【租樓攻略2023】學生及職場新鮮人注意!租屋及共居新手指南

【雙租族利與弊2024】附最抵報稅方法

好多人因為原來的屋企開始不夠住,所以便需要物色一間比較大的物業,不過與其賣樓買樓,好多人因為最近樓價下跌不願賣樓就選擇做一個「雙租族」,將自己本來的物業出租、同時又租住其他人物業。這個策略看似好複雜,但其實有幾個好處,也有可能是因為資金問題,是沒有辦法中的辦法。

雙租族好處一

如果要買層新樓,首先要比印花稅,假如本來住一房想換兩房,買兩房1000萬,印花稅4.25%就已經要需要42.5萬,差不多等於兩年租金。而且,如何本來未買夠3年的更加要交賣家印花稅SSD。加上一買一賣都要比地產經紀傭金,又至少十幾萬,一動不如一靜。

雙租族好處二

如果要換樓,但家庭成員又已經沒有「首置」資格,就差不多等於只能「先賣後買」,因為「先買後賣」新樓,稅局會視為買第二層樓,印花稅就要先比7.5%,1000萬就要比72.5萬,雖然之後賣舊樓後可以申請退稅,但要等幾個月。而且首期方面,銀行規定出租物業更最多只能申請5成按揭,不能用按揭保險借9成,首期要求多了4成,即是400萬,總共需要額外472.5萬資金,非每個家庭能負擔。但租樓就不受限制,如果已經看到心水盤就可以先租下來,再待等到合適價錢才將自己本來的物業租出去。

雙租族好處三

實際例子,以將軍澳日出康城為例子,越大面積的尺租就越便宜,本來住緊1房大約350尺,每月比多20%,即是$3000租金,就可以租大接近一半約520尺的兩房單位。

平均1房2房3房
尺數350520700
租金$15,000$18,000$21,000
售價500萬650萬800萬
回報率3.6%3.3%3.15%
尺租$43$34$30

雙租族好處四

經常用會所設施的,如果新屋租附近,隨時可以享用兩邊會所,或者如果子女需要報讀某些名校小學,搬去需要該區的校網。

雙租注意事項一  交稅問題

不過要留意「雙租族」多了兩個隱藏支出要留意,第一是當你有了租金收入後,便需要繳交物業稅。第二,本來「供樓利息」是可以用來扣薪俸稅的,但前提是這個物業一定要是納稅人的自住物業。不過,如果使用正確的方法報稅,其實可以節省大部分額外稅項:

第一個隱藏開支 ── 物業稅

上述例子中的主角每個月收租的$15,000其實是一種租金收入,需要繳交物業稅。

物業稅計算方法是將每年租金收入減差餉支出後再打八折,假設差餉為$8000,主角要交的物業稅 = 12個月 x 1.5萬 – $8000) x 80% x 15% = $20,640,每個月平均$1,720,所以每月實際租金多於1.3萬,還未計算管理費。而且第一年仲要繳交下年的預繳稅,大約需要繳費雙倍大約4萬物業稅。

第二個隱藏開支 ── 薪俸稅

第二個支出,原本「供樓利息」是可以用來扣薪俸稅的,但有個前提,這個物業一定要是納稅人的自住物業。這個支出每年最多可以扣減10萬元的收入和扣20年,以薪俸稅最高一層的稅率17%計算,這部分最多達到$17,000。

上述例子中的主角,兩個支出加起來就是$37,640,金額超過2個的租金收入。有沒有解決辦法呢?答案是有的。

雙租族節省稅方法1 – 個人入息課稅

有2個合法的方法報稅,第一個是選擇用「個人入息課稅」的方法來評稅,「個人入息課稅」是一種計算稅的方法,假設你在物業租金、公司和薪金三種收入裏面當中的有兩項或以上收入,就可以選擇選用此方法,將三類收入和支出放在一起計算。這樣便可以將自住和出租物業的按揭供款的利息支出部分用來扣稅了,而且「供樓利息」沒有十萬元上限的限制。

