物業市場,偶爾會聽到有人話買樓遇到釘契,如何棘手。那麼究竟釘契是甚麼?成因為何?又有何按揭難題呢?
釘契是甚麼?
釘契指物業的業主因為觸犯法律,以致在土地註冊處進行紀錄,當公眾查冊的時候,均會顯示出來。
為甚麼會出現釘契?
物業被釘契通常基於以下4大原因:
- 業主欠債
業主拖欠銀行按揭、財務公司、管理公司或其他私人債務而被債權人循法律途徑追討及凍結資產。
- 欠交款項
業主欠交管理費,或契反公契條款,被業主立案法團提出申索;或者拖欠差餉地租等。
- 存在僭建物
業主單位內有僭建物,違反《建築物條例》,屋宇署發出清拆令,要求業主清拆僭建物,有關清拆令便會在土地註冊處「註冊」。如果發現物業有僭建物,在查冊中通常會出現「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」,或者有關危險建築物「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」字眼。
- 業權紛爭
由於遺產等情況引發的業權法律爭議,導致物業被釘契。
釘契物業申請按揭有何困難?
被釘契的物業能否申請按揭,主要視乎釘契的原因及嚴重性,而每間銀行的取態亦有不同。例如涉及較輕微的僭建物問題,一般仍會有銀行批出按揭,但如果涉及嚴重僭建(如影響物業結構)或複雜的業權糾紛,由於影響日後轉售,銀行有機會未必批出按揭,即使成功批出,按揭條款亦會相對保守。銀行在審批過程中會要求入屋了解才進行批核。
釘契對物業有何影響?
被釘契的物業除了有機會影響日後成交,更可能導致下手買家要承受有關法律責任,銀行批核按揭的結果亦有機會受到影響。
如何避免買到釘契物業?
一般在買入單位前,地產代理會為準買家進行查冊,如果發現有被釘契,有責任向對方言明以及提出所涉及的風險,準買家亦可自行詢問業主及業主立案法團,如果有懷疑,應向專業人士查詢及尋求法律意見。