施政報告及五年規劃樓市重點｜即時更新

更新時間：2026年9月16日14:10

🏗️ 供應與北都

• 北都大增供應： 目標截至2030年累計產出約 900公頃熟地；未來五年產出土地可提供逾 7萬伙房屋容量及約 100萬平方米經濟樓面容量，不代表相關樓面全部在期內落成。
• 九個新發展區陸續啟動： 首四個已動工區域涉及約 800公頃；牛潭尾土地平整及基建工程於 2027年上半年啟動，並由 2028年年底起陸續產出熟地。
• 近期熟地進度： 截至2025/26年度，北都累計產出約 120公頃熟地；2026/27及2027/28年度致力合共再產出不少於 200公頃。
• 全港土地儲備： 2027/28至2036/37年度預計產出約 2,500公頃熟地，當中約 1,400公頃預計於2027/28至2031/32年度產出。
• 北都項目提速： 北都項目環評程序目標縮短至約 15至20個月，並推進片區開發、審批改革及《北部都會區發展條例》。
• 住宅面積升級： 北都新私營住宅項目將逐步提高單位面積要求；公營及資助出售房屋亦會逐步增加室內面積及較大單位比例。

🏠 公營及資助房屋

• 公營房屋供應高峰： 由2027/28年度起計五年，公營房屋平均每年落成逾 35,000伙，較本屆政府上任時相應五年增加約 73%。
• 簡約公屋提前完成： 全數約 30,000伙目標於 2027年3月31日前落成；簡約公屋屬過渡性房屋，不應全部視為永久公營房屋供應。
• 輪候時間縮短： 公屋綜合輪候時間現約 4.8年，目標於2026/27年度降至 4.5年，並預期於2030/31年度進一步降至 4年以下。
• 居屋首期門檻降低： 由下一期居屋銷售計劃起，有新生嬰兒嘅白表家庭申請者最高按揭成數提升至 95%，理論上首期可低至樓價 5%；實際貸款仍須符合正式資格及按揭安排。
• 資助房屋增加流轉： 2022年至2025年首次入伙嘅指定資助出售房屋單位，轉讓限制年期縮短至 10年；不代表可無條件在公開市場出售。
• 善用公屋存量： 打擊濫用公屋所收回嘅單位，涉及相當於約 105億元新建公屋成本效益；該數字不等同政府已節省或可重新動用嘅現金。

📈 置業、教育與租務需求

• 生育家庭置業減稅： 合資格家庭在生育前一年或後兩年內購買住宅，可獲減免最多 2萬元印花稅；措施須待修例通過後生效。
• 三大北都大學城： 新田、洪水橋及打鼓嶺大學城總體規劃面積逾 1,000公頃，當中校園區約 300公頃。
• 院校及科研規模擴大： 教資會資助研究院研究課程學額將由約 7,200個逐步增至2030/31學年 9,600個；實際住宿需求視乎院校分布及宿舍供應。
• 學生宿舍新市場： 「城中學舍計劃」已有 41宗申請獲確認資格，涉及約 10,800個宿位；有關數字屬預計容量，不代表全部已落成或投入營運。政府亦會於2026/27財政年度推售首幅學生宿舍用地。
• 國際招生擴大： 2026/27學年，教資會資助大學計劃在內地及海外舉辦逾 160次招生活動；活動次數不等同新增學生人數。
• 畢業生留港安排延續： 相關大灣區校園畢業生納入「留港／回港就業安排」嘅試行安排延長兩年，有利合資格畢業生留港就業及延長租住周期，但不代表所有畢業生自動取得兩年居留。
• 交通提升可達性： 洪水橋站、北環線支線及港深西部鐵路可改善北都區內、跨境及機場方向連接，但部分項目仍處於規劃或研究階段。

🤖 創科、文化與商業物業

• AI產業擴展： 十家大型保險公司承諾在港設立 AI卓越中心，金融、醫療、法律及中小企亦加快應用AI；實際辦公面積、選址及新增職位數量尚未公布。
• AI人才培訓： 至2028年首季推出逾 200項培訓課程及活動；另一項18個月技能提升計劃預計惠及至少 4萬名僱員，但不等同新增4萬個AI職位。
• 五大研發機構： 布局包括生產力局、應科院，以及微電子、AI及生命健康三所研發院；微電子研發院已於2024年成立，AI研發院已成立並預計於 2026年內開始運作，生命健康研發院目標於 2026年內基本完成籌建。
• 創科園區提供需求基礎： 河套、新田科技城、科學園及數碼港可支持實驗室、研發辦公及人才住宿需求，但實際影響視乎企業進駐、人手規模及辦公模式。
• 文化設施增加人流： 古洞北擬建國家發展成就博物館，目前仍屬籌劃階段；西九演藝中心預計 2027年啟用，可支持周邊零售、餐飲、酒店及商業活動。
• 知識產權產業化： 政府推進知識產權融資、專利審查、專利代理規管及專業培訓，主要間接支持創科、文化及專業服務業辦公需求。

