近月「銀主盤」拍賣的數量卻有明顯增加的趨勢，新聞也有報導前主播的貝沙灣物業，深圳富豪40億物業等被接管。

除私人住宅外，亦有平價綠表公屋推拍。當中涉及為屯門良景邨5座高層6室，實用面積約150平方呎，以50萬元起拍，呎價約3,333元，屬今次拍賣的住宅物業當中叫價最平。其次為大埔太和邨愛和樓中層18室，同屬綠表公屋拍賣，實用面積約349平方呎，以140萬元起拍，呎價約4,011元。

值得一講，這個屯門良景邨5座高層6室單位，2014年只是花了9萬元向房委會購入，即是用買一部二手車的價錢，就買到一層樓。

不少銀主盤本身亦有業權問題，會大大影響日後升值潛力。因此，作為精明的投資者到底要如何選擇銀主盤?

甚麼是「銀主盤」？

當業主多個月都未能償還按揭貸款，放貸人(銀行或財務機構)就會發出Call Loan要求，代表要收回貸款，不再為借款人放貸，業主必須於指定期限內清退尾數。

如果業主未依然未能贖回貸款，放貸人會入稟法院提告申請收樓，執達吏發出通告收樓清場，再由銀行委託測量師進行估價，然後委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務，這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」，而放貸人就稱為「銀主」。整個過程快則半年，慢則一年以上。

銀主盤定價

很多人將銀主盤和無契樓、釘契樓或者其它有業權問題的盤掛上等號，其實銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主，所以價格上和一般二手盤無異。令大家主觀上覺得銀主盤價格比市場價格低的增值原因是以下幾個：

1. 售賣銀主盤的時間多是經濟不景氣時

銀主盤湧現多為經濟不好時，很多業主的財政狀況受到影響，被逼斷供。銀行收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準，物業最新估值會被拉低。

2. 斷供物業狀況參差

部分銀主盤業主落難時，匆忙跑路或者早已經留空物業多時，令物業滿佈垃圾，殘破不堪，影響單位售價，銀主需要割價出售才能吸引買家。

3. 公開市場業主叫價過高

一般業主放盤時會開一個比市價高5%至10%的價錢出售，但銀主盤的放售價已經反映最新物業估值，所以比較起來會令大眾覺得銀主盤比較便宜。

如何找尋銀主盤

可以通過網頁，例如一些拍賣網(忠誠拍賣、環亞拍賣行)、地產舖、Facebook Group等地方尋找，當中會包括拍賣日期、時間和地點，一般來說，銀主盤須經代理洽購。

購買程序

分為公開發售和公開拍賣兩個方法

公開放售

1. 尋找代理，睇樓，選擇適合的銀主盤
2. 經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行
3. 入標時，代理通常會要求買家同時付出價3%-5%臨時訂金，以防買家中標後反悔。若未能成功投得物業，買家可以退回臨訂。
4. 銀行會在截標後售予出價最高的買家。不過，如果所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可以重新招標。

公開拍賣

1. 資料搜索，留意心儀的物業在何時何地進行拍賣
2. 委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，確定業權擁有者
3. 買家出席拍賣活動
4. 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」
5. 一般來說，成功競投後，買家需要便會馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」

購買風險

1. 一旦簽了買賣合約後，即使後來律師發現產權問題，合同雙方也必須完成交易，否則視為違約，並須作出賠償。所以，買家最好先委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，通常第一押記在拍賣銀主盤前會允許準買家透過律師樓借契查閱，如果查閱的結果顯示第一押記人是銀行，那麼買家就不用擔心了，因為樓契已由銀行保管中。
2. 銀主盤的質素或會參差不齊，如缺保養，日久失修、殘破不堪，或是滿佈垃圾，影響物業的衛生及質素。所以遇到割價的銀主盤時，買家切勿見售價便宜就購買，要注意物業的狀況，同時考慮到購買所需的裝修開支。
3. 要在土地註冊處確認單位是否被起釘或有任何業權問題，如果單位被起釘，這通常代表著拖欠的管理費或大廈維修費等欠款，這筆數目不是「樓價的一部分」，銀行不會算進按揭貸款的成數中，新買家必須預留足夠的資金去償還。

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銀主盤按揭

如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難，和做普通二手住宅物業按揭一樣。

如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。

但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響，簽過買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。

買家要留意在拍賣場上，很多時會遇到不同類型的物業，其中一類常見的就是「半契樓」，即是一些原本屬分權共享的物業，因其中一方把自己的份數賣走，而出現「半契樓」的情況。這類物業通常不能承做按揭。而且還需要了解單位背景，例如，如果買家成功購入單位後，是否有鎖匙可以進駐? 現時仍持有業權的業主和放售人的關係?  單位本身是否仍連租約? 日後有沒有意思出售業權等等。

詳情留意【上會迷思】銀主盤可承造按揭嗎？

FAQ常見問題

銀主盤價格一定較市價低？

不一定，是會以「估價」作為拍賣基準，如果拍賣行以低於估價賣樓，是需要向法院解釋為何未能以估價成交，樓市暢旺時，銀主盤拍賣往往也傾向以高於估價成交，成交價能還清業主貸款外，業主還有錢落袋，所以銀主盤等於業主要破產收場，這個說法未必一定成立。 

公屋和居屋有沒有銀主盤？

有，近年每次拍賣中有相當部分都是公屋和居屋，部分單位開售價甚至不足200萬。

銀主盤買賣程序跟二手樓有分別嗎?

有，一般來說，成功競投後，買家需要便會馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」，並在45天後正式成交。二手樓是先簽臨時合約。

銀主盤能做按揭嗎?

可以， 一般沒有業權問題的物業可按正常承做最長30年期按揭。詳情留意【上會迷思】銀主盤可承造按揭嗎？

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