2023年7月7日金管局新措施

2023年7月7日調整自用住宅物業最高按揭成數！

• 1500萬或以下由最高920萬上調最高做7成
• 1500萬至3000萬元上調最高至6成
• 3000萬以上維持不變5成

不過，新制度下雖然首期下跌，但壓力測試都上市不少

最高成數上限總結

【非住宅按揭成數上限攻略】

按揭成數的準則

住宅物業的按揭成數視乎你的身份(分為以下5大類)，如果你是的主要收入來自香港，便可以使用按揭保險計劃，有機會借得更高成數的按揭。非永久居民也可以申請，不過批核比較嚴格，須出示自己或直系親屬的香港住址證明，以及與直系親屬的關係證明。

坊間經常講「首置」身份，也會影響可以接到的成數。就連富商劉鑾雄（大劉）「首置」身份，向呂麗君都會用購入灣仔壹環頂層特式單位，紓解呂麗君財困，成為地產界熱話。

人稱大劉的華人置業（0127）前主席劉鑾雄向前女友呂麗君（現名呂姵霖），購入灣仔壹環頂層特色單位。據土地註冊處最新資料，單位交易作價為以4,000萬元，較單位估價低近16%。 資料顯示，劉鑾雄以4,000萬元購入該單位，買賣協議於2022年12月21日訂立，文書交付註冊日期為2023年1月6日。據了解劉鑾雄是以首置方式購入有關單位，即只須按物業價值的4.25%支付印花稅。 

另一邊廂，男團MIRROR人氣王姜濤曾說過30歲前要買兩層樓，現年23歲的他終「上車」實踐置業的第一步，日前有市場消息指他以1,800萬元買入西環維壹一個海景單位。有地產界消息傳出，指有跟姜濤同名的買家「Keung To」，在2023年1月初以首置名義入市，以1,800萬元買入西環維壹一個662平方呎的海景單位，2房1套間隔。

在銀行或按證公司角度，「首置」這個定義和首次置業的字面解釋是有點不同。除了過去未曾置業的人士外，如果是曾經置業但已經賣樓，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業或擔保其他住宅物業，便符合「首置」資格。

不過如果打算選擇居屋一類資助房屋，房委會等部門對「首置」定義會更會嚴謹。另外要留意，按揭保險的單位是不能放租的。

第1類：【按揭保險】首置又有固定收入

如果買已落成的私人住宅物業，樓價$1,000萬或以下，便可以最多借到90%，即是只需要給10%首期。

要注意一點如果樓價超過400萬而又想借90%按揭，這個情況只適用於已落成住宅物業，不適用於樓花。記住想用按揭保險買樓花，樓價上限是600萬，使用舊按揭保險計劃。

400萬以下可以借90%按揭
400萬至450萬，最多可以借360萬
450萬以上至600萬，最多可以借80%

如果樓價是1000萬以上至1125萬，最多可以借900萬(80% – 90%按揭)，即是給10%至20%首期
如果樓價是1125萬以上至1500萬，便可以最多借到80%，即是只需要給20%首期
如果樓價是1500萬以上至1715萬，最多可以借1200萬(70% – 80%按揭)，即是給20%至30%首期
例如樓價是1715萬以上至3000萬，最多可以借70%，即是只需要給30%首期
如果樓價是3000萬以上，不能再使用按揭保險計劃，只可以最多借50%

要注意按揭保險是需要交保費的，保費可以選擇一次性在開始時繳交、攤分按揭年期繳交或按年繳交。

還有其他問題，可以聯絡我們

第2類：【按揭保險】非首置或沒有固定收入甚或兩者都不是

同樣按揭保險買樓花，樓價上限是600萬，最高按揭成數是80%。

如果買已落成的私人住宅物業，樓價$1,500萬或以下，便可以最多借到80%，即是只需要給20%首期。
如果樓價是1500萬以上至1715萬，最多可以借1200萬(70% – 80%按揭)，即是給20%至30%首期
例如樓價是1715萬以上至3000萬，最多可以借70%，即是只需要給30%首期
如果樓價是3000萬以上，不能再使用按揭保險計劃，只可以最多借50%

要注意按揭保險是需要交保費的，另外申請人也需要留意通過壓力測試，首先每月按揭供款佔每月收入不能超過50%，然後在現行P按的按揭利息加2%下，每月按揭供款佔每月收入不能超過60%。

