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聯儲局加息0.25厘｜滙豐維持P息5厘 H按、月供及樓市影響分析
美國聯儲局於2026年9月16日宣布加息0.25厘， 聯邦基金利率目標區間升至3.75厘至4厘。 香港金融管理局其後按既定機制，把基本利率定於4.25厘。 滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變， 反映美國加息不等於香港銀行必然同步加P。 實際按揭供款會否增加，仍取決於HIBOR、本地資金成本、 銀行定價及個別貸款合約。
30秒重點：今次加息如何影響香港按揭？
聯儲局把聯邦基金利率目標區間由3.50厘至3.75厘， 提高至3.75厘至4厘；金管局基本利率則定於4.25厘，即時生效。 滙豐其後宣布維持港元最優惠利率於5厘不變。
金管局基本利率、銀行最優惠利率及住宅按揭實際利率是不同概念。 香港銀行會因應港元流動性、存款成本、HIBOR、貸款需求及市場競爭， 自行決定是否調整P息。
- 銀行P息： 滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變， 港元儲蓄存款戶口利率亦維持不變。 其他銀行的最新安排以個別銀行正式公告為準。
- P按客戶： 滙豐維持P息後，其P按客戶不會單純因今次公布而面對P息上調； 其他客戶仍要視乎提供按揭的銀行會否加P，以及貸款合約訂明的P減幅。
- H按客戶： 實際按息受HIBOR、合約加點、鎖息上限及重訂息率日期影響， 並非只看銀行有沒有調整P。
- 供款變化： 假設按揭貸款500萬港元、年期30年，年利率由3.25厘升至3.50厘， 每月供款估算增加約692港元。這是假設情境，不代表銀行已加息。
- 樓市影響： 利率上升可能增加置業及持有成本， 但不能由一次議息結果推斷樓價必然下跌。
- 未來利率： 聯儲局官員的利率預測不等於下一次會議已經決定再加息。
香港銀行P息最新狀況
資料截至2026年9月17日下午2時08分： 滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變， 港元儲蓄存款戶口利率亦維持不變。 滙豐對上一次調整港元最優惠利率是在2025年10月31日， 當時減息0.125厘。
滙豐今次維持P息，說明聯儲局加息及金管局基本利率上升， 不會自動令香港銀行以相同幅度調高最優惠利率。 銀行仍會按照本地港元資金成本、銀行體系流動性、 HIBOR、存貸需求、市場競爭及自身定價政策決定利率。
滙豐的決定不代表所有香港銀行均已宣布維持P息。 其他銀行如在本文更新後公布最新安排， 應以個別銀行公告所列的利率、調整幅度及生效日期為準。
聯儲局調整利率後，香港P息是否每次跟隨？
歷史紀錄顯示，香港銀行P息與美國政策利率並非機械式同步。 聯儲局加息或減息後，香港銀行可以選擇不調整P， 也可能只調整部分幅度。
以滙豐港元最優惠利率作觀察例子，部分議息周期中， 聯儲局調整0.25厘後，滙豐只調整0.125厘； 在另一些情況下，聯儲局完成議息後， 滙豐的P息則維持不變。
| FOMC日期 （美國時間） | 聯儲局變動 | 港銀P生效日期 | 滙豐代表性P水平 | 滙豐P變動 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年9月16日 | +0.25厘 | 沒有調整 | 5.00厘 | 維持不變 |
| 2025年12月10日 | −0.25厘 | 沒有調整 | 5.00厘 | 維持不變 |
| 2025年10月29日 | −0.25厘 | 2025年10月31日 | 5.00厘 | −0.125厘 |
| 2025年9月17日 | −0.25厘 | 2025年9月19日 | 5.125厘 | −0.125厘 |
| 2024年12月18日 | −0.25厘 | 2024年12月20日 | 5.25厘 | −0.125厘 |
| 2024年11月7日 | −0.25厘 | 2024年11月11日 | 5.375厘 | −0.25厘 |
| 2024年9月18日 | −0.50厘 | 2024年9月20日 | 5.625厘 | −0.25厘 |
| 2023年7月26日 | +0.25厘 | 2023年7月28日 | 5.875厘 | +0.125厘 |
