受到3年期的額外印花稅影響，新盤出售後頭三年市場供應都很少。不過，一旦到了「鬆綁期」，相關盤源便會增加。事實上，近年來不少市民都在在一手市場上車，成為樓花業主，隨住3年的額外印花稅（SSD）綑綁期屆滿後，不少小業主賬面上賺錢成功，甚至賺到幾百萬元。

過萬伙二手半新樓單位

疫浪下樓價表現堅挺，但隨住數年前的一手樓花三年的額外印花稅（SSD）綑綁期屆滿，過萬伙半新樓單位隨時湧入二手市場，供應急增，令市場憧憬搵平貨良機，低水半新盤何處尋？今期為大家發掘屆滿綑綁期的新盤，為搵樓早著先機！至於業主，都可以把握機會將單位出售，樓價上升，隨着時間一日一日地過去，不少賬面上升值幾十萬，甚至過百萬的業主，開始陸續到期鬆綁SSD的3年鎖期出售單位。特別是手上有多個物業的業主，可策略性高位賣出一個物業止賺，保留其他優質單位。

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將軍澳日出康城

當中將軍澳日出康城一直是市場焦點的新晉鐵路項目，以往區內一直由大單位主導，但近年來康城的住宅戶型供應日漸多元化，除了吸引家庭客外，不少上車客及投資者亦日漸增多。

當中區內第7期項目MONTARA及GRAND MONTARA於2019年年中發售，即是大部份一手業主於2022年年中就捱完SSD綑綁期，不少投資者業主都有意轉手離場。

的確，區內基建及購物配套日益完善，日出康城大型商場「The LOHAS康城」2020年開業，總樓面面積約48萬平方呎，提供近150個商舖，大大改善區內購物配套。屋苑與日出康城商場及港鐵康城站更只屬咫尺之遙，起居購物和交通均便利。

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此外，將軍澳跨灣連接路、將軍澳藍田隧道等基建，預計於2022年內完成，料全面通車後，往來多區的車程都可大大縮短，同時亦有利區內樓價升值。

大埔白石角

白石角都是另一個重點新樓重鎮，同樣陸續有一手業主於2022年年中就捱完SSD綑綁期，由於同區的新項目都受限量地限制，規定最少提供一定數目單位，令區內開始提供中小型單位，甚至是市場最注目的開放式單位。其中朗濤及海日灣II，都是由2019年年中發售樓花，即是一手業主捱完SSD綑綁期。

事實上，於2021年10月發表的《施政報告》中提到，政府會邀請香港鐵路有限公司（港鐵公司），研究以現時位處白石角的香港教育大學（教大）運動中心用地為基礎，興建新的東鐵線科學園╱白石角車站，並按教大早前要求重置運動中心到大學本部附近的地點。此建議固然大大改善白石角交通，更旋即成為了新界東樓市焦點熱話，白石角車站位置以至白石角樓盤帶來甚麼憧憬，值得關注。

屯門掃管笏

另一新界區供應重鎮就是屯門掃管笏，事實上，區內的一手市場都接連有交投，承接力都不俗，位於掃管笏路的OMA OMA，陸續有一手業主於2022年年中完成SSD綑綁期，而發展商日前再以招標形式沽出一夥地下複式花園大宅，為第1座之第1A座地下B單位，為項目餘下面積最大的花園大宅，成交價及實用呎價分別高達2,508萬元及18,293元。單位屬4房2套房另加工人套房間隔，實用面積1,371平方呎，連660平方呎花園及60平方呎平台。項目自2022年初至今已售出不少特色戶，銷情理想，項目現僅餘少量高層海景單位及花園複式單位待售。

2022年主要鬆綁新盤

了解SSD是甚麼?

同時，我們都要了解一下「額外印花稅」(SSD)是甚麼，額外印花稅是政府為了遏制短期炒賣，在2010年11月宣布推出的「辣招」，亦是住宅印花稅的一部分。它是指在購入後36個月或以內轉售的任何價值的住宅物業需要交稅，如有關物業持有6個月或以內，稅率為20%；如有關物業持有超過6個月但在12個月或以內，稅率為15%；如有關物業持有超過12個月但在36個月或以內，稅率為10%。稅率一直沿用至今。

如賣方或轉讓方符合下列條件，而交易又非獲豁免，便須繳納額外印花稅：

• 該交易涉及買賣或轉讓住宅物業
• 賣方或轉讓方買入有關物業後，於 36 個月或以內轉售或轉讓

買賣雙方須共同及個別負上繳納「額外印花稅」(SSD)的法律責任，為避免爭拗，如需繳納「額外印花稅」(SSD)，最理想做法是預先商議由哪一方繳付，並將有關協議在臨時買賣合約內訂明。同時，額外印花稅須在加蓋從價印花稅相同的期限加蓋，即在買賣協議簽立日期後30天內，若過期繳付，可被罰多達10倍須繳付稅項。

另外，取得物業的日期，是以簽訂最早一份「可予徵收印花稅的買賣協議」計起，例如是臨時買賣合約、正式買賣合約或轉易契。

業主還可以做甚麼?

至於業主，除了可以把握機會將單位放賣，也可透過轉按把幾年前的高息按揭計劃換成低息plan。考慮到Hibor維持高位。在加息來臨前做好防風準備。如果怕加息加到供樓支出太高影響生活質素，也可以適當延長按揭年期減少每月支出。

同時，轉按也可以同時享有高息存款掛鈎戶口。相對2014年前的舊plan比較少高息戶口，現時新的按揭計劃都會有高息存款掛鈎戶口，如果有多餘錢放在這個戶口，便能有效節省按揭利息支出。

此外，現時銀行對物業估價仍然算是進取，可以先取得轉按甚至加按的批核。加按的現金用以支付新購物業的首期，這樣就可能在退休時有一層自住，一層收租。當然，如果在調整市進行加按，容易估價不足，銀行也會相對保守。

另一項值得注意的是，業主可以到銀行進行加按申請，作為應對樓市短期向下的按揭部署。而銀行為搶佔轉按客戶，一般轉會業主都會獲取2%以內的現金回贈。

銀行一旦批出你的申請，業主可以最遲在兩個月期限內，決定是不是接受這個申請。而在這兩個月內，即使你的收入和物業估價都下跌，銀行一般不會再次要求重新審批，變相是銀行給了一個兩個月零成本的按揭期權給予業主們。不過當然不鼓勵大家濫用此項銀行服務，而且每到一家銀行申請按揭，信貸評級都會顯示「按揭查詢」。

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