30秒重點
- 北都逾7萬伙是未來五年土地可提供的房屋容量，不等同已落成或可即時入伙的住宅。
- 由下一期居屋銷售計劃起，合資格新生嬰兒白表家庭最高可申請95%按揭。
- 合資格生育家庭購買住宅，可獲最多2萬元印花稅減免，措施須待修例通過後生效。
- 政策優惠設有指定資格、適用日期及審批條件，並非所有買家均適用。
《2026年施政報告》及香港首個五年規劃的，主要圍繞北部都會區發展、公營及資助房屋供應，以及生育家庭置業支援。對準買家而言，重點不只是政策提供甚麼優惠，也要分清楚規劃容量、實際落成進度和正式申請資格。
本文按政府公布內容整理相關數據及財務示例。政策細節、生效日期、項目進度及審批結果，應以香港特區政府、香港房屋委員會及相關機構最新公布為準。
一、2026年施政報告樓市政策重點
政策對住宅市場的影響，可歸納為供應、資助房屋及家庭置業支援三方面。措施有助增加住屋選擇或降低部分家庭的初期資金需要，但樓價及租金走勢仍會受到利率、經濟環境和市場供求影響。
| 政策範疇 | 主要內容 | 置業時要留意 |
|---|---|---|
| 北部都會區 | 未來五年產出的土地可提供逾7萬個房屋單位及約100萬平方米經濟樓面容量。 | 容量不代表落成量，須按個別項目的批地、施工及入伙進度判斷。 |
| 公營及資助房屋 | 增加房屋供應、改善部分單位面積，並調整指定資助出售房屋的轉讓限制。 | 申請及轉讓安排視乎住戶資格、單位年份和原有條款。 |
| 新生嬰兒家庭 | 合資格白表家庭可申請最高95%居屋按揭；合資格生育家庭另可獲最多2萬元印花稅減免。 | 兩項措施的對象及條件不同，應分開核對。 |
| 交通及產業發展 | 北都大學城、創科產業及交通基建按不同時間表推進。 | 規劃中的設施可作地區分析因素，但不應視為樓價升幅保證。 |
二、北都逾7萬伙是供應還是規劃容量？
政府提出，北部都會區未來五年產出的土地可提供超過7萬個房屋單位及約100萬平方米經濟樓面容量，並以截至2030年累計產出約900公頃熟地為目標。
當中的「逾7萬伙」是土地可提供的房屋容量，不代表所有單位會在五年內同步落成。住宅項目仍要經過規劃、土地整理、批地、基建、建築施工及入伙等程序。
| 發展階段 | 代表甚麼 | 準買家應核對 |
|---|---|---|
| 熟地產出 | 土地具備進一步發展條件。 | 用途、批地安排及預計施工時間。 |
| 規劃及審批 | 項目仍在研究、規劃或法定程序階段。 | 審批是否完成，以及有否正式發展時間表。 |
| 施工及基建 | 住宅或配套工程已展開。 | 預計落成日期、交通安排及工程延誤風險。 |
| 落成及入伙 | 項目完成建造並進入交付階段。 | 關鍵日期、入伙紙、售樓文件及實際配套。 |
北都交通、大學城及租務需求
北都大學城由新田、洪水橋及打鼓嶺三個大學城組成。政府資料提到，洪水橋大學城於2026年啟動校園區用地分配工作，支持院校在2027至2028年率先進駐；打鼓嶺大學城則由2030年起陸續產出用地。
交通方面，東鐵線古洞站預計於2027年啟用，屯馬線洪水橋站預計於2030年啟用，其他鐵路及道路項目則按各自時間表推進。院校及交通發展可能帶動住宿需求，但實際影響仍取決於進駐規模、宿舍供應、住宅落成量及工程進度。
三、新生嬰兒白表家庭95%按揭安排
按照《2026年施政報告》公布的措施，由下一期居屋銷售計劃起，有新生嬰兒並符合指定資格的白表家庭，最高按揭成數可提升至95%，理論首期可低至樓價5%。
較高按揭成數可減少首期，但貸款本金、每月供款及總利息亦會增加。實際按揭成數仍視乎正式政策、申請人資格、供款能力及貸款機構審批。
| 項目 | 政策含意 |
|---|---|
| 適用對象 | 有新生嬰兒並符合資格的白表家庭，不包括所有白表申請者或私人住宅買家。 |
| 最高按揭成數 | 最高95%，實際批核結果可能較低。 |
| 理論最低首期 | 樓價5%，另須預留律師費、裝修及其他置業支出。 |
| 財務影響 | 首期減少，但每月供款及整體利息開支增加。 |
居屋2025五個屋苑｜95%按揭開支試算
以下假設按揭成數由90%提高至95%、還款期30年、年利率3.25%，並假設還款期內利率不變。
| 屋苑 | 售價範圍 | 5%首期 | 首期少付 | 95%按揭月供 | 每月多供 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東涌裕豐苑 | $150萬–$340萬 | $7.5萬–$17萬 | $7.5萬–$17萬 | $6,202–$14,057 | 約$327–$740 |