2026年《施政報告》及香港首個五年規劃，為未來數年的土地、房屋、教育、創科、交通和醫療發展訂出較具體方向。當中，北部都會區供地、公營房屋落成量、北都大學城、學生宿舍及生育家庭置業支援，均可能逐步改變住宅供應和地區住屋需求。

不過，政策目標不等於即時市場供應。閱讀相關數字時，必須分清楚 規劃容量、熟地產出、項目動工、樓宇落成和正式入伙。本文按政策進度及物業市場範疇，完整整理主要措施及其潛在影響。

第一部分｜北都供地、大學城、交通及跨境發展

北部都會區是五年規劃的重要發展引擎。住宅、科研、教育、醫療和產業項目會分階段推進，市場焦點將逐步由遠期概念轉向實際供地及工程進度。

一、北都住宅及經濟用地供應

2030年熟地產出目標

政府目標截至2030年，在北部都會區累計產出約 900公頃熟地。

樓市觀察：
北都將成為香港中長期住宅、產業和公共設施用地的重要來源。不過，「熟地」是指土地已具備較成熟的發展條件，不代表住宅、商廈或公共設施已經建成。

未來五年房屋容量

未來五年產出的北都土地，預計可容納超過 70,000個房屋單位。

樓市觀察：
這是土地的可建住宅容量，而不是五年內必然落成或推出市場的單位數量。實際供應仍受批地、設計、施工和入伙時間影響。

經濟樓面容量

同期土地預計可提供約 100萬平方米經濟樓面容量，支援創科、商業、專業服務及其他產業。

樓市觀察：
經濟樓面有助北都建立就業基礎，減少新區完全依賴跨區通勤。但相關需求要到企業及機構實際進駐後，才會逐步轉化為辦公、零售和住宅需求。

北都私人住宅面積

政府會逐步提高北都新私營住宅項目的單位面積要求。

樓市觀察：
北都新盤的戶型可能向較寬敞及家庭化方向發展。不過，實際面積仍要視乎個別地契條款、規劃要求及發展商設計。

公營房屋室內空間

未來籌備落成的出租及出售公營房屋，將逐步增加室內樓面面積。

樓市觀察：
政策反映公營房屋規劃開始由單純增加數量，逐步轉向兼顧人均居住空間及長期生活需要。

資助出售房屋增加大單位

北都新建資助出售房屋會提高較大單位的比例。

樓市觀察：
有關安排可增加多人口家庭及長期自住家庭的選擇，亦可能改善資助房屋市場以小型單位為主的情況。

二、北都大學城整體發展

北都大學城由 新田、洪水橋和打鼓嶺三個片區組成，整體規劃面積超過 1,000公頃，其中校園區合共約 300公頃。

發展概念並非只興建校舍，而是把高等教育、科研、產業、人才、住宅及社區配套整合，形成職住學相對接近的新發展區。

樓市觀察：
未來住宿需求可能來自學生、教職員、科研人員、醫護人員及企業僱員，但人口不會一次過進入市場。實際需求要視乎院校進駐、宿舍落成、職位數量及交通配套。

三、新田大學城及牛潭尾發展

政府會在未來五年推進新田大學城的基礎建設，重點範疇包括：

• 醫學教育
• 生命健康科技
• 人工智能
• 機械人技術
• 微電子
• 其他新興產業

科大醫學院及醫教研醫院

未來五年將啟動香港科技大學醫學院，以及牛潭尾綜合醫教研醫院的建設。

樓市觀察：
項目有望帶來醫學生、教職員、研究人員和醫護人員的住宿需求。不過，「啟動建設」不代表相關設施可在五年內全面落成及投入服務。

鐵路站周邊發展

校園及相關發展區涵蓋未來北環線新田站和牛潭尾站附近土地。

樓市觀察：
如鐵路、醫院、大學及產業設施按計劃推進，兩個站區有機會形成教育、醫療、創科和住宅的綜合發展節點。

聯動河套及新田科技城

新田大學城會與新田科技城及河套香港園區協同發展，推動跨境科研和產學研合作。

河套香港園區的國際臨床試驗所已投入運作，並設有生物樣本庫。「河套學研壹號」預計於2026年年底落成，定位為大學城的早期旗艦項目。

香港賽馬會慈善信託基金亦撥備 30億元，支持興建綜合教學科研大樓。

樓市觀察：
科研平台和大學設施可為區內建立早期就業及人流，但住宅需求規模仍要視乎機構聘用人數、宿舍供應和實際營運時間。

四、洪水橋大學城及產業帶

洪水橋大學城會在2026年啟動校園用地分配，並於年內邀請專上院校申請建設校舍，目標支持部分院校在 2027至2028年率先進駐。

洪水橋片區定位包括：

• 智能製造
• 應用型專上教育
• 國際人才培育
• 高端專業服務
• 科技及企業發展

大學城亦會與下列產業設施聯動：

