2024年新按揭上限
財政預算案
2024年財政預算案宣布，經過13年多後樓市辣招將全面撤銷，包括買家印花稅 BSD、新住宅印花稅 NRSD及額外印花稅 SSD。
金管局
- 暫停實施壓力，只需要考慮「供款與入息比率」
- 3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限由60%調整至70%
- 3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限由50%調整至60%
- 3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減
- 非自用住宅物業的按揭成數上限由50%調整至60%
- 非住宅物業按揭成數上限60%調整至70%
- 「資產水平」為審批基礎的物業(包括住宅和非住宅)按揭成數上限由50%調整至60%
2023年新按揭上限
【新增放寬樓花按保】
按揭證券有限公司於2023年9月22日宣佈修訂按保，將樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊。加大力度放寬按揭，將俗稱「茂波PLAN」的首置按揭保險計劃範圍擴大至樓花物業，無疑為新盤市場帶來好消息，相信有利於新盤交投，市場購買力將會進一步傾向新盤市場。
樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊，即1,000萬港元或以下的樓花最高按揭保險成數為9成；1,000萬港元以上至1,500萬港元最高按保成數為8成；價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的最高按保成數為7成。相信新措施下，新盤買家有更多付款方法選擇，並預期選擇即供付款上車的買家會增加。
【放寬按揭新舊制比較】
金管局2023年7月公佈放寬按揭成數，覆蓋樓價3,000萬元以下物業在新按揭措施下將會受惠，而且相信新措施下將對換樓市場交投帶來刺激作用。
香港按證保險有限公司於7月7日緊接宣布，按揭保險計劃就已落成住宅物業作出修訂，以協助需要置業自用的人士。
經修訂後：
(一) 價格為1,000萬港元或以下的合資格物業，最高按揭保險成數維持在九成；
(二) 價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；
(三) 價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。
另外，按證保險公司經考慮自身的業務狀況及風險，以及香港金融管理局物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施的修訂，會就按揭保費作以下安排：
(一) 由於銀行將可提供最高七成按揭，按保計劃會為銀行貸款七成按揭成數以上的部分提供保險，相關保費會比六成按揭成數以上的保險較低。
(二) 按證保險公司會為首次置業人士提供保費特惠，就價格為1,500萬港元或以下的物業，寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數以上不多於5%的受保範圍的保費。
(三) 按證保險公司現時一般會為置業人士提供35%的保費折扣。公司網頁的「按揭保費一覽表」將會更新，顯示實際(折扣後)保費，使資訊更加清晰透明。 上述按保計劃修訂及保費新安排，將適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關按揭。
市場人士預期措施增強部分買家入市信心，帶動週末二手交投向上。預期隨著利好措施出現，加上二手樓價調整，短期內二手交投可以看俏，成交量回升。待美國息口轉趨明朗化，加上新盤攻勢稍為放緩，二手市場成交有望重回活躍水平。
【按揭101：基本班】
- 按揭總類、首置按揭、各類按揭成數上限
- 首期計算、按揭成數上限
- 轉工遇上申請按揭
- H-plan定P-plan好
- 首置 9 成按揭條件
- 壓力測試要求
- 按揭保險計算方法
- 拆解最新首置印花稅、AVD、SSD、BSD、DSD
【按揭102：資助房屋按揭】
【按揭201：按揭進級班】
【按揭202：轉按好處】
甚麼是按揭
貸款分為無抵押貸款和抵押貸款，按揭是屬於有抵押貸款的一種，是借款人向貸款機構申請貸款並以房屋作為抵押物的一種貸款方式。當借款人購買房屋時，如果無法或不想立即支付全部費用，可以向銀行或其他貸款機構例如發展商或財務公司申請按揭貸款，以物業作為抵押物向貸款機構貸款購買房屋。按揭貸款一般會按照一定的利率和期限進行計算，貸款人需要每月向貸款機構支付一定的還款金額。如果貸款人無法按時還款，貸款機構有權將其擔保物（即該物業）出售以償還貸款。
按揭物業種類
樓花/新樓/一手樓住宅按揭
以往任何情況下樓花(未落成的新樓)不能做9成銀行按揭！即使是用了按揭保險及符合成數上限的資格，樓花按揭最高只能做8成按揭，若需要承做9成按揭，在購買新樓樓花時一定要選擇「建期」供款計劃，或直接買已經落成的「現樓」。至於「建期」按揭的成數上限和月入要求和二手樓按揭相同。
