經歷了過去幾年的利潤與政策調整，2026 年的香港樓市已進入平穩發展的新週期。隨著息率從高位回落至正常水平，加上政府全面「撤辣」及放寬按揭成數後的市場紅利，不少聰明的業主正重新部署，計劃將現有的自住物業「一開二」，透過資產重組實現財富倍增。
本文將為大家詳解在 2026 年的新環境下，如何善用按揭財技，達成「一層變兩層」的目標。
2026 年的投資優勢：政策與息率的雙重紅利
全面撤辣常態化：自 2024 年取消額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）後，現時港人買入第二套房只需支付按第 2 標準稅率計算的從價印花稅，大大降低了投資門檻。
按揭成數放寬：金管局現行指引下，物業按揭成數（LTV）已顯著放寬。住宅物業（不論自住或投資）的按揭上限普遍提升，為業主提供了極大的借貸空間。
息率環境趨穩：2026 年息口已告別高位，H 按利率回落至較吸引水平，減輕了供款負擔，讓「以房養房」的策略更具成本效益。
實戰舉例：如何將 550 萬資產化為兩層樓？
假設業主 A 於數年前以 300 萬元買入一間上車盤，當時借 9 成按揭。在 2026 年的今天，該物業已升值至 550 萬元，尚欠銀行約 240 萬元。
方案一：賣舊買新（一售二買）
操作方式： 將現有物業放售，套現所有利潤後，與積蓄結合，同時買入兩間新物業。
套現金額：賣樓得 550 萬 – 餘欠 240 萬 = 310 萬元現金。
新部署：
物業 1 (自住)：買入 600 萬元單位。
利用 9 成按揭，首期只需 60 萬元。
相關開支（印花稅、佣金等）約 25 萬元。
物業 2 (投資收租)：買入 500 萬元單位。
在 2026 年政策下，投資用途亦可借高成數（如 7 成），首期需 150 萬元。
相關開支（印花稅、佣金等）約 20 萬元。
總支出：約 255 萬元。
餘額：手上仍保留約 55 萬元現金作為後備金。
優點：資產價值由 550 萬變成了 1,100 萬，增長 100%；且能同時入住更新、更大的單位。
方案二：加按套現（不賣舊、增持一）
操作方式： 保留原有單位，透過加按提走升值部份，作為第二間單位的首期。
加按套現：假設 550 萬單位加按至 7 成（免按保），可借 385 萬元。
扣除原有貸款 240 萬，可淨套現 145 萬元現金。
新部署：
物業 2 (投資收租)：買入 450 萬元小型單位。
借 7 成按揭，需首期 135 萬元。
相關開支約 15 萬元。
總支出：約 150 萬元（需補貼少量儲蓄）。
優點：無需搬屋，省卻搬遷及裝修成本，同時保留原有物業的收租潛力或升值空間。
2026 年版：兩大方案優劣對比
考慮因素 | 方案一：賣舊買新 | 方案二：加按套現 |
|---|---|---|
資金成本 | 較高（涉及兩次買賣佣金及稅項） | 較低（只需支付加按手續費及一次買樓支出） |
資本增長 | 最大化（兩間物業均可選優質新盤） | 穩健型（依賴原有單位的抗跌力） |
操作難度 | 較高（需處理賣樓與買樓的交接期） | 較低（時間控制靈活，無需搬遷） |
稅務負擔 | 需注意兩間物業的印花稅計算 | 需計算第二套房的印花稅（即使已撤辣） |
專業小貼士：2026 年置業三思
DSR 供款比率：雖然按揭放寬，但銀行對供款與入息比率（DSR）仍有要求。同時持兩份按揭時，需確保收入證明充足。
租金回報率：投資第二層樓時，應優先考慮租金回報率能覆蓋供息支出（甚至供本）的屋苑，達成真正的「被動收入」。
銀行估價：2026 年市場交易透明，但不同銀行對舊樓與新樓的估價仍有差異，加按前建議先做多間銀行估價。
想知道您的物業現時估價多少？還是想計算最新的供款負擔？ 立即按此聯繫我們的專業按揭顧問，為您量身打造專屬的「財富增值藍圖」！