| 元朗朗風苑 | $169萬–$339萬 | $8.45萬–$16.95萬 | $8.45萬–$16.95萬 | $6,987–$14,016 | 約$368–$738 |
| 錦田匯熙苑 | $180萬–$345萬 | $9萬–$17.25萬 | $9萬–$17.25萬 | $7,442–$14,264 | 約$392–$751 |
| 將軍澳影輝苑 | $168萬–$423萬 | $8.4萬–$21.15萬 | $8.4萬–$21.15萬 | $6,946–$17,489 | 約$366–$920 |
| 啟德啟陽苑 | $219萬–$480萬 | $10.95萬–$24萬 | $10.95萬–$24萬 | $9,054–$19,845 | 約$477–$1,044 |
計算方法：「首期少付」是10%首期與5%首期的差額；「每月多供」是95%按揭與90%按揭的估算月供差額。由於按揭成數相差5個百分點，所以5%首期與首期少付的金額相同。
影輝苑示例｜首期減半後供款有何變化？
| 比較項目 | 168萬元單位 | 423萬元單位 |
|---|---|---|
| 90%按揭：10%首期 | 16.8萬元 | 42.3萬元 |
| 95%按揭：5%首期 | 8.4萬元 | 21.15萬元 |
| 首期少付 | 8.4萬元 | 21.15萬元 |
| 90%按揭估算月供 | 約6,580元 | 約16,568元 |
| 95%按揭估算月供 | 約6,946元 | 約17,489元 |
| 每月多供 | 約366元 | 約920元 |
| 估算月供增幅 | 約5.6% | 約5.6% |
以售價400萬元的單位計算，95%按揭的理論首期約20萬元；90%按揭的首期則約40萬元。首期相差約20萬元，但95%按揭的貸款本金及長期利息會較高。
四、生育家庭印花稅減免
《2026年施政報告》提出，合資格家庭在生育前一年或生育後兩年內購買住宅，可獲最多2萬元印花稅減免。措施須待修訂法例通過後生效。
這項安排與居屋95%按揭屬兩項不同措施：印花稅減免適用於符合指定生育及置業條件的住宅交易；95%按揭則針對下一期居屋銷售計劃中的合資格新生嬰兒白表家庭。
住宅物業部分印花稅率
| 樓價區間 | 印花稅率／稅款 |
|---|---|
| 不超過$4,000,000 | $100 |
| $4,323,781至$4,500,000 | 1.50% |
| $4,935,481至$6,000,000 | 2.25% |
| $6,642,861至$9,000,000 | 3.00% |
| $10,080,001至$20,000,000 | 3.75% |
| $21,739,121至$100,000,000 | 4.25% |
| $109,574,471或以上 | 6.50% |
注意：上表只列出部分樓價區間。未列出的過渡區間可能採用固定稅款加超出指定樓價部分的百分比計算，並非直接以單一稅率乘以樓價。
最高2萬元減免試算
| 住宅樓價 | 示例稅率 | 優惠前稅款 | 最高減免 | 優惠後稅款 | 最高減幅 |
|---|---|---|---|---|---|
| $4,400,000 | 1.50% | $66,000 | $20,000 | $46,000 | 30.3% |
| $5,000,000 | 2.25% | $112,500 | $20,000 | $92,500 | 17.8% |
| $6,000,000 | 2.25% | $135,000 | $20,000 | $115,000 | 14.8% |
| $7,000,000 | 3.00% | $210,000 | $20,000 | $190,000 | 9.5% |
| $8,000,000 | 3.00% | $240,000 | $20,000 | $220,000 | 8.3% |
| $9,000,000 | 3.00% | $270,000 | $20,000 | $250,000 | 7.4% |
試算條件：假設買家符合全部資格並可獲最高20,000元減免。按公布安排，合資格家庭須在生育前一年或生育後兩年內購買住宅；子女須於2026年9月16日或之後在香港出生，父親或母親須為香港永久性居民。最終條件及計算方法以正式法例為準。
五、公營及資助出售房屋供應
