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買樓收租一直是不少港人打造被動收入的熱門擇。惟政府和金管局近年頻繁調整按揭逆周期措施，2024 年 10 月再次把所有住宅物業最高按揭成數劃一至 70%，而 2024 年 2 月更暫停實施加息兩厘的壓力測試。在新規下如何申請出租按揭？本文為你梳理放租按揭核心知識，助你在搜尋結果中脫穎而出。
1. 放寬政策快覽：70% LTV 與 50% DSR
2024 年《施政報告》宣布——所有住宅物業無論樓價、是否首置或出租，最高按揭成數（LTV）統一為 70%，供款與入息比率（DSR）上限一律 50%。 2024 年 2 月，金管局亦暫停壓力測試，意味銀行不再假設按息加兩厘計算借款人還款能力。這兩項措施大幅降低買樓收租門檻，使投資者可以：
以較低首期（30%）承造出租按揭
以租金收入通過 50% DSR 門檻
省卻壓測帶來的高入息要求
2. 出租 vs. 自住：可借成數與高成數按揭差異
雖然 LTV 上限已劃一 70%，但 高成數按揭保險 仍只接受自住物業申請。要點如下：
| 物業用途 | 可借成數上限 | 是否可用高成數按揭保險 |
|---|---|---|
| 自住（首置/非首置） | 70%（可申請 80–90% 按保，視樓價而定） | 可以 |
| 出租（連約或預租） | 70% | 不可以 |
3. 租金如何計入入息？最新銀行折扣比率
銀行批核出租按揭時，可把租金折算為申請人收入。根據金管局最新指引及銀行慣例：
實際租金（已打釐印租約）：最高按 8 折計入
預估租金（未出租）：一般按 7 折或更低折算，視乎銀行內部政策
例如月租 $20,000，折 80% 後可計 $16,000 入息；折 70% 則計 $14,000。若租期將屆滿，銀行或要求更新租約，否則只接受預估租金。
4. 第二層樓按揭攻略：多按揭人士注意點
全面放寬後，即使已有按揭在身，買第二層樓出租亦可承造 70% 按揭，DSR 上限同樣 50%。惟銀行仍會審視整體債務，包括：
其他物業按揭供款
私人貸款及分期
租金收入折扣後能否維持 50% 內 DSR
5. 「先自住後出租」可行嗎？甩保流程與法律風險
若物業最初以 高成數按揭（>70%） 承造且註明自住，欲改作出租必須：
把按揭成數降至 ≤ 70%（即「甩保」）
補回差額並向銀行申請《出租同意書》
預期部分銀行會加息或收手續費
若未甩保即出租，屬違約甚至詐騙，曾有業主被 ICAC 起訴並追收貸款。
6. 常見 Q&A：利率、驗樓、銀行同意書
Q1：出租按揭利率會否較高？
若買入時已申報出租，用 H/F 按計息，利率與自住相若。
Q2：村屋或唐樓一定要驗樓嗎？
非標準物業風險較高，銀行多要求測量師驗樓。
Q3：自住轉出租一定要銀行同意書？
是。銀行可能收 $1,000–$2,000 手續費及視乎個案加息。