• 洪水橋產業園
• 企業及科技園
• 流浮山數碼科技樞紐
• 元朗創新園
• 香港微電子研發院
• 元朗南先進建造業園區

樓市觀察：
洪水橋有機會較早出現學生、教職員及技術人才需求。教育和產業設施結合，亦可減少區內住宅完全依賴市區就業的情況。

港鐵屯馬線洪水橋站預計於 2030年啟用。新站有助改善大學城、產業園和周邊住宅的交通連接，但樓市影響仍要視乎實際工程及通車時間。

五、打鼓嶺大學城

打鼓嶺大學城會加入藝術、生態及藍綠發展元素，並預留長遠戰略發展空間。

片區可支援：

• 新興產業
• 先進建造業
• 傳統產業升級
• 新型工業
• 文化藝術及教育用途

有關用地預計由 2030年起陸續產出。

樓市觀察：
打鼓嶺屬較後期發展區，短期影響主要來自規劃預期。真正的住宅及租務需求，要待土地平整、交通、院校和產業項目逐步落地。

六、學生宿舍及校園融資模式

政府會加快北都大學城學生宿舍建設，並容許院校透過不同方式籌集資金，包括：

• 運用院校儲備
• 發行債券
• 市場集資
• 政府貸款
• 免收或減免地價安排

樓市觀察：
多元融資可加快校園及住宿設施落地，但亦要考慮院校財務負擔和項目營運能力。

城中學舍計劃

「城中學舍計劃」已有 41宗申請獲確認資格，涉及約 10,800個宿位。

這些數字代表相關申請涉及的預計容量，不表示所有項目已獲最終批准、完成改裝或正式營運。

樓市觀察：
商廈改裝或重建作學生宿舍，可活化部分商業樓宇，同時承接部分私人住宅租務需求。

專用學生宿舍用地

政府計劃在 2026/27財政年度推售首幅學生宿舍用地。

樓市觀察：
專用土地可為發展商和宿舍營運商開拓新型投資市場，學生住宿供應亦可由商廈改裝擴展至全新發展項目。

非本地學生住宿守則

直資學校界將制訂非本地學生住宿設施營運實務守則，涵蓋住宿環境、衞生、安全和舍監安排。

守則主要針對直資學校及未成年非本地學生的住宿管理，不應與大專學生宿舍制度混為一談。

七、北都交通及社區配套

政府會推進多項道路及鐵路工程，包括：

• 北都公路新田段
• 十一號幹線南端青龍大橋
• 北環線支線
• 新皇崗口岸鐵路連接
• 港深西部鐵路香港段
• 港深西部鐵路向南延伸研究
• 洪水橋站
• 新田站
• 牛潭尾站

樓市觀察：
交通網絡完善可提高北都與市區、機場及深圳之間的可達性。但部分項目仍處於研究、規劃或前期工程階段，買家不宜把遠期交通概念視為現有配套。

15分鐘生活圈

北都規劃會推動「15分鐘生活圈」，把住宅、學校、醫療、工作地點、零售和康樂設施盡量設置於較短出行距離內。

樓市觀察：
這種發展模式可提升新區生活便利度，但成效取決於社區設施能否配合居民入伙時間同步落成。

新界北醫院聯網

政府計劃由2027年起籌建新界北醫院聯網。

樓市觀察：
醫療網絡可改善北都生活配套，並可能帶來醫護、行政及相關專業人員的住屋需求。

八、跨境通關及智能基建

政策提出爭取延長陸路口岸通關服務時間，並提升大灣區人員及貨物經香港流通的便利程度。

樓市觀察：
如通關時間延長，新界北及口岸附近地區的跨境通勤條件可能改善，但實際影響仍要視乎口岸安排、交通容量和工作人口。

算力及通訊基建

政府亦會推進：

• 大灣區算力基礎設施互聯
• 超大規模智能算力集群
• 粵港澳算力出海合作樞紐
• 6G網絡研究和新型通訊基建
• 智慧城市相關設施

樓市觀察：
相關政策可增加數據中心、高規格產業樓面及科研設施需求，但算力設施本身不一定直接帶來大規模住宅人口。

九、建造業資格及技術合作

香港將推動大灣區建造業專業資格互認，並研究建立技術工人及技術人員的共同標準。

其他合作方向包括：

• 促進工程人才跨境流動
• 把香港工程標準及管理模式引入大灣區
• 採用國家先進建築技術
• 引入新型建築物料
• 提升大型基建和房屋施工效率

樓市觀察：
相關安排可為北都住宅、鐵路、醫院和大學城工程補充技術人力，但實際效果取決於認證、工資、牌照和執行機制。

十、跨境數據及電子身份

政府將研究完善跨境數據管理和治理協作，包括：

• 金融科技數據共享
• 電商及數字貿易數據流通
• 醫療數據安全使用
• 電子健康紀錄跨境流動
• 大灣區資訊基建標準化
• 粵港澳電子身份互認
• 數字政府服務銜接

