內容目錄
「林鄭Plan」是什麼？
近年樓價高企，不少年輕人認為上車困難，其實自從2019年政府公布的《施政報告》提高「按揭保險計劃」樓價上限後，難度已經變得現實很多，要買樓並沒有想像中困難。八成按揭樓價上限由 $600 萬增至 $1,000萬元，首次置業客申請九成按揭樓價的上限更倍增至 $800 萬元，俗稱「林鄭Plan」。
「波叔plan」是什麼？
2022 年 2 月財政司發表的財政預算中宣布再次放寬按揭成數，樓價$1,000 萬元或以下可以借高達九成按揭，$1,200 萬元可以借高達八成按揭，$1,200 萬元以上至 $1,920 萬貸款上限 $960 萬元，意味購買上述售價內的物業，首期將大幅減少，俗稱「波叔plan」。
以往上車可能要一百多萬，但兩次放寬後，上車可能減至五、六十萬，甚至三、四十萬。例如一間601萬的物業，「林鄭Plan」之前需要給4成按揭，即是240.4萬首期；若符合條件下，現在只需要給60.1萬首期，足足平了75%，可以提早置業買樓。假設你(和你的伴侶)每月儲1萬，一年有12萬，五年就有60萬，已經有60萬了，當然要考慮其他開支，可以參見後段分析。
「首置」條件
購買私人住宅物業要申請九成按揭難度其實不容易，要符合以下全部八個要求，先有機會獲得批核。
- 要有「首置」身份，意思是現在或申請按揭時未持有任何香港住宅物業，如果之前擁有但已經出售也符合資格。非住宅物業，如車位、工廈並不計算在內。如果是換樓客，即賣出原有物業再買入新物業，因為新例未規定換樓之間要隔多久，只要確保賣樓交易完成，便可以即刻買入新樓，亦算是首置。值得一提，如於 36 個月內換樓，需要另繳額外印花稅。不符合這個條件，大部分情況下，最多只能借八成按揭。
- 收入必須是固定薪酬，否則在大部分情況下，最多只能借八成按揭。
- 主要收入需要來自本地，或來自海外但申請人能證明該收入與香港有緊密連繫，例如申請人受聘於本地僱主，或有直系親屬現於本港定居。
- 供款佔申請人收入50%或以下
- 只適用於最高1000萬或以下的二手物業
- 只有舊按揭保險計劃的九成按揭才可以在購買一手樓花新盤時使用，上限400萬
- 只能用來自住用途，不能出租
- 只能以個人名義買入，不能以公司名義買入
利率是多少？
現時大部分按揭為P按和H按，現時最抵的按揭利率大概為3.225%，最新利率和如何選擇銀行和按揭計劃的詳情可以參考此文章《HIBOR plan vs P-Plan邊個好D? 每日最新HIBOR》
按揭保費收費
若以最長按揭年期30年計算，一次付清的按揭保險費介乎貸款額的4.35%至5.29%。
600萬以下住宅物業
按揭年期 | 一次付清
(佔貸款額%) | 每年支付首年 (佔貸款額%) | 每年續保
(佔貸款額%) |
10 | 2.6% | 1.09% | 0.77% |
15 | 3.18% | 1.39% | 0.77% |
20 | 3.75% | 1.62% | 0.77% |
25 | 4.1% | 1.79% | 0.77% |
30 | 4.35% | 2.03% | 0.77% |
例如600萬的物業，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險費 ＝ 600萬＊90%＊4.35% = $234,900。可以分30年還，每月按揭大約多$1,000。
600萬以上至1200萬或以下住宅物業
| 按揭年期 | 一次付清 | 每年支付首年 (佔貸款額%) | 每年支付每年續保 (佔貸款額%) |
| 10 | 3.22% | 1.36% | 0.95% |
| 15 | 4.03% | 1.76% | |
| 20 | 4.6% | 1.98% | |
| 25 | 5.04% | 2.2% | |
| 30 | 5.29% | 2.46% |
例如800萬的物業，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險費 ＝ 800萬＊90%＊5.29% = $380,880，。可以分30年還，每月按揭大約多$1,600。
通常按揭保險都有提供折扣優惠，介乎30%至40%不等，所以實際供款數字還比上述少。
首期和可負擔樓價對照表
| 首期 | 可負擔樓價 |
| 30萬 | 300萬內 |
| 40萬 | 400萬內 |
| 50萬 | 500萬內 |
| 60萬 | 600萬內 |
| 70萬 | 700萬內 |
| 80萬 | 800萬內 |
| 90萬 | 900萬內 |
| 100萬 | 1000萬內 |
| 110萬 | 1010萬內 |
| 120萬 | 1020萬內 |
| 150萬 | 1050萬內 |
| 180萬 | 1080萬內 |
| 200萬 | 1100萬內 |
| 250萬 | 1210萬內 |
| 300萬 | 1260萬內 |
只要符合前文的8大條件，1000萬以下的住宅物業可以做到九成按揭，即是擁有一成首期就可以買到物業，相等於十倍槓桿，有一定的潛在風險，大家要留意!
