磚頭抗跌力強，加上全球資金流入、拆息持續下降等各項利好因素帶動下，買樓收租再次成為熱話！要賺取理想租金收入，除了要懂得找出受租客歡迎的樓盤，當中按揭門檻與自住物業有所出入，必須懂得計數才能獲得正面的回報。本篇以沙田第一城單位為例，如何做個精明的收租佬！
針對租客搵潛力盤
要做到租金袋袋平安，第1步要針對租客找出有放租潛力的單位，對於一般打工仔租客，港鐵沿線的市區物業較方便上班，大型藍籌屋苑如美孚新邨、淘大花園、沙田第一城等由於有較完善管理，對夫婦或家庭租客較大吸引力。外籍租客則較喜歡有天台或露台與朋友聚會，即使物業屬於唐樓亦不會抗拒。另外，如果單位間隔實用，有足夠窗戶採光兼通風，亦較受租客歡迎。
放租物業按揭成數有限制
打算買樓收租人士要注意，根據金管局政策，收租物業1,000萬物業以下只能申請最高5成按揭成數，更不能申請按揭保險，首期資金要較為充裕。以沙田第一城304呎兩房單位為例，單位售樓約為545萬，以現時按揭計劃H+1.3%、今日實際按息1.773%及供款30年計算，業主需要投放2,725,000萬首期，每月供款約9,765元，現時現金回贈仍有0.5%，可獲得13,625元抵銷律師費支出。
留意壓力測試門檻
買物業收租的按揭壓力測試會較自住用途嚴格，供款與入息比率（DTI）方面，每月供款不得高於入息40%，壓力測試下供款不得高於入息的50%。如果第一城的物業為自住，DTI門檻只是21,534元，壓力測試門檻為25,787元，但如果為出租物業，DTI門檻增加5,383元至26,917元，壓力測試門檻增加5,157元至30,944元。
計算收租回報
下一步要計算租金回報率，最簡單計算方法是把「月租X 12個月 / 樓價」，該沙田第一城單位月租約為13,000元，租金回報便是2.86%（$13,000 X 12 / $5,450,000 X 100%）。如果想計算更準確的回報，可扣除買樓時支付的印花稅、經紀傭金、裝修費用，以及每月需要支付的管理費及差餉等雜費開支，計算淨租金回報。沙田第一城例子中，如果買樓人士為首置，印花稅為163,500元，經紀傭金為54,500元，假設裝修費用為15萬，扣除0.5%現金回贈13,625元，買樓成本增加至6,604,999元。每月開支方面，扣除地租、差餉及管理費開支，每月淨租金收入約為10,180元，租金回報粗略便是1.85%（$10,180 x 12 / $5,450,000 x 100%）。
總置業開支：
扣除雜費後的租金收入及回報：