樓市觀察：
措施可提升跨境居民及企業使用服務的便利度，強化北都生活圈及商業功能。不過，電子身份互認等安排仍處於探索階段。

第二部分｜公營房屋、熟地、劏房及置業措施

這部分政策較直接影響基層住屋、公屋輪候、居屋入場門檻及資助房屋流轉。

十一、地區康健及基層醫療

政府力爭在五年內基本完成全港十八區地區康健中心的建設，服務對象將擴展至：

• 長者
• 婦女
• 初生嬰兒
• 慢性病患者
• 有心理及精神健康服務需要的人士

地區康健中心會加強基層、第二層及第三層醫療服務之間的連接，並提供癌症篩查和慢性疾病管理。

樓市觀察：
醫療服務改善可提升家庭及長者較集中地區的宜居程度，但對住宅價格及成交量的影響主要屬間接。

十二、醫院及數字健康網絡

政府會有序推展第一個醫院發展計劃下的工程。公立醫院病床數目目標於2031年增加至約 35,000張，手術室數目則增至約 360間。

同時，政府將推行「醫健通＋」，整合資助醫療計劃，並建設覆蓋全港、連接大灣區的數字健康網絡。

樓市觀察：
醫院擴建可增加醫護、行政和相關服務職位。數字醫療則主要改善跨區和跨境使用醫療服務的便利度。

十三、劏房及「簡樸房」制度

政府目標在2030年內基本解決住宅大廈劣質劏房問題，並落實「簡樸房」制度。

分間單位須逐步符合安全、消防和衞生等法定要求。不符合標準的單位需要改善，否則可能不能繼續出租。

樓市觀察：

• 劣質劏房供應可能逐步退出市場
• 受影響住戶對公屋、簡約公屋及合規租盤的需求可能增加
• 業主或須承擔改裝及合規成本
• 部分成本可能反映於租金
• 最終影響取決於過渡期、執法方式和替代住屋供應

