買樓收租一直是不少人追捧的投資方式，比起買入單位後再自己搵租客，直接買入連租約單位可以省卻一個步驟，但需要知道相對於自住單位，連租約物業在承造按揭時，在按揭成數及壓力測試需要面對更大考驗。如果希望借盡額外按揭尚有方法，今次一一為大家拆解。
連租約單位按揭成數較緊
準買家搵樓期間時，會發現不少物業以連租約出售，意思是指物業現正有人租用，但業主放售時連同租約轉讓予新買家，後者需要承擔單位的租務權責。根據現時金管局要求，如果買家購買連租約的單位，會被視為投資者，其按揭成數比自住單位為低，1,000萬以下的物業如果屬於自用，在按揭保險幫助下可以承造高達8至9成按揭，在一般情況下仍可承造6成按揭。不過，如果屬於非自用單位便要降低至5成。如果屬於1,000萬以上物業，不論自用或連租約物業，才均一律承造5成按揭。
以一個700萬物業為例，如果作自住用途承造6成按揭，貸款額能夠做到420萬，首期只需280萬，每月供款為16,054元；但連租約物業按揭成數只能承造5成按揭，貸款額只有350萬，首期需要增加70萬至350萬，每月供款則變為13,378元，所以買入連租約單位前要預備充足的首期。
自用物業與連租約物業的供款分別（以700萬單位、按息2.25%、30年按揭年期計算）：
壓力測試更嚴格
除了按揭成數要降低，連租約單位在供款與入息比例及壓力測試方面較為嚴格，自住物業則較為寬鬆。自用物業的供款與入息上限為50%，壓力測試下的供款與入息比率上限為60%，而連租約單位供款與入息比率為40%，壓力測試下的供款與入息比率上限為50%。
以1,100萬物業為例，如果承造5成按揭、以按息2.25%及30年按揭年期計算，自住物業的供款與入息比率上限為月入42,047元，壓力測試後的上限為50,618元。不過，如果連租約物業的供款與入息要求則高達52,557元，壓力測試要達到60,742元。如果本身月入只有51,000元，只能通過自住物業的壓力測試，連租約物業則未能過關，所以打算買入連租約單位前，要充份計算自己的負擔能力。
自住與連租約物業壓力測試分別（以1,100萬物業、5成按揭、按息2.25%及30年按揭年期計算）：
借盡一成有方法
如果買家希望借盡額外的1成按揭，業主可以解釋希望租客退租後，單位將作為自住之用。不過，有關單位的租期要不足6個月及需要租客願意簽署不續租同意書，才能說服銀行批出較寬鬆的按揭。如果租期超過6個月，業主可以先利用連租約物業身份先申請按揭，之後當租客遷出後再向銀行申請加按1成，銀行便會根據申請人實際狀況，考慮批出額外的按揭。