1000萬至1125萬做到最多900萬按揭，相等於八成至九成按揭
1125萬至1200萬做到最高八成按揭
1200萬至1920萬最多做到960萬按揭，相等於五成至八成按揭。
例如如果買家擁有150萬首期，買家可以最多借900萬按揭，買入1050萬內的物業。
買樓其他費用
不要以為儲夠首期就可以買樓置業，除了首期支出外，還有另外幾個必須的支出，包括政府收取的印花稅，樓價越高，稅收比例越高，300萬至2000萬的住宅物業介乎1.5%至3.75%之間，詳細可以參考下表。
另外申請六成以上按揭是需要申請按揭保險，保費可以高達5.29%，如果買樓時選擇一次過比，這裏隨時是一筆十多萬的費用，幸好這筆錢可以加進樓價裡做按揭供款的一部分，但變相可以借的樓價就會變少。
買二手樓經紀傭金一般需要給樓價的1%作為傭金，新樓由發展商負責，買家可以省卻這筆費用。
無論一手、二手樓，都要給律師費用，簽正式合約需要找律師，如果買新樓需要申請發展商按揭，也需要付出額外的律師費用。
最後，搬屋一定會有變遷費用，就算不用重新裝修，一些基本電器例如雪櫃、洗衣機、冷氣機和傢具等都需要購買，這裏也至少用上幾萬元。
不同樓價下首期連雜費需要實際費用
| 樓價 | 首期 | 印花稅 | 傭金+雜費 (2%) | 總費用 |
| 300萬內 | 30萬 | $100 | 6萬 | 36.1萬 |
| 400萬內 | 40萬 | 6萬 | 8萬 | 54萬 |
| 500萬內 | 50萬 | 11.25萬 | 10萬 | 71.25萬 |
| 600萬內 | 60萬 | 13.5萬 | 12萬 | 85.5萬 |
| 700萬內 | 70萬 | 21萬 | 14萬 | 105萬 |
| 800萬內 | 80萬 | 24萬 | 16萬 | 120萬 |
| 900萬內 | 90萬 | 27萬 | 18萬 | 135萬 |
| 1000萬內 | 100萬 | 37萬 | 20萬 | 157萬 |
| 1100萬內 | 200萬 | 41.25萬 | 22萬 | 263.25萬 |
「從價印花稅」稅表 (2023年2月23日財政預算案後新制)
| 樓價超過 | 樓價等於或不超過 | 印花稅 |
| $0 | $3,000,000 | $100 |
| $3,000,000 | $3,528,240 | $100＋超出$3,000,000的款額的10% |
| $3,528,240 | $4,500,000 | 1.50% |
| $4,500,000 | $4,935,480 | $67,500 + 超出$6,000,000款額的10% |
| $4,935,480 | $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000 | $6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000的款額的10% |
| $6,642,860 | $9,000,000 | 3% |
| $9,000,000 | $10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000的款額的10% |
| $10,080,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,120 | – | 4.25% |
例子：480萬的住宅物業，印花稅有兩部分，第一部分是$67,500，第二部分是超出450萬的部分的10%，這部分為480萬 – 450萬 = 30萬，需要收取10%，即3萬為印花稅，兩部分總計印花稅為 = 6.75萬 + 3萬 = 9.75萬。
常見問題
- 九成按揭是否要壓力測試？
一樣需要，但做壓力測試的用處是來評估申請人需否付額外按揭保險費用，而非用來調整按揭成數。申請者就算未能符合壓測要求，只要供款不超過其入息之 50%，依然符合申請九成按揭的資格。 - 村屋可以申請九成按揭?
不能，雖然按揭證券公司也有為村屋提供按揭保險，但首置客最多申請八成半，非首置客為八成。 - 按揭計劃如何選擇?
可以參考《HIBOR plan vs P-Plan邊個好D? 每日最新HIBOR》 - 居屋是否較容易申請九成按揭?
居屋分兩種，房委會的居屋因得到房委會作擔保，故可在免卻壓力測試及免交按揭保費下，承造最高九成