十四、簡約公屋落成進度

全數約 30,000個簡約公屋單位，目標於2027年3月31日或之前落成。

供應方式包括：

• 組裝合成建築法
• 改裝空置校舍
• 使用短中期土地
• 分階段完成項目

簡約公屋租金低於傳統公屋，主要服務輪候公屋並居於劏房或環境欠佳住所的家庭。

樓市觀察：
簡約公屋可在短期內增加過渡住屋選擇，但並非永久公營房屋。政策重點亦會逐步轉向編配、入住率、營運和社區配套。

十五、公營房屋落成量

2026/27至2030/31年度，整體公營房屋建屋量約為 196,000個單位。

這項數字包括簡約公屋，不應全部表述為永久公營房屋。

由2027/28年度起計五年，公營房屋預計平均每年落成超過 35,000個單位，較本屆政府上任時相應五年的平均落成量增加約 73%。

樓市觀察：

• 公營房屋進入較高供應周期
• 新屋邨集中落成的地區會增加人口
• 區內交通、零售及社區服務需求可能上升
• 部分劏房及低價私人租盤需求可能受到分流

落成數量不等於所有單位可在同一時間編配入住，實際影響仍視乎驗收、入伙和社區配套。

十六、公屋輪候時間目標

目前公屋綜合輪候時間約為 4.8年。政府表示，過去四年輪候時間縮短超過一年，一般公屋申請住戶數目下降超過30%。

未來目標如下：

樓市觀察：
輪候時間下降可減少部分家庭長期租住劏房或低價私人住宅的需要，但結果仍受新申請數量、建屋進度和編配效率影響。

十七、全港熟地儲備

2027/28至2036/37年度，全港熟地產量預計約 2,500公頃。

其中約 1,400公頃預計於2027/28至2031/32年度產出。

樓市觀察：
較多土地安排在前五年產出，有助為其後住宅、產業和公共設施建立土地儲備。不過，熟地數量不能直接當作樓宇落成量。

十八、古洞北文化地標

政府正籌劃在古洞北設立國家發展成就博物館，展示國家在科技、文化、體育及其他領域的發展。

康樂及文化事務署正與中國國家博物館等機構協調。

樓市觀察：
大型文化設施可增加區內活動及旅遊人流，改善公共設施完整度。但項目仍在籌劃階段，確實選址、規模、工程及啟用時間尚待公布。

十九、AI協助公營房屋規劃

香港房屋委員會將提升AI和「智築目」項目管理平台的應用，以分析：

• 地形及山勢
• 景觀
• 風向
• 日照
• 土地布局
• 建築物配置

有關技術預計由2027/28年度起應用於所有新項目的規劃工作。

樓市觀察：
AI可協助改善公屋項目布局、採光及通風，但不代表所有使用AI規劃的項目會在2027/28年度動工或落成。

二十、自動駕駛及交通接駁

運輸署已發出 9個自動車先導牌照，超過 60輛自動車在不同地區測試。

政府計劃在2026年內接受個別項目的商業營運申請，並推動「航天走廊」自動駕駛運輸系統。

其他安排包括：

• 西九龍站至機場快線九龍站的自動車服務，預計2027年第二季啟用
• 研究自動車在新發展區的接駁用途
• 試行跨境自動車經港珠澳大橋行駛

樓市觀察：
自動車可改善大型交通樞紐和新發展區的「最後一公里」接駁，但實際路線、班次及商業模式仍待審批。

二十一、三大創科園區

香港創科園區形成北、中、南三個主要布局：

北部

以河套香港園區及新田科技城為核心。河套香港園區已於2025年年底開園，逐步由建設進入營運。

中部

香港科學園約有：

• 1,800間企業
• 16,000名科研人才

科學園亦與大埔、元朗及將軍澳創新園聯動。

南部

數碼港已支援超過 2,400間企業，累計有 29間園區企業上市。

香港整體約有：

• 20間獨角獸企業
• 5,200間初創企業

樓市觀察：
創科園區可支援實驗室、辦公及人才住宅需求，但企業數目不代表同等數量的新公司或住宅人口。實際影響取決於聘用規模、辦公模式和企業選址。

二十二、大學科研及院校擴容

「大學城籌劃及建設組」會提升為「大學城建設及發展委員會」，並加入非官方專家成員，加強教育、科研、產業及土地統籌。

研究課程學額

教資會資助研究院研究課程學額將由約 7,200個，逐步增加至2030/31學年的 9,600個。

博士獎學金

香港博士研究生獎學金計劃名額由每年 400個，逐步增至2029/30學年的 550個。

知識共享及科教基金

由2027/28學年起，每年額外提供 2,000萬元支援知識共享。

由2029/30學年起，「科教創新基金」每年提供 4,000萬元，推動高等教育界應用AI及新興科技。

樓市觀察：
研究生及科研人才增加可支持宿舍和院校周邊租務，但新增學額不代表所有學生均在北都就讀或在私人市場租樓。

二十三、國際學校及直資學校

政府計劃於2027年批出北都或其他地區的土地，用作發展國際學校。

目前確實選址、辦學機構、學額及落成時間尚未完整公布。

另外，已有 48所直資學校獲接納參與「直資擴容」計劃，並由2026年9月起陸續錄取新海外學生。

樓市觀察：

• 國際學校可提高外來人才家庭對相關地區的接受程度
• 非本地中小學生可能帶來寄宿及家庭租務需求
• 未成年學生住宿須配合監護、舍監和安全規管
• 並非所有參與計劃的學校都會提供宿舍

二十四、人才政策及住宅需求

政府將研究在人才清單加入更多AI應用相關人才類別，並放寬獲指定公營機構支持的初創科企經營者在高端人才通行證計劃下的續簽要求。

合資格經營者可獲豁免提交部分公司收入證明，但不代表申請會自動獲批。

其他政策包括：

• 新增短期培訓簽證類別
• 擴展「特邀人士入境便利計劃」
• 覆蓋更多中亞及中東國家
• 支援科研、商業及專業交流

樓市觀察：
人才續簽安排可延長部分專業人士及家庭的住屋周期。短期培訓及商務活動則較可能支持酒店和服務式住宅需求。

二十五、演藝學院及文化地產

香港演藝學院會在柴灣擴充臨時校舍，長遠亦計劃在北都興建第二校舍。

西九演藝中心預計於 2027年啟用，並設有四個表演場地。首間內地藝術品拍賣行亦於2026年進駐西九。

樓市觀察：
文化設施可增加學生、教職員、觀眾及旅客人流，較直接支持：

• 酒店
• 餐飲
• 零售
• 展覽場地
• 藝術品保管
• 拍賣及文化專業服務

對住宅市場的影響則相對間接。

二十六、樓宇大維修及物業管理

政府正研究由獨立專業機構「代辦」樓宇大型維修，可能涵蓋：

• 統籌招標
• 審核承辦商資格
• 監督工程
• 處理突發事件
• 系統化跟進投訴

樓市觀察：
制度有助減少業主立案法團處理大型工程的行政和技術壓力，亦可提高透明度。

不過，「代辦」不等於政府代付工程費。業主原則上仍須承擔維修成本，大額開支仍可能影響舊樓成交、估值及按揭安排。

二十七、北都近期熟地進度

截至2025/26年度，北都累計產出約 120公頃熟地。

政府致力在2026/27及2027/28年度合共再產出不少於 200公頃熟地，並全面啟動北都九個新發展區。

樓市觀察：
北都開始由長期規劃進入執行階段。往後較值得觀察的指標包括：

• 熟地實際產量
• 基建動工時間
• 土地批出情況
• 住宅落成量
• 企業及院校進駐
• 人口遷入速度

二十八、首四個已動工新發展區

目前已開展工程的主要新發展區包括：

1. 古洞北／粉嶺北
2. 洪水橋／厦村
3. 元朗南
4. 新田科技城及河套相關地區

四個區域合共涉及約 800公頃土地。

樓市觀察：

• 古洞北及粉嶺北較早增加住宅和公共設施
• 洪水橋可與大學城、產業園及鐵路發展聯動
• 元朗南可承接元朗及洪水橋的發展外溢
• 新田及河套將集中創科、醫療和高等教育用途

