在 2026 年的按揭市場，「甩按保」（除去按揭保險）已成為不少業主優化資產配置的重要一步。隨著金管局早前將銀行按揭成數上限劃一放寬至 7 成（70%），業主只需將按揭餘額降至樓價的 70% 即可申請「甩名」，比以往的 60% 門檻更易達標。
本攻略將教你如何利用這新常態，取回保費回贈並解鎖物業的出租權限。
甚麼是「甩按保」？
當你購買物業時，若按揭成數超過 7 成（以往為 6 成），便需要透過按揭證券公司（HKMC）申請按揭保險（MIP）。
所謂「甩按保」，就是當你的未償還貸款額低於物業現時估價的 70% 時，你可以向銀行申請轉為「一般按揭」，從而剔除按揭保險。
2026 年「甩按保」兩大誘因：
賺取保費回贈（Refund）：若在提款後 3 年內甩保，可取回最高 40% 的已繳保費。
解鎖出租權限（關鍵！）：按保條款嚴格規定物業必須「自住」。一旦成功甩保並轉為 7 成按揭，你便可合法將物業出租（需通知銀行），由自住樓變身收租資產。
黃金期：把握「3年退保窗」
按揭保險設有退保機制，只要你在首 3 年內成功清還按揭保險下的貸款（透過轉按或平手轉按），即可申請退回部分保費。
甩保時間（以提款日起計） | 可退回保費百分比 |
|---|---|
第 1 年內 | 40% |
第 2 年內 | 25% |
第 3 年內 | 15% |
第 3 年後 | 0% |
注意： 退保申請需時，建議在限期屆滿前 3 個月 開始辦理轉按手續。
2026 新制優勢：由 60% 變 70%
這是 2026 年與舊版攻略最大的分別。
舊制（2024 年前）： 你需要將 LTV（按揭成數）降至 60% 才能甩保。
2026 新常態： 銀行基本按揭上限已提升至 70%。
例子說明： 假設你 3 年前以 800 萬 買入單位，借了 9 成（720 萬）。 現時樓價估值維持 800 萬 不變。
舊制下： 貸款額需降至 480 萬（60%）才可甩保，你需要償還 240 萬 本金。
新制下： 貸款額只需降至 560 萬（70%）即可甩保，你只需償還 160 萬 本金。
結論： 新制下，靠「供樓扣減本金」或「樓價輕微升幅」來達成甩保的難度大幅降低。
如何執行？「甩按保」三部曲
第一步：確認估價與餘額
登入網上銀行查看目前的 「未償還按揭餘額」(Outstanding Balance)。
向銀行或按揭轉介公司查詢物業的 「最新估價」。
計算公式： 貸款餘額 ÷ 最新估價 < 70%？
如果答案是 YES，恭喜你，可以隨時行動！
第二步：選擇途徑（轉按 vs 原行）
轉按（Refinance）：
將按揭轉至另一間銀行。這是最常見做法，因為新銀行通常會提供 現金回贈（Cash Rebate），這筆錢往往能抵銷律師費有餘。
注意：2026 年大部分銀行仍設有罰息期（通常 2 年），請確保舊按揭已過罰息期，否則罰息可能高於退保回贈。
原行甩保（Partial Release）：
直接向原屬銀行申請剔除按揭保險。
好處：省卻律師費及繁複手續。
壞處：沒有轉按的現金回贈，且部分銀行行政處理較慢。
第三步：申請退保
一旦新按揭提取（Drawdown），舊按揭結清，你便可填寫 「按揭保險退款申請表」。
一般需透過原按揭銀行代為呈交予 HKMC。
支票通常會在審批後 2-3 個月內寄出。
常見陷阱與 Q&A
Q1: 樓價跌了，還能甩按保嗎？ A: 可以，但難度增加。如果樓價下跌，你需要補錢（償還部分本金）令 LTV 降回 70% 水平。 例子：800 萬買入，借 720 萬。現估值跌至 700 萬。70% LTV = 490 萬。你需要將貸款還至 490 萬才能甩保。
Q2: 甩保後可以立刻出租嗎？ A: 理論上可以。當你的按揭不再涉及按揭保險，且成數在 70% 或以下，只需簽署銀行的「出租同意書」（Consent to Let）並可能需由「自住利率」調整至「出租利率」（視乎銀行條款，現時兩者差異已收窄），即可合法出租。
Q3: 罰息期未過，值得提早甩保嗎？ A: 數學題。
收益： (已繳保費 × 退款 %) + (轉按現金回贈)
成本： (舊銀行罰息) + (律師費)
若收益 > 成本，即使未過罰息期也可考慮，但通常建議過了罰息期（一般 2 年）與退保限期（3 年）之間的 第 25-36 個月 進行最划算。
專家貼士： 如果你的目的是為了出租，即使過了 3 年拿不到退保回贈，只要 LTV 降至 70%，仍建議盡快甩保，以免因「偷雞出租」違反按保條款而被 Call Loan（收回貸款）。