有仔趁嫰生，原來買樓亦要趁嫰買，因為絕大多數人買樓都要靠做銀行按揭，就算本身有資本實力、能夠一筆過付清的人士，在目前超低息的環境下，都寧願採用按揭，而且按揭年期愈長愈好，以騰出資金投資在其他地方。
現時銀行一般都可以做到最長30年按揭年期，但批核就要視乎不同條件，申請人的年齡正是其中之一。大家經常聽到「70減」及「75減」，意思就是銀行用70或75減去申請人年齡，得出的數字就是最高可以承造的按揭年期。例如申請人年齡為45歲，如果銀行用「70減」做批核，那麼最多只可以批出25年的按揭年期，但如果銀行採用「75減」，申請人則可借盡30年貸款。
銀行多採用「75減」審批按揭
坊間銀行大多採用「75減」準則來審批按揭，所以在45歲前買樓，一般都可借足30年按揭。但如果你已越過45歲，申請30年按揭難度將愈來愈高。因為做「80減」或「85減」的銀行並不多，即使有，貸款條件條件亦會「較辣」，例如按息會較高，或降低按揭成數。
因為站在銀行立場，年紀大於50歲的申請者，一來即將屆退休年齡，退休後未必會再有穩定收入，供款能力成疑，二來健康會隨年紀增長而變差，屆時工作能力不但有機會受影響，若然不幸過身，繼承物業的親屬又未必有供款能力，有變壞賬風險。正因如此，銀行對於高齡人士，審批年期也會較審慎。
可找年輕人士做擔保人
那是否高齡人士就沒辦法做長年期按揭？如果65歲人士買樓，銀行用「75減」來審批，豈非最多只能做10年按揭？要知道按揭年期愈短，每月供款更多，除了財務負擔會加重，更重要是壓力測試門檻會更高。
如果高齡人士想做長年期按揭，其實可以找一位年輕人士聯名買物業，或是請他做擔保人或借款人。因為銀行會以較年輕的業主、擔保人或借款人的年齡去計算還款期。例如夫婦二人聯名買物業，丈夫55歲，太太42歲，或是已經60歲的父親，請35歲的兒子作為擔保人，這兩個個案都很大機會做到30年按揭。
但要留意，若然透過擔保人做按揭，即使擔保人不用供款，但銀行也會一併評估擔保人的入息及債務。假如擔保人貸款紀錄不佳，銀行也有權拒絕按揭申請。
延伸閱讀:
賣樓錦囊