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第3類：居屋按揭

一手居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險和免壓力測試。

「白居二」是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱，「白表」即未擁有公屋、未能以綠表申請居屋的申請人士，「第二市場」的意思是二手市場。政府於 2017 年起將「白居二」計劃每年恆常化，讓資金並非很充裕的香港永久居民可以用「免補地價」的價錢購入二手市場上的居屋樓盤。至於已補地價的居屋買賣就當私人物業去處理。

用白表資格購買一手居屋或「白居二」計劃，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不過，「白居二」要留意政府擔保的年期，或未能做到25年。如果樓盤的樓齡超過二十年，要有心理準備銀行未必批出最高成數及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年還款期，而可能只有六成按揭及更短的還款期，詳情可以查看白居二按揭一文。

兩者大部分情況下均不用保險按揭。要注意非房協單位的居屋只能申請P按。

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第4類：綠置居按揭

申請綠置居按揭和申請其他未補地價居屋按揭一樣，都是可以免入息文件和壓力測試，因有政府做擔保人，綠表購入綠置居最多可以借95%按揭，只需要付出5%首期，可以做到25年。注意只能申請P按。

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第5類：【非按揭保險】不用按揭保險或買樓放租

不想用按揭保險，或者購買物業用來出租，可以借到的按揭成數就比較少。

如果同時符合這四個要求

1. 未有其他按揭或擔保
2. 自住用途
3. 主要入息來自香港
4. 以個人名義申請

1500萬以下的住宅物業，最多可以借70%，需要付30%以上首期
1500萬以上至3000萬，最多可以借60%或最少1050萬，需要付40%或450萬以上首期
3000萬以上，最多可以借50%或最少1800萬，需要付50%或1200萬以上首期
如果用資產淨值批核 (不論物業價值)，最多借50%，需要付50%以上首期

如果未能符合以上其中一個要求，按揭成數將會減一成，例如你是買第二層樓或者本身有為別人擔保

1500萬以下的住宅物業，最多可以借60%，需要付40%以上首期
1500萬以上至3000萬，最多可以借50%或最少900萬，需要付40%或600萬以上首期
3000萬以上，最多可以借40%或最少1500萬，需要付60%或1500萬以上首期
如果用資產淨值批核 (不論物業價值)，最多借40%，需要付60%以上首期

申請人要留意，首先每月按揭供款佔每月收入不能超過50%

在以下情況下 (不包括全部)銀行通過進行壓力測試

1. 按揭成數達6成
2. 申請人本來有按揭或擔保
3. 換樓先賣後買
4. 新樓發展商二按轉銀行按揭

壓力測試在現行P按的按揭利息加2%下，每月按揭供款佔每月收入不能超過60%。

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額外貼士：如何有效減少按揭斷供風險？

人壽保險-按揭對沖工具

置業時除了考慮按揭計劃及成數，亦可事先規劃對沖「按揭斷供風險」的方法，而「人壽保險」就是其中一種按揭對沖工具。假若家中主要收入來源不幸早逝，失去收入往往會對家庭財政造成嚴重影響，為了維持日常生活，家人或要「斷供」按揭，將一直以來的心血付諸流水。為了保障家人，可考慮在置業時購買與按揭貸款相若的人壽保額，以對沖風險。

意外保險-按揭對沖工具

其次，「意外保險」亦可作為另一種保障，即使不幸遇上意外導致收入短期受阻，也能幫你度過難關。

Q&A

什麼是「林鄭Plan」？

2019年10月，政府放寛按揭，1000萬元以下住宅，按揭成數放寛至8至9成。原本600萬元以上的物業，因為未能做按揭保險而只能做6成按揭，即是至少要240萬首期以上，導致600萬一直成為分水嶺。

在放寛按揭後，中價樓的首期大幅減低，例如600萬的物業只需要60萬，一下子有240萬減了75%至60萬。更大高收入、低首期的中產上車客亦轉移目標至800萬元左右的單位。 

什麼是「波叔Plan」：

在第五波疫情導致大家對經濟展望轉為悲觀下，假設擔心樓價趨勢開始向下，2022年2月底陳茂波在財政預算案宣布再次放寛按揭成數：

1. 1000萬元或以下的樓可申請最高9成按揭。
2. 1000萬元以上至1125萬元最高可申請900萬元按揭。
3. 1200萬元或以下可申請最高8成按揭
4. 1200萬元以上至1920萬元樓價最高可申請960萬元按揭

以上兩個計劃已被2023年7月7日最新的按揭機會優化。

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