受疫情及環球經濟影響，香港樓價有所回落，很多業主都打算一開二，把自住物業轉按套現，然後買入第二層樓做投資，實現財富增值。下面小編就為大家舉例講解如何「一層變兩層」。
善用低息借貸
低息環境下，買入第一層物業，可以善用借貸力，以留下更充裕資金。回顧過去10年，樓價走勢皆向上，不少人乘資產增值效應，一層變兩層，善用按揭部署，以增加資產。
舉例，客人於5年前以300萬買入一個物業，借款9成，年利率約2%，還款期為30年。在還款5年後，餘下還款額約250萬元。假設現時樓價已升至550萬元，有兩個方法可以令自己由持有一層物業變成持有兩層物業，第一種是將物業出售，將所得到的現金與自身的儲蓄一次過買兩層樓。第二個方法，是將物業加按，將所得到的現金與自身儲蓄買多一層。
以第一個方法為例，將物業出售後，大約獲利300萬元，假設打算買入一個600萬元單位自住，並買入一個500單位收租。600萬元單位以按保借款9成，大約需要首期60萬元，連同其他印花稅及佣金，需要共85萬元。以餘下215萬元現金，買一層500萬元物業收租可以借250萬元，需要另外支付35萬元，以及約65萬元印花稅，當然若業主是兩夫婦，可以通過另一半持有物業，將印花稅減至15萬元，連同佣金及其他開支，大約需要額外55萬元。
因此第一個方法，所需要總現金為355萬元，減至出售後所得約300萬元，要額外支付35萬元。
第二個方法，則是使用加按力量，假設樓價已升至550萬元，由於仍屬舊按保範圍，可以保持9成按揭加按套現，可套現約245萬元。同樣要買500萬物業收租用，要270萬元，大約需要額外25萬元。
由此可見，加按所需額外現金較少，但總資本較少，只有一層550萬元物業及500萬元物業。至於出售再買，需要多支付30萬元，但卻可以令資本增大50萬元，會有一層600萬元物業及500萬元物業。
不過，出售後再買有其他風險，包括樓價下行將影響沽樓獲利及借款力，另一方面，業主需要時間將現有物業放售，另外之後要買入兩個單位，揾樓所花時間亦會較長，同時將自住物業出售需要與新買物業交收期無縫接上或會有有難度，否則要另覓居所，到時又會是另一筆開支。而加按套現時間較快，亦少了出售的風險及不用搬屋，因此各有取捨。但以上兩個放法，都可以有助業主日後一層變兩層，為財富增值。