在香港買樓，除了籌集首期，最令準買家頭痛的莫過於「過按揭」這一關。許多人以為只要首期足夠，銀行就一定會批出貸款。然而，按揭審批的核心其實在於你的「供款能力」，而衡量這一能力的核心指標，就是 供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，簡稱 DSR）。
自 2024 年政府宣佈全面撤辣及金管局調整按揭政策後，雖然「壓力測試」已暫時告一段落，但 DSR 依然是銀行審批按揭時的「金科玉律」。本文將由 香港置業 的專家為你深入剖析 DSR 的定義、計算方法、影響因素，以及提升按揭獲批機會的實用秘訣。
1. 什麼是 DSR（供款與入息比率）？
供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR） 是指借款人每月還債開支佔其每月收入的百分比。簡單來說，銀行需要透過這項數據，確保你在支付房貸後，仍有足夠的資金維持日常生活，避免因負擔過重而違約。
DSR 的計算公式：
DSR = (每月按揭還款額 + 其他債務每月還款額) / 每月總入息 x 100%
💡 香港置業提提你： 這裡的「債務」不僅包括你正在申請的這份按揭，還包括你名下所有的信用卡分期、私人貸款、車輛貸款，甚至是為他人擔保的按揭供款。
2. 最新政策：DSR 的審批標準
根據現行金管局的指引，大部分情況下的審批標準如下：
A. 自住物業（且無其他按揭在身）
基本 DSR 上限：50%
這意味著你的總債務每月供款，不能超過你每月總收入的一半。
B. 非自住物業或已有其他按揭（例如購買第二套房）
基本 DSR 上限：40%
如果你本身已有一份按揭，當申請第二份按揭時，銀行會自動收緊要求，以降低潛在的違約風險。
C. 收入來源於香港以外地區
通常情況下，若借款人的主要收入並非來自香港，DSR 上限可能會被下調 10 個百分點（例如自住物業的 DSR 上限會由 50% 降至 40%）。
3. 深入拆解：影響 DSR 計算的關鍵因素
要準確估算自己的貸款額度，你必須了解銀行是如何定義「入息」與「債務」的。
1. 入息的定義
並非所有收入都能 100% 被銀行採納計算：
固定薪金： 最受銀行歡迎，通常只需提供近 3 至 6 個月的糧單及稅單即可全數計算。
佣金 / 獎金： 屬於非固定入息，銀行通常會取過去 6 個月甚至 1 年的平均值，並有機會以折扣計算（如打 8 折）。
租金收入： 如果你已有物業出租，租金收入一般可計算在內，但通常會先扣除約 30% 作為開支估算（即只以 7 折計算入息）。
津貼： 並非所有津貼都會被計入，例如交通津貼、通訊津貼等，需視乎僱傭合約條款及不同銀行的內部準則。
2. 債務的定義
各類貸款： 除了按揭供款，銀行會將你的私人貸款、車會供款全數計入每月債務。
信用卡欠款： 即使你習慣每月只還最低還款額（Min Pay），或是做了免息分期，銀行亦會將相關的每月還款額嚴格計算在內。
4. 香港置業專家教路：4 招優化 DSR 提升獲批機會
如果在計算後發現自己的 DSR 處於邊緣甚至超標，準買家可以採取以下策略：
清還卡數及私人貸款： 準備申請按揭前幾個月，盡量結清手頭上的信用卡分期及其他中小型私人貸款，以減低每月的「其他債務」金額。
增加擔保人： 如果個人入息不足以過關，可考慮加入直系親屬作為擔保人，將雙方的入息合併計算，瞬間做大「分母」。
準備充足入息證明： 對於自僱人士或收入不穩定的買家，應提早最少半年整理好公司審計報告、稅單及銀行流水帳（Bank Statement），給予銀行充足信心。
拉長按揭年期： 考慮在允許的範圍內申請較長的按揭年期（最長可達 30 年），以攤薄每月的供款額。
結語
買樓是人生大事，了解並掌握 DSR 的計算，能讓你在按揭路上少走許多冤枉路。香港置業 擁有經驗豐富的專業團隊，我們除了為你搜羅全港優質筍盤，更能為你提供準確的物業估價及按揭轉介服務，助你輕鬆通過銀行審批，早日實現置業夢！