註：FOMC會議日期按美國時間顯示。 香港P息資料以滙豐港元最優惠利率及其生效日期作參考， 不代表所有銀行採用相同利率、公布時間或生效日期。 2026年9月聯儲局加息0.25厘後， 滙豐宣布維持港元最優惠利率於5厘不變。 「維持不變」是指相關FOMC會議後， 滙豐沒有因該次議息決定調整P。
因此，判斷按揭供款會否增加時， 不能只把美國加息幅度直接套用於香港。 還要檢視銀行公告、P息水平、HIBOR走勢、 鎖息上限及貸款合約條款。
聯儲局今次加息多少？
美國聯儲局於2026年9月16日完成議息會議後宣布， 把聯邦基金利率目標區間上調25個基點，即0.25厘， 由3.50厘至3.75厘調高至3.75厘至4厘。
聯邦公開市場委員會會根據通脹、就業、 經濟活動及金融市場風險制定政策。 今次公布的是2026年9月會議的正式利率決定， 並不代表往後每次會議都會採取相同方向或幅度。
詳情可參閱 聯儲局2026年9月16日FOMC聲明 。
金管局基本利率升至4.25厘，是否代表香港銀行加P？
不是。
香港金融管理局於2026年9月17日宣布， 按照預設公式把基本利率定於4.25厘，並即時生效。
金管局基本利率是計算經貼現窗進行回購交易時適用貼現率的基礎， 屬於香港貨幣及銀行體系的重要政策利率。 它並非一般住宅按揭客戶直接支付的P按或H按利率。
各銀行會自行釐定及公布最優惠利率。 在作出決定時，銀行通常會考慮港元存款成本、HIBOR、 銀行體系流動性、貸款需求、市場競爭及內部資產負債安排。
所以，即使金管局基本利率有所調整， 香港銀行也不一定立即或按相同幅度調整P。 滙豐今次維持P息於5厘，正好說明兩者不能直接畫上等號。
香港主要銀行目前的P息是多少？
香港不存在一個適用於所有銀行及所有按揭客戶的統一P息。 不同銀行可採用不同的港元最優惠利率， 而借款人的實際按息亦會受P減幅、H按加點、 封頂息率及其他合約條款影響。
| 銀行 | 港元最優惠利率 | 最新狀況 |
|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.00厘 | 已宣布今次維持P息不變；現行利率自2025年10月31日起生效 |
| 中銀香港 | 5.00厘 | 官方利率頁面所示水平；今次議息後安排以銀行正式公告為準 |
| 恒生銀行 | 5.00厘 | 官方利率頁面所示水平；今次議息後安排以銀行正式公告為準 |
| 東亞銀行 | 5.25厘 | 官方頁面顯示更新時間為2026年9月17日上午10時40分 |
滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變。 其他表列銀行的資料如只來自官方利率頁面快照， 不應視為有關銀行已就今次美國加息正式宣布維持P息。 銀行可能在本文更新後發出公告，最新安排以個別銀行公布為準。 上表亦不代表任何客戶的實際按揭利率。
申請新按揭、轉按或加按前， 應向銀行索取列明實際息率、加點、封頂息率、 現金回贈、罰息期及相關費用的最新書面報價。
HIBOR、H按及P按有甚麼分別？
H按如何釐定實際利率？
H按一般以指定期限的香港銀行同業拆息，即HIBOR， 加上按揭合約訂明的百分點計算。 常見安排是參考一個月HIBOR， 再加上銀行在合約中列明的加點。
不少H按計劃另設鎖息上限。 當「HIBOR加合約加點」高於封頂息率時， 實際按息一般會按合約採用較低的封頂水平。
因此，HIBOR上升不一定令所有H按客戶的月供立即按相同幅度增加。 客戶是否已觸及封頂息率，以及貸款的重訂息率日期， 均會影響實際供款。
P按如何釐定實際利率？
P按通常以相關銀行的最優惠利率， 扣減合約列明的幅度計算。 銀行P息與合約P減幅會共同決定實際按揭利率。
由於不同銀行的P息未必相同， 即使兩個按揭計劃列出的P減幅一樣， 實際利率仍可能有差異。
此外，同一銀行在不同時期批出的按揭， 其P減幅、現金回贈、罰息期及其他條款也可能不同。 比較按揭時不應只看P息或P減幅其中一項。
最新HIBOR參考數字
根據香港銀行公會資料， 2026年9月16日上午11時15分的港元HIBOR包括：
- 隔夜港元HIBOR：2.19762厘；
- 一個月港元HIBOR：2.95000厘；
- 三個月港元HIBOR：3.12488厘。
本文採用2026年9月16日的HIBOR定盤數字， 並未以該組數據代替9月17日定盤。 HIBOR一般於香港營業日公布，也可能按照既定機制作出修訂。 借款人應查閱香港銀行公會最新定盤資料， 並核對按揭合約採用的HIBOR期限及重訂安排。
