【租樓流程】租約、按金、印花稅全攻略

有不少剛踏入社會的「新鮮人」,又或者是新婚夫婦,在最初資金不足下,均喜歡透過租樓來解決居住問題。亦有部分租樓一族,因為擔心經濟周期下滑,或者不想被供樓「綁死」,所以選擇租樓。值得留意的是,其實租樓有很多程序及細節位需要注意,例如睇樓流程、租約釐訂、支付按金等,下文將為大家羅列所需注意事項,希望讓大家租得安心。

(1)尋找自讓租盤或委託持牌代理 

租樓第一步,當然是要尋找一個住得舒適、啱自己心水的樓盤。現時市面上有不少搵樓網,亦有不少業主自讓租盤,大家可以直接聯絡業主睇樓及商談。

不過,假如是租樓「新手」,還是建議委託地產代理協助為上策。始終地產代理的租盤數目較多,而且可根據閣下需要,例如價錢、地區、配套、交通、環境、校網等不同因素,助你篩選及覓尋心水租盤,甚至可協助你進行查冊,單位是否兇宅或「偷雞租盤」,甚至是交易內一切所需知道的事宜,的確可節省很多不必要的時間。同時,持牌地產代理相對於物業租買交易上均有專業知識,且受到地產代理監管局的法規所規管,故委託專業地產代理協助,無論是租客或業主,均可獲較大保障。

 

(2)睇樓 – 有得睇梗要睇 

住進一個單位,最重要是感覺舒服,一般來說,親身去睇樓是必需的,除非是一些租約未完結、而你又對單位內櫳間隔相對熟悉、而你又認為相當啱心水非租不可的單位,那就另當別論。選擇租盤時,可留意物業環境、座向、鄰居等是否符合自己心意,不要貪平承租,因為一般租約都起碼「鎖死」一年,所以假如住得不舒服,最終只會自己受苦,因小失大。

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(3)緊記進行查冊

如果屬自讓租盤,租客務必緊記於正式承租前要調查該單位,例如對面單位,甚至是同層單位是否凶宅?除查閱坊間製作的凶宅網,又或者向鄰居及保安員查問。同時,租客亦需留意,單位有否違規建築,是否分租、又或者是否「偷雞租盤」等。假如委託地產代理幫忙,查冊方面則相對簡單:地產代理有責任代為查冊,並向你交代上述資料。如果不放心,亦可親自查冊求更安心。

(4)與業主議租及免租期

看完心儀的租盤後,當然可以嘗試和業主商議租金。一般而言,業主業主有權查閱準租客背景,包括索取工作證明及入息證明等,當然租客也有權拒絕提供。如不欲披露私隱,唯有另外搵盤。不過,通常入息穩定、沒有不良財務紀錄,甚至有能力一筆過支付半年,甚至是1年租金,減低業主收不到租金的風險,或可以成為議租的理據。

租樓流程
另一方面,由於要搬屋、搬傢俬等原因,簽約後往往需時搬入,故此租客亦可與業主商討何時起租,即是所謂的「免租期」。法例沒有硬性規管免租期,一般而言,住宅免租期為7至14日,如果屬代理盤,則可以由代理開口與業主洽談。

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(5)臨時租金、臨時訂金及正式租約的簽訂

當所有條件都談妥,租客便可以與業主簽訂租約。一般而言,雙方會先簽署臨時租約,之後再擬定日子簽正式租約。當然,亦有不少個案是直接簽署正式租約。至於訂金方面,法例沒有硬性規定是否需要,但一般是一個月的租金金額。

簽完臨時租約後,在指定日子簽正式租約。最正常情況,現時一般正式租約都是兩年期租約,首年一般是「死約」,即任何一方退租,則須向對方賠償「死約」期內的其餘月份租金。至於第二年一般是「生約」,期內任何一方有意退租,則只需提前通知(一般為一個月,詳情視乎合約條文),而毋須向對方賠償。簽署正約時,租客一般需要同時支付「按金」與「上期」,金額通常是「兩個月租金作按金,以及預先支付首個月租金」,即合共三個月的租金金額。

租樓支出的例子:

簽正約後要支付的金額

假設議定租金為$14,000

按金(一般為兩個月租金金額)

$28,000

預支首月租金

$14,000

地產經紀傭金(如有,一般為半個月租金金額)

$7,000

總數

$49,000

(6)緊記打釐印,保障雙方權利

簽訂正式租約後,租約一式兩份分別由業主及租客保管,並需要於30日內到稅務局繳交印花稅 (俗稱「打釐印」)。值得一提的是,印花稅率由租約長短而定。如租約年期1年內,印花稅率年租或平均年租的0.25%;如租約1年至3年,印花稅率是年租或平均年租的0.5%;如果是3年以上,印花稅率是年租或平均年租的1%。另一式兩份打釐印須另加5元手續費。

假設想租住一夥月租14,000元單位,租約期2年,業主及租客須各自繳交422.5元印花稅。

必須注意的是,假若租約無打釐印,香港法庭將不接受相關租約作為呈堂證供,若日後雙方有爭拗,則沒有法律保障。

租約年期

印花稅率

1年內

年租或平均年租的0.25%

1年至3年

年租或平均年租的0.5%

3年以上

年租或平均年租的1%

*註:一式兩份打釐印須另加$5手續費

 

資料來源:稅務局

印花稅例子:

月租$14,000,租約期2年(一年死約,一年生約)

  • ($14,000 X 12) X 0.5% = $840
  • 另加一式兩份打釐印的手續費$5,之後再由業主及租客分攤
  • ($840 + $5) ÷ 2 = $422.5

即業主及租客須各自繳交 $422.5 印花

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