不過，按揭證券有限公司於2023年9月22日宣佈修訂按保，將樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊。加大力度放寬按揭，將俗稱「茂波PLAN」的首置按揭保險計劃範圍擴大至樓花物業，即樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊，即1,000萬港元或以下的樓花最高按揭保險成數為9成；1,000萬港元以上至1,500萬港元最高按保成數為8成；價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的最高按保成數為7成。
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發展商按揭
由於部分借貸者未能向銀行借取足夠貸款，所以發展商在銷售新盤時經常會透過旗下的財務公司提供發展商按揭，俗稱「發展商二按」。通常發展商按揭申請門檻比較低，有些甚至不用通過壓力測試便可申請，所以又名「呼吸Plan」，有呼吸便可以借到錢買樓，通常可以借到九成。要留意通常發展商按揭利率在首兩/三年優惠期後會大幅提高，每月供款或會大增，到時候借貸人若未能轉按至銀行，每月按揭供款或會是一個負擔，借貸者需要留意。
二手樓住宅按揭
2022年按揭保險放寬之後，若購買按揭保險，購買1920萬以下的住宅物業都可以做到高成數按揭，非首置人士最多可以做到9成(也需要視乎按揭金額)，如果是首置人士，購買1000萬以下的住宅物業可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭計劃，可以參考我們集團的子公司經絡按揭轉介網站，並使用其免費服務。
若不購買按揭保險而申請人是首置身份，1000萬或以下的住宅物業可以做到最高6成銀行按揭，1000萬以上做到5成。若入息來源來自香港以外，上限扣減一成；以公司名義購入或非自助用途，上限扣減一成；若不是以入息批核來申請按揭，而是用資產淨值批核，不論物業價值多少，按揭成數上限為40%。
若申請人不購買按揭保險而申請人不是首置身份，上述所有情況下，按揭成數再減一成。
居屋按揭
一手居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險和免壓力測試。
「白居二」是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱，「白表」即未擁有公屋、未能以綠表申請居屋的申請人士，「第二市場」的意思是二手市場。政府於 2017 年起將「白居二」計劃每年恆常化，讓資金並非很充裕的香港永久居民可以用「免補地價」的價錢購入二手市場上的居屋樓盤。至於已補地價的居屋買賣就當私人物業去處理。
用白表資格購買一手居屋或「白居二」計劃，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不過，「白居二」要留意政府擔保的年期，或未能做到25年。如果樓盤的樓齡超過二十年，要有心理準備銀行未必批出最高成數及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年還款期，而可能只有六成按揭及更短的還款期。
去年開始，居屋更放寬可以用H-按的按揭計劃，查看
村屋按揭
一般銀行在批出村屋按揭條款時，大致和私樓分別不大。1,000萬元或以下的村屋物業，也能申請按揭保險，不過按揭成數上限會比一般二手私樓底，400萬元至800萬元的村屋，首置客最高可造85%按揭，800萬元至900萬元，最高仍可造85%按揭，但貸款上限為$720萬元；900萬至1,000萬元，最高按揭成數為80%，貸款上限為800萬元。而非首置客則最高承造80%按揭。
但注意有幾類村屋不接受按揭保險申請，包括樓花、1905年集體官批已被佔用的村屋的舊屋地和由祖先或族堂留下予後人的村屋(祖堂地)，這幾類村屋最高只能申請60%按揭。
唐樓按揭
唐樓一般樓齡都有幾十年，所以未必可以借足30年，雖然可以購買按揭保險，但因為很多唐樓質素通常比較差，所以銀行一般只會批出6成的按揭成數。建議購買前，先向我們集團子公司經絡按揭的專業人員查詢最新的情況。
銀主盤按揭
所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務，銀主盤通常售價較市價便宜，不過成交期通常較短，而且業權有機會比較混亂，所以買家必須留意更多細節才好決定。
車位按揭
車位按揭金額雖然一般比住宅按揭少，但條款比較嚴格。申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成；如有，最高車位按揭成數會再扣減一成。其還款年期最長達15年。供款與入息比率上限為40%，在壓力測試下的上限為50%。不過，如果申請人購買住宅物業時是連車位購買，向銀行申請按揭貸款時可以包括車位去申請，若成功批核，車位按揭年期與私人樓宇相近，最長可承造30年。
工廈/商廈/鋪位按揭
工廈/商廈/鋪位單位按揭同樣比住宅按揭審批條款嚴格。申請非住宅項目按揭時，借款人最高只可造4成按揭；如已經有其他任何類型的物業按揭或擔保，最高按揭成數會再扣減一成，最長可承造20年。不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。只有非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)才適用於工廈，稅率最高為8.5%。
延伸閱讀:
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