在香港申請銀行按揭,最長可以申請30年。按揭年期愈短,每月供樓總額便會增加,未必人人能夠負擔得起,加上目前處於低息時期,付出的供樓利息較1997年少,所以不少人申請按揭年期都是愈長愈好。
然而,銀行未必一定會批出30年按揭,還要視乎其他因素,其中一個是物業樓齡。大家經常聽到所謂「70減」或「75減」,意思是用70或75減去樓齡,得出的數字就是最高能承造的按揭年數。
例如一個45年樓齡的物業,銀行按「70減」做按揭指引,那獲批的按揭年期最多是25年,如果樓齡屬55年的舊年,獲批最高按揭年期更縮短至15年。但如果用「75減」,45年樓齡的物業還可以做到最長30年按揭年期。
美孚新村部分樓宇樓齡逾50年
曾經有人提出這樣一個問題,有些藍籌屋苑已經超過40年樓齡,例如是太古城及美孚新村,美孚新村部分樓宇樓齡更已超過50年樓齡,豈非很難申請30年按揭?這些藍籌屋苑是否最好不要碰?
確實,有不少藍籌屋苑,樓齡已經不輕,像美孚新村全屋苑有99座大廈,落成年份介乎1968年至1978年之間,即最舊的樓宇已有52年樓齡,最「年輕」也有42年。至於太古城的入伙年份是1977年至1987年,置富花園則是1978年至1981年,部分樓宇樓齡亦同樣逾40年。如果用「70減」申請,確實很難做足30年按揭。
不過,每一個銀行的按揭批核指引都有所不同,有些用「70減」,有些用「75減」,有個別銀行更可以做到「80減」。一般來說,現時大部分銀行會以「75減」做按揭批核,所以1975至1978年落成的美孚新村樓宇,仍可做到最長30年按揭。
其他影響按揭批核的因素
影響按揭批核的因素還有很多,例如申請者的財務質素是否良好,像公務員、專業人士等有穩定收入的人士,一般也較易申請到長年期按揭。
如果買家不採用高成數按揭,例如只借六成,銀行亦會較易批長年期按揭。另外,像美孚新村、太古城等這類藍籌屋苑,成交活躍,位置良好,屬於優質物業,所以樓齡即使超過45年,仍是有可能做足30年按揭的。