加息0.125厘或0.25厘，每月供款可能增加多少？
以下採用本金連利息、每月還款額相同的方式作假設試算， 目的是展示按揭供款對利率變動的敏感度。
試算不代表滙豐或其他香港銀行已經上調P息， 也不代表任何銀行當時提供的實際按揭報價。
試算條件
- 貸款額：500萬港元；
- 還款期：30年；
- 基準年利率：3.25厘；
- 採用本金連利息、每月等額還款方式；
- 假設利率在整個計算期內維持不變；
- 未計現金回贈、按揭保險、律師費及其他費用；
- 未計H按封頂機制、重訂息率日期及銀行四捨五入差異。
| 假設情境 | 年利率 | 每月供款約 | 每月變化 | 全年變化 |
|---|---|---|---|---|
| 基準情境 | 3.25厘 | 21,760港元 | — | — |
| 假設上升0.125厘 | 3.375厘 | 22,105港元 | 增加約344港元 | 增加約4,128港元 |
| 假設上升0.25厘 | 3.50厘 | 22,452港元 | 增加約692港元 | 增加約8,304港元 |
最新資料顯示，滙豐已維持港元最優惠利率於5厘不變。 上述增加0.125厘及0.25厘的供款數字只是假設情境， 用作測試按揭供款對利率變化的敏感度， 不表示滙豐或其他銀行已按相關幅度調高住宅按揭利率。
實際供款變化會受到未償還本金、剩餘還款期、 重訂息率日期、H按加點、P按折扣、 封頂息率及銀行計算方式影響。 上述數字不能取代銀行發出的正式供款表。
按實際貸款額估算每月供款
買家及業主可使用 HKP按揭計算機 ， 輸入貸款額、年利率及還款年期， 比較不同利率情境下的每月供款。
加息對香港樓價及成交有甚麼影響？
利率上升可能增加供樓成本，亦可能影響買家的負擔能力， 但不表示香港樓價或住宅成交量一定下跌。
對香港樓市而言，短期內較值得留意的因素， 包括其他銀行會否調整P息、HIBOR是否持續上升， 以及新造按揭的實際利率和封頂水平有沒有提高。
滙豐今次維持P息不變。 如果其他銀行亦維持P息，而部分H按客戶的實際按息仍受封頂機制限制， 一次美國加息對現有業主月供的直接影響， 可能低於美國政策利率的調整幅度。
相反，如果港元資金成本持續上升， 銀行其後調高P息或新造按揭定價， 買家的供款能力和入市意欲便可能面對較明顯壓力。
分析樓市走勢時，還須同時考慮以下因素：
- 新造及現有按揭的實際利率；
- 銀行的估價、批核取態及貸款條件；
- 家庭收入、就業市場及整體供款能力；
- 一手及二手住宅供應；
- 租金回報、管理費及其他持有成本；
- 買賣雙方的議價空間；
- 本地及外圍經濟前景；
- 市場對未來利率方向的預期。
金管局2026年7月住宅按揭統計調查顯示， 新批按揭中以HIBOR作為定價參考的比例為61.0%， 以最優惠利率作為定價參考的比例為1.3%。
相關數據反映H按在新批按揭市場的重要性， 但不能單憑一個月的按揭產品比例， 推斷加息必然帶動樓價或成交向某一方向發展。
美聯樓價指數於2026年9月14日報149點，較上月上升0.2%。 該指數的樣本和計算方式與政府或其他機構的樓價指標不同， 比較時應留意統計期、覆蓋範圍及編製方法。
聯儲局「年底前再加一次」是否已成定局？
不是。
聯儲局2026年9月《經濟預測摘要》顯示， 與會者對2026年底聯邦基金利率的中位數預測為4.1厘， 預測範圍為3.9厘至4.4厘。
這些數字由個別與會者根據當時可見的經濟資料， 以及各自認為合適的政策路徑作出。 它們不屬於FOMC對下一次會議的承諾， 也不代表年底前必然再加息一次。
因此，新聞標題中的「料年底前再加一次」， 應理解為基於經濟預測或政策路徑作出的分析， 而不是已經表決通過的未來利率決定。
往後利率方向仍會受到通脹、就業、消費、 經濟增長及金融市場狀況影響， 最終須以每次FOMC會議後發布的正式聲明為準。
買家、業主及轉按人士現時可如何部署？
- 向銀行索取最新書面報價： 除了查看銀行網站上的P息，也要比較H按加點、 P減幅、封頂息率、現金回贈及其他批核條件。
- 測試不同利率情境： 根據自己的貸款餘額及剩餘年期， 分別估算利率增加0.125厘及0.25厘後的供款水平。
- 核對重訂息率日期： 市場利率變動後，個別按揭何時調整， 仍要按照貸款合約訂明的重訂機制處理。
- 全面計算轉按成本： 比較現金回贈、律師費、估價結果及原有按揭罰息期， 不宜只看名義利率。
- 保留足夠供款緩衝： 除每月按揭外，也要計入管理費、差餉、 地租、維修費及其他家庭支出。
