雖然環球央行放水救市，但是相比起2年前，按揭的回贈優勢有所減少，加上新造按揭利率普遍高於2年前，到底現時轉按還有沒有著數? 轉按所得的回贈能否抵銷利率的上升呢?
2年前按揭利率低0.3厘
現時一般的按揭利率為2.45厘，而翻查2018年年初資料，當時按揭利率約為2.15厘。以每100萬的貸款計算，還款30年計算，每月利息供款大約增加240元，首2年利息開支由1760元增至約2000元。
以一層700萬物業計算，借款6成，貸款額420萬元。以還款期30年計算，2.15厘息，首2年的利息供款約7300元。假設2年後，樓價估值不變，業主打算轉按，仍保持6成按揭，貸款額420萬元，以還款期30年計算，2.45厘息，首2年的利息供款約8300元，增加1000元。整體2年的利息開支增加約2.4萬元。
現金回贈仍多於轉按成本
以目前現金回贈為貸款額1.5%計算，貸款420萬元，可得現金回贈6.3萬元，因此即使連同律師費約8000元的開支。現金回贈仍多於律師費以及首兩年的轉按額外利息開支，而兩年後業主亦可再考慮是否會再轉按。
轉按至H按 按息或會下降
目前考慮轉按的人士，部份原因是想由P按轉至H按，因為目前銀行P已是歷史低位，因此P按再下跌的機會不大。反而，由於環球央行持續放水，或會令到銀行拆息(H)回落，有利H按業主。考量到日後H的下跌潛力，利息開支可能會較預期少，甚至會低於2.15厘水平。
近日一個月銀行同業拆息已回落至1.23厘水平。翻查2年前一個月同業拆息，曾低至0.7厘水平。假設拆息在業主轉按一年後，回落至0.7厘水平，以現時「H+1.24厘」計算，按息為1.94厘。
以上述例子計算，樓價同樣以700萬元計算，貸款30年，在供款一年後，1.94厘按息下，每月利息開支約6,500元，較2.15厘息低約700元。若拆息保持此水平一年，業主利息開支反而減少8,400元，抵消了大部份首年增加的利息開支。
因此，即使現時現金回贈有所減少，以及按息上升，但對比兩年前的按息計劃，現金回贈仍多於因按息上升而增加的利息開支。另外，轉按至H按的業主，亦有機會因拆息下降後，每月利息開支會低於舊P按計劃。