二十九、牛潭尾新發展區

牛潭尾會成為第五個啟動工程的新發展區。

土地平整及基礎設施工程預計在 2027年上半年展開，並由 2028年年底起陸續產出熟地。

樓市觀察：
牛潭尾可與新田大學城、科大醫學院、綜合醫教研醫院及未來北環線牛潭尾站形成協同效應。

不過，熟地產出只代表土地可逐步進入發展階段，不等於醫院、校園或住宅會在同一時間建成。

三十、其餘新發展區法定程序

政府計劃：

• 2026年啟動流浮山新發展區法定規劃程序
• 2027年為打鼓嶺超過200公頃優先發展地帶啟動法定程序
• 2027年啟動凹頭及部分馬草壟新發展區法定程序

打鼓嶺優先發展地帶包括部分大學城土地。

樓市觀察：
這些地區現階段主要處於規劃程序，短期市場影響以預期為主。實際供應仍要經過規劃、收地、補償、平整、基建和批地。

三十一、片區開發及多元土地模式

洪水橋／厦村首個片區開發項目已於2026年8月批出。政府最快在2026年年底於粉嶺北推出第二個片區開發試點。

其他措施包括：

• 「按實補價」先導計劃
• 靈活批撥土地
• 容許業權人交回土地抵銷部分應繳地價
• 引入私人資本
• 以產業導向方式發展土地

樓市觀察：
片區開發有助同步推進基建、住宅及產業設施，但亦涉及私人融資、市場承接、收地補償及責任分配風險。

三十二、規劃及工程審批改革

由財政司副司長領導的「規劃及發展工作組」將協調相關審批程序。

改革方向包括：

• 運用數碼平台縮短工務工程審批約3至6個月
• 把新鐵路項目建築圖則首次審批時間減至約30日
• 為私人發展項目訂立審批時限
• 設立個案上呈機制
• 採用框架採購
• 引入承建商早期參與模式

樓市觀察：
審批提速可提高工程時間表的可預測性，但單一審批環節縮短，不代表整個住宅或鐵路項目的完成時間會按相同比例下降。

三十三、公營房屋建築成本優化

政府會調整經驗證的岩層承載力設計參數，減少不必要的地基工程量。

有關措施預計可為北都公營房屋工程節省約 14億元建造成本。

樓市觀察：
這項措施主要改善地基設計和建造效率，不代表削減住宅面積或建築質素。14億元亦不等於已有同額現金可直接撥往其他房屋項目。

三十四、環境評估程序提速

政府會擴大應用「香港環境數據庫」，整合超過 200項環境數據，並利用AI支援環境規劃和評估。

一般環評程序目標由約36至48個月縮短至約 15至24個月；北都項目的目標處理時間約為 15至20個月。

樓市觀察：
環評時間縮短有助住宅、鐵路及產業項目較快完成前期研究，但仍須符合環境及法定要求。

三十五、北部都會區發展條例

政府爭取在2026年內通過《北部都會區發展條例草案》，為北都建立專屬法律框架。

主體條例通過後，政府計劃提交首批五條附屬法例，涵蓋：

• 城市規劃
• 收地及補償
• 建築工程審批
• 噪音管制
• 跨境人員流動

樓市觀察：
專屬法例可提高規劃及發展效率，但市場影響仍取決於最終條文、業權保障、補償安排和執行情況。

三十六、生育家庭置業及稅務支援

合資格家庭在生育前一年或生育後兩年內購買住宅，可獲最多 20,000元印花稅減免。

目前公布的主要條件包括：

• 子女於2026年9月16日或之後在香港出生
• 父親或母親為香港永久性居民
• 優惠須待修訂條例通過後生效

其他生育支援包括：

• 20,000元新生嬰兒獎勵金計劃延長三年
• 第二名及其後子女獎勵金提高至30,000元，為期三年
• 第二名及其後子女免稅額由140,000元提高至160,000元
• 出生後首兩年額外免稅額由140,000元提高至160,000元
• 體外受精服務名額在未來三年逐步增至每年1,900個

樓市觀察：
相關措施可改善部分家庭的短期現金流，但主要屬生育支援。免稅額增加亦不等於家庭可直接取得同額現金。

三十七、新生嬰兒家庭居屋按揭

由下一期居屋銷售計劃起，育有新生嬰兒並符合資格的白表家庭申請者，最高按揭成數可提升至 95%。

理論上，最低首期可降至樓價的 5%。

樓市觀察：

• 優惠只適用於指定新生嬰兒白表家庭
• 不代表私人住宅按揭全面放寬
• 並非所有申請者都必然獲批95%按揭
• 實際貸款仍視乎申請資格及供款能力
• 按揭比例愈高，貸款本金、利息及每月供款一般亦愈高