在金管局監管框架下，一般物業的按揭成數上限及供款與入息比率上限， 分別為70%及50%。
這些屬於監管上限，並不代表每宗申請均可獲得相同批核。 銀行仍會審視申請人的收入、信貸紀錄、其他債務、 物業估值及內部風險政策。
聯儲局加息與香港按揭常見問題
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h3″ question-0=”聯儲局加息，香港銀行一定會加P嗎？” answer-0=”不一定。截至2026年9月17日下午2時08分，滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變，港元儲蓄存款戶口利率亦維持不變。其他香港銀行是否調整P息，仍須以個別銀行正式公告為準。香港銀行會按照港元資金成本、銀行體系流動性、HIBOR、存貸需求、市場競爭及自身定價政策，決定是否調整最優惠利率。” image-0=”” headline-1=”h3″ question-1=”美國加息會否令HIBOR即時上升？” answer-1=”不一定會即時或按相同幅度上升。HIBOR主要反映香港銀行同業市場的港元資金供求，亦會受到銀行體系流動性、港元匯率、市場預期及季節性資金需求影響。即使銀行維持P息不變，HIBOR及H按實際利率仍可能波動。” image-1=”” headline-2=”h3″ question-2=”H按與P按哪一種較受今次加息影響？” answer-2=”兩者的影響機制不同。H按主要受HIBOR、合約加點、鎖息上限及重訂息率日期影響；P按則主要受相關銀行的最優惠利率及合約P減幅影響。滙豐今次維持P息於5厘，但這不代表所有H按及P按客戶的實際利率均不會變動，實際情況仍須按個別銀行安排及貸款合約判斷。” image-2=”” headline-3=”h3″ question-3=”加息0.25厘，每月按揭供款增加多少？” answer-3=”沒有適用於所有借款人的統一答案。以500萬港元貸款、30年還款期，並假設年利率由3.25厘升至3.50厘計算，每月供款約由21,760港元升至22,452港元，增加約692港元。這只是假設利率上升0.25厘的敏感度試算，不代表滙豐或其他銀行已按該幅度上調住宅按揭利率；實際供款以銀行計算及貸款合約為準。” image-3=”” headline-4=”h3″ question-4=”聯儲局年底前會否再加息？” answer-4=”尚未確定。聯儲局2026年9月公布的經濟預測，是與會者根據當時經濟資料及各自認為合適的政策路徑作出的預測，不是FOMC對下一次會議的政策承諾。未來決定仍須以FOMC會後正式聲明為準。” image-4=”” headline-5=”h3″ question-5=”加息是否代表香港樓價一定下跌？” answer-5=”不代表。利率上升可能增加供款壓力及置業成本，但今次聯儲局加息後，滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變。香港樓價及成交仍會受到實際按揭利率、就業、家庭收入、住宅供應、銀行按揭政策、租金回報、市場預期及整體經濟環境等多項因素影響。” image-5=”” count=”6″ html=”true” css_class=””]
參考資料
- Federal Reserve：2026年9月16日FOMC聲明 （發布日期：2026年9月16日）
- Federal Reserve：2026年9月經濟預測摘要 （發布日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：調整基本利率 （發布日期：2026年9月17日）
- 香港銀行公會：港元利息結算利率 （本文採用定盤日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：按揭消費者資訊
- 香港金融管理局：2026年7月住宅按揭統計調查結果 （發布日期：2026年8月31日）
- 滙豐香港：港元最優惠利率 （港元最優惠利率為5.00厘；現行利率自2025年10月31日起生效）
- AASTOCKS：滙豐維持最優惠利率5厘不變 （查閱日期：2026年9月17日）
- 中銀香港：港元最優惠利率 （查閱日期：2026年9月17日）
- 恒生銀行：利率及最優惠利率 （查閱日期：2026年9月17日）
- 東亞銀行：最優惠利率 （頁面顯示更新時間：2026年9月17日上午10時40分）