供樓是置業人士的一大財務負擔，但無論是自住物業還是出租物業，其供樓利息其實有機會扣稅！在本文中，我們將詳盡解構供樓利息扣稅的條件、年期及金額，讓你善用稅務優惠，減輕財政壓力，成為精明的納稅人。
1. 自住物業供樓利息扣稅
自住物業的供樓利息可從你的應課稅收入中扣除，無論你是按 標準稅率 或 累進稅率 納稅，均可享此稅務優惠。
申索扣除居所貸款利息的條件
- 你必須是該住宅的業主（例如唯一擁有人或聯權共有人）。
- 該住宅必須位於香港境內。
- 該住宅在相關課稅年度內為你的主要居所（若部分用作出租，需按比例扣減）。
- 貸款必須用於購買該住宅，並由合法貸款機構提供，且以物業或其他香港財產作按揭或押記保證。
年期與扣稅金額
- 扣稅年期：最多可申請 20個課稅年度（無需連續申請）。
- 扣稅金額：每年最多可扣除 100,000港元 的供樓利息支出。
例子：若你每月繳付供樓利息 8,000 港元，全年支出為 96,000 港元，可全額申請扣稅。
加按利息是否可扣稅？
若物業加按後的貸款金額高於尚欠本金，需按比例扣減可申索的利息。例如：
- 原貸款本金剩餘 400 萬港元，加按後貸款額為 500 萬港元，則僅 80%（400/500）的利息支出可申索扣稅。
2. 出租物業供樓利息扣稅
出租物業的供樓利息同樣可扣稅，業主可選擇以「物業稅」或「個人入息課稅」方式報稅。建議選擇「個人入息課稅」，因為稅務局會自動計算最有利的稅務方案。
個人入息課稅的條件
- 申請者需通常居於香港：
- 每年居住不少於 180日；或
- 連續兩年內居住不少於 300日。
- 長期居於外地的香港物業持有人，僅可選擇「物業稅」，不能申請「個人入息課稅」。
年期與扣稅金額
- 扣稅年期：無年期限制。
- 扣稅金額：僅限於購買物業以產生租金收入而支付的供樓利息，且金額不能超過物業的應評稅淨值。
注意：出租物業的空置期間，供樓利息 不可扣稅。
3. 實例解析：荃灣廣場物業供樓扣稅案例
假設你於荃灣廣場購置一個單位，並每月支付供樓利息：
情況一：自住用途
- 你可按照「居所供樓利息扣稅」條件，申請最多 100,000港元 的利息扣稅。
情況二：出租用途
- 若該單位用作出租，並賺取租金收入，你可選擇以「物業稅」或「個人入息課稅」方式報稅。
- 扣稅額不能超過單位的應評稅淨值。
例子：
- 單位每月租金收入為 15,000港元，全年租金收入為 180,000港元。
- 全年供樓利息支出為 100,000港元。
- 應評稅淨值為租金收入減去利息，即 80,000港元。此金額為最終應課稅金額。
4. 常見問題 (FAQ)
1. 供樓利息扣稅是否需要每年申請？
是的，供樓利息扣稅需每年在報稅表上申請，並提供相關貸款文件作證明。
2. 如果物業部分出租部分自住，利息可以扣稅嗎？
可以，但需按自住與出租的比例分開申報。例如：
- 若物業 50% 作出租用途，則只有該部分的供樓利息可用於減免物業稅。
3. 出租物業空置期間的供樓利息是否可扣稅？
不可以，只有物業在出租期間產生的利息支出才能扣稅，空置期間的供樓利息不獲扣除。