降低首期門檻與降低長期置業負擔，是兩回事。

三十八、資助出售房屋轉讓限制

2022年至2025年首次入伙的指定資助出售房屋，轉讓限制縮短至 10年。

樓市觀察：
政策可讓部分合資格業主較早出售或換樓，增加單位流轉，但並非所有居屋或資助房屋均自動適用。

轉讓限制縮短亦不代表單位可無條件在公開市場出售。補價、買家資格和其他房屋政策要求仍可能適用。

三十九、打擊濫用公屋

政府表示，打擊濫用公屋所收回的單位，涉及相當於約 105億元新建公屋成本效益。

樓市觀察：
收回被濫用的單位並重新編配，可提高現有公屋存量的使用效率，減少完全依賴興建新單位。

105億元是按新建公屋成本衡量的資源效益，並不等於政府已節省或取得105億元現金。

第三部分｜AI、創科、教育、文化及商業物業

這類政策主要透過企業進駐、職位、學生及訪客人流影響物業市場。相關效應通常較間接，亦需要較長時間形成。

四十、AI產業及金融科技

香港金融管理局會把「生成式人工智能沙盒」升級為跨機構的「沙盒＋＋」，把應用範圍由銀行擴展至：

• 證券
• 財富管理
• 保險
• 強積金
• 其他金融服務

十家大型保險公司亦承諾在香港設立AI卓越中心。

其他措施包括：

• 證券及期貨事務監察委員會與科技企業合作研發監管科技
• 醫療界有序引入AI
• 法律界獲短期資助採用法律科技

樓市觀察：
如保險及金融機構設立實體團隊，可支持金融科技辦公及專業人才住宿需求。不過，實際職位、樓面和選址尚未完整公布。

四十一、中小企及公共服務AI轉型

政府會優化「數碼轉型支援先導計劃」，以配對資助方式支援中小企採用：

• 人工智能方案
• 網絡安全工具
• 數碼營運系統
• 自動化服務

BUD專項基金亦會為包含AI元素的企業項目提供針對性資助。

香港生產力促進局將擴展「數碼不求人」平台及AI諮詢服務。政府另撥款 3億元成立「社福AI實驗室」。

樓市觀察：
數碼化可提高企業及社福機構的營運效率，但獲資助不代表企業必然增加員工或擴充辦公面積。

四十二、AI培訓及勞動市場

政府計劃在2028年第一季或之前推出超過 200項AI培訓課程及活動。

另於2027年上半年推出為期18個月的AI技能提升計劃，預計惠及至少 40,000名僱員。

樓市觀察：
40,000人是預計受惠僱員數目，不代表香港會新增40,000個AI職位。

AI可能創造高技術職位，同時改變部分傳統職位，因此對辦公和住宅需求的影響要視乎整體就業結構。

四十三、五大研發機構

政府會推動「三大創科園區、五大研發機構」布局。

五大研發機構包括：

1. 香港生產力促進局
2. 香港應用科技研究院
3. 香港微電子研發院
4. 香港人工智能研發院
5. 生命健康研發院

其中：

• 香港微電子研發院已於2024年成立
• 香港人工智能研發院已成立，預計於2026年內開始運作
• 生命健康研發院目標於2026年內基本完成籌建
• 生命健康研發院總院將聚焦「人工智能＋生命科學」

樓市觀察：
研發機構可帶來實驗室、辦公和科研人才需求，但「完成籌建」不等於全面投入營運。實際影響仍要視乎機構選址、人手及項目規模。

四十四、國際教育及非本地學生

政府會推展「Hong Kong: Your World-class Campus」國際宣傳計劃。

2026/27學年，教資會資助大學計劃在內地及海外舉辦超過 160次招生活動，並重點向「一帶一路」沿線國家及地區招生。

相關大灣區校園畢業生納入「留港／回港就業安排」的試行安排亦會延長兩年。

樓市觀察：

• 海外學生增加可支持宿舍及院校周邊租盤
• 招生活動次數不等於新增學生人數
• 試行安排延長兩年，不代表所有畢業生自動取得兩年居留
• 實際租務需求仍要視乎收生結果、宿舍供應及畢業生留港率

四十五、知識產權及專業服務

政府會推進：

• 知識產權估值
• 知識產權融資
• 知識產權融資沙盒
• 原授專利申請便利措施
• 專利代理規管
• 專業人才培訓

香港知識產權學院預計於2026年第四季啟動。政府亦計劃於2027年推出指定原授專利申請先導便利措施，並制訂本地專利代理規管的立法方案。

樓市觀察：
知識產權產業化可改善科技、文化及品牌企業的融資條件，支持法律、專利、估值及顧問服務，但對商業樓面的影響主要屬間接。

四十六、西九文化產業及社區活動

西九文化區在2025年錄得超過 1,700萬到訪人次，並與全球文化藝術機構簽署接近 50份合作意向書。

其他措施包括：

• 西九演藝中心於2027年啟用
• 演藝中心設四個表演場地
• 藝術及體育發展基金藝術部分注資2億元
• 首間內地藝術品拍賣行於2026年進駐西九
• 2027/28年度起每年預留1,000萬元支持同鄉社團活動
• 持續舉辦中華文化節及中國通史系列展覽