這樣不但可以解決原本供樓利息不能扣稅的問題,而且還有機會可以扣得更多。不過這個方法還解決不了第一個問題,就是租金收入要給稅的問題。

雙租族節省稅方法2 – 薪金分拆 + 公司租金津貼

要解決這個問題二,就要用租金支出去抵消租金收入去減少交稅的部分,這個方法前提是要和僱主商量,在僱傭合約上將薪金分拆兩部分,一部份改為租金資助,另一部分為底薪。一般僱主在報稅季節前都會主動問員工是要不要這個服務,如果沒有,可以主動要求,由於僱主在過程中並沒有損失,所以一般僱主亦願意奉陪,另外留意如果租金佔原本薪金少於1/11,這個方法反而要交更多稅款,不過應該很難在香港發生。

這個方法基本上可以將納稅人大部分的租金支出從收入中扣除,如果本來已經到了薪俸稅最高層的稅率17%的納稅人來說,可以節省的稅相當多,隨時足夠補足你所有額外的稅務支出。

實際例子

我們比較一下案例主角用不同方法後需要繳交的稅項
假設差餉每年$8000 每年按揭利息支出$12萬

雙租前

雙租後

 

薪俸稅

薪俸稅、物業稅分開報

方法1:個入入息稅

方法2:薪金分拆

年入息

90萬

90萬

90萬

72萬

公司提供居所的租值

 

 

7.2萬 (稅局固定為年薪10%)

出租物業租金收入

17.2萬

17.2萬

17.2萬

 

 

 

 

 

僱主部分MPF

1.8萬

1.8萬

1.8萬

1.8萬

自住居所貸款利息

10萬

 

 

為賺取租金收入而支付的按揭利息總額

12萬

薪俸稅

92,500

112,560

91,140

物業稅

20,640

20,640

個入入息稅

115,552

總稅項

92,500

133,200

115,552
(-13%)

111,780
(-16%)

比較三種方法,用最後一種方法,將薪金分拆再用公司租金津貼的方法報稅可以節省16%的稅項,和成為雙租族前相比,每年新增的稅項也只是一萬多元,但就可以滿足新的居住條件

雙租注意事項二 按揭問題

除了報稅問題,還有幾點需要注意。若果業主原本持有的物業按揭成數已超過五成,理論上單位是不可以出租,特別是申請了按揭保險的業主,按揭保險公司規定物業一定是作自住用途,所以若果被銀行發現於未經銀行同意下把單位出租,銀行有權要求業主把按揭成數降至五成,甚至要求違規業主悉數贘還按揭貸款。有意出租的業主可以考慮先轉按至沒有按揭保險的普通按揭才出租。

雙租注意事項三 資金問題

如果本來沒有什麼儲蓄,要留意下做雙租族要有一定的流動資金榜身。因為有機會遇上租霸,收不到租金收入之餘,但又要每月繳交租樓租金,隨時落入進退維谷的情況。當然,解決方法是可以購買租金保險。

雙租注意事項四 時間問題

租自己層樓出去和租別人層樓時要遷就時間,中間通常都有空窗期,其實都是損失租金。就算計算得剛剛好,至少你依然會輸掉一個給租客免租期時間的租金收入。

雙租注意事項五 傢俱問題

有些租客喜歡交樓時是沒有傢俱,可順便做入伙前清潔除甲醛等清潔,有些則希望是需要留低的,這個最後在簽約前和租客商討清楚。其實搬不搬走傢俱各有利弊,搬傢俱到新居可以節省不少購買新傢俱金錢,但將來再需要搬家時,這些傢俱可能需要尋找搬屋公司處理,而且有些傢俱本來是入牆的,要坼走並不是容易,更可能需要進行傢俬工程來拆裝傢俬。

 

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