公營房屋政策涵蓋落成量、輪候時間、簡約公屋及資助出售房屋轉讓安排。相關數字屬整體目標或建屋量，未必等同同一年度的推售、申請或入伙數量。
| 政策範疇 | 公布內容 | 閱讀重點 |
|---|---|---|
| 公營房屋 | 由2027/28年度起計五年，平均每年落成逾35,000伙。 | 落成量與個別申請者的編配日期並不相同。 |
| 簡約公屋 | 約30,000伙目標於2027年3月31日前落成。 | 簡約公屋屬過渡性房屋。 |
| 公屋輪候 | 綜合輪候時間目標於2026/27年度降至4.5年，2030/31年度降至4年以下。 | 屬整體目標，個別家庭的輪候情況可能不同。 |
| 資助出售房屋 | 2022年至2025年首次入伙的指定單位，轉讓限制年期縮短至10年。 | 公開市場轉讓仍可能涉及補價及其他契約條款。 |
未來五年資助出售單位建屋量
| 年度 | 房委會 | 房協 | 總計 |
|---|---|---|---|
| 2026/27 | 5,700伙 | 4,500伙 | 10,200伙 |
| 2027/28 | 7,900伙 | 4,200伙 | 12,100伙 |
| 2028/29 | 9,600伙 | 1,000伙 | 10,600伙 |
| 2029/30 | 12,700伙 | 700伙 | 13,400伙 |
| 2030/31 | 13,600伙 | — | 13,600伙 |
| 五年合計 | 49,500伙 | 10,400伙 | 59,900伙 |
部分單位將以樓花形式出售，因此建屋量不應直接理解為同一年度的推售量、落成量或入伙量。
六、準買家決策清單
- 先計算整體負擔：除首期及月供外，亦要預留印花稅、律師費、代理佣金、裝修、保險及其他開支。
- 測試利率風險：比較現行利率及較高利率下的每月供款，避免只按最低首期決定預算。
- 核對項目進度：北都規劃容量、熟地、施工及入伙代表不同發展階段。
- 以現有配套作基準：規劃中的鐵路、學校及商業設施可能調整或延後。
- 簽約前確認資格：按揭、印花稅減免、居屋申請及資助房屋轉讓均有獨立條件。
準買家可透過香港置業網站查閱住宅盤源及市場資訊。網上數據及估值只供一般參考，不等同銀行估價、專業估值或實際成交價。
資料來源
- 香港特別行政區政府：《行政長官2026年施政報告》正文
- 香港特別行政區政府：《行政長官2026年施政報告》摘要
- 香港特別行政區政府：香港首個五年規劃相關資料
- 香港經濟日報：居屋新生嬰兒白表買家最高按揭提升至九成半
- 香港經濟日報：生育家庭印花稅減免分析
- 香港經濟日報：增加資助出售單位供應
- 香港置業：住宅盤源及市場資訊
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h3″ question-0=”2026施政報告對樓市有咩影響？” answer-0=”政策重點包括增加北部都會區土地及房屋容量、調整公營和資助房屋安排，以及為合資格生育家庭提供居屋按揭和印花稅支援。實際樓價及租金走勢仍取決於供求、利率、經濟環境和政策落實進度。” image-0=”” headline-1=”h3″ question-1=”北都未來五年是否有逾7萬伙落成？” answer-1=”不是。逾7萬伙是未來五年產出土地可提供的房屋容量，不代表所有住宅會在期內同步落成或入伙。個別項目仍須經過規劃、批地、基建、施工及入伙程序。” image-1=”” headline-2=”h3″ question-2=”有新生嬰兒的家庭是否一定可以做95%居屋按揭？” answer-2=”並非所有家庭均適用。措施對象是下一期居屋銷售計劃中有新生嬰兒並符合指定資格的白表家庭；95%是最高按揭成數，實際批核仍視乎正式安排、供款能力及相關機構審批。” image-2=”” headline-3=”h3″ question-3=”95%按揭可以慳幾多首期？” answer-3=”與90%按揭相比，首期由樓價10%降至5%，即少付相當於樓價5%的首期。不過，貸款本金、每月供款及總利息會相應增加。” image-3=”” headline-4=”h3″ question-4=”生育家庭買樓可否即時減2萬元印花稅？” answer-4=”措施須待修訂法例通過後生效。合資格家庭可獲最多2萬元減免，但須符合指定生育日期、置業時限、香港永久性居民身分及其他正式條件。” image-4=”” count=”5″ html=”true” css_class=””]