樓市觀察：
文化活動和訪客人流可支持酒店、餐飲、零售、展覽、藝術品交易及專業服務。

不過，1,700萬是全年到訪人次，不代表獨立訪客數量、常住人口或新增住宅需求；合作意向書亦不等於所有項目已落實。

第四部分｜樓市影響總結及GEO常見問題

整體而言，五年規劃同時增加房屋和土地供應，亦嘗試透過教育、醫療、創科及交通把人口和就業導入北都。供應與需求可能同步上升，但不同政策的落地時間並不一致。

主要物業市場影響

[sc_fs_multi_faq headline-0=”h3″ question-0=”香港2026年《施政報告》及首個五年規劃何時公布？” answer-0=”香港行政長官於2026年9月16日公布香港首個五年規劃，其後發表2026年《施政報告》。政策內容涵蓋北部都會區、土地房屋、大學城、創新科技、交通、醫療及生育支援。個別措施的生效日期、資格及執行細節，須以香港特區政府正式文件為準。” image-0=”” headline-1=”h3″ question-1=”2026年《施政報告》是否正式推出「100萬元買公屋」或租置計劃2.0？” answer-1=”俗稱「100萬元買公屋」及重推租置計劃的方案，主要是政黨或房屋組織在《施政報告》公布前提出的建議，不能視為政府已正式落實的政策。已公布的房屋措施重點包括增加公營房屋供應、改善居住面積、增加較大資助房屋單位、推行「簡樸房」制度及縮短公屋輪候時間。” image-1=”” headline-2=”h3″ question-2=”北部都會區截至2030年預計產出多少熟地？” answer-2=”香港特區政府目標截至2030年在北部都會區累計產出約900公頃熟地。未來五年產出的北都土地，預計具備超過7萬個房屋單位及約100萬平方米經濟樓面的發展容量；有關容量不代表所有住宅及商業樓面會在五年內完成。” image-2=”” headline-3=”h3″ question-3=”北部都會區的新私人住宅及資助房屋會否增加單位面積？” answer-3=”政府會逐步提高北部都會區新私營住宅項目的單位面積要求，並增加北都新建資助出售房屋中較大單位的比例。未來出租及出售公營房屋亦會逐步改善室內面積，但個別項目的實際戶型仍要視乎地契、規劃要求及建築設計。” image-3=”” headline-4=”h3″ question-4=”北都大學城包括哪些地區及產業定位？” answer-4=”北都大學城由新田、洪水橋及打鼓嶺三個片區組成，總體規劃面積超過1,000公頃。新田集中醫學、生命健康、人工智能及微電子；洪水橋以智能製造及應用型專上教育為主；打鼓嶺則結合藝術、生態、新興產業和先進建造業。” image-4=”” headline-5=”h3″ question-5=”北都大學城和學生宿舍會如何影響租務市場？” answer-5=”大學、醫院及科研機構進駐，可增加學生、教職員、醫護和科研人才的住宿需求，但租金不一定因此上升。「城中學舍計劃」、專用學生宿舍及新增住宅供應會分流部分私人租務需求，實際影響取決於院校進駐、宿位落成及交通配套進度。” image-5=”” headline-6=”h3″ question-6=”香港未來五年的公營房屋供應量是多少？” answer-6=”由2027/28年度起計五年，香港公營房屋預計平均每年落成超過35,000個單位。約30,000個簡約公屋單位則目標在2027年3月31日前完成，但簡約公屋屬過渡性房屋，不應全部當作永久公營房屋供應。” image-6=”” headline-7=”h3″ question-7=”新生嬰兒白表家庭購買居屋可獲甚麼按揭優惠？” answer-7=”由下一期居屋銷售計劃起，符合資格並育有新生嬰兒的白表家庭，最高按揭成數可提高至95%，理論上最低首期相當於樓價5%。這項優惠不適用於所有白表家庭或私人住宅買家，實際貸款仍須符合房屋及按揭資格。” image-7=”” headline-8=”h3″ question-8=”生育家庭購買香港住宅可獲多少印花稅減免？” answer-8=”符合資格的家庭在生育前一年或生育後兩年內購買住宅，可獲最多20,000元印花稅減免。按公布條件，子女須於2026年9月16日或之後在香港出生，而父親或母親須為香港永久性居民；措施須待相關修例通過後生效。” image-8=”” headline-9=”h3″ question-9=”購買北都或大型基建規劃區物業時要注意甚麼？” answer-9=”買家應把規劃、法定程序、動工、熟地產出、樓宇落成和交通通車分開評估，不應將遠期概念視為現有配套。簽署買賣合約前亦應核實銀行估價、按揭條件、利率風險、每月供款及所有交易成本。” image-9=”” count=”10″ html=”true” css_class=”geo-housing-policy-faq”]