港鐵旗下東涌東站第一期物業發展項目，於2023年11月9日截標當日，港鐵公司即日表示並沒有就項目收到任何標書，意味地皮即日「零標書」之下流標。「零標書」，是2013年2月港鐵天水圍天榮站物業發展項目(即今日的Yoho West )因「零入標」而流標後，逾10年半以來再度有港鐵物業項目未能吸引任何發展商出價競投。
事實上，政府在施政報告2023推出樓市救市措施，不過，地產商似乎不太受落。地產商紛紛用行動表示看淡後市，最近更出現鐵路上蓋項目集體拒絕入標的冷淡畫面。
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明日大嶼玩完?
最大問題是，政府近年來大力向外推銷明日大嶼概念，前任香港特別行政區行政長官林鄭月娥在2018年度施政報告中提出的大嶼山發展計劃中表示，地理位置上，大嶼山具備無可比擬的策略性地利，並有完善的航空、道路和鐵路運輸交通網絡，向外連接到大灣區其他城市及世界各地，對內連繫位於中環的現有核心商業區。
明日大嶼人工島計劃是本港有史以來最貴的填海工程。如今發展商不入標區內的東涌項目，而且是一個鐵路上蓋項目，令鐵路盤神話破滅，無疑對政府推銷明日大嶼的一大打擊。
資料顯示，東涌東站位置設於東涌綫欣澳站及東涌站之間，鄰近東涌東填海區，屬地面車站，設有高架車站大堂，而流標項目位處興建中的東涌線延線東涌東站對面，總佔地約7.6公頃，港鐵擬分期發展該地塊，率先推出的第一期用地，預計可以興建3幢住宅樓宇，總樓面面積約78.34萬平方呎，其中住宅樓面面積約69.59萬方呎，另約8.75萬方呎樓面面積用作商場等非住宅用途。提供不多於1,200伙。
據了解，港鐵自行負責支付該用地的補地價，地產商只需支付11億元前期費用，摺合每平方呎住宅樓面面積約1,581元，並以入標財團自行向港鐵建議的分紅比例定輸贏，但商場部分建成後則由港鐵持有。
港鐵要返商場 發展商只可靠住宅回本
商場部分建成後則由港鐵持有，就是被業界批評最欠缺吸引力的主要因素，令發展商只可靠住宅回本，沒有商場長線收租的保障。港鐵要求發展商負責興建配套和公用設施，基座商場和相關的配套涉及興建最少3層地庫，大大增加該用地的建築成本，利率高企下發展風險高，令人卻步。
不過，發展局發言人就流標一事回應指，私人住宅土地供應除了計及政府賣地及鐵路發展項目外，還有市區重建局項目和私人土地契約修訂項目等。距離本財政年度結束還有數個月，預計會有一些修訂地契的私人項目簽立，包括涉及約1,400個單位的油塘項目，故有信心今個財政年度的私人住宅供應能達標。發展局表示，推地是長遠工作，目標是配合香港未來的發展需要，此政策目標不會因現時的經濟情況或短期市場波動而改變。政府不會因為市況持續淡靜，而刻意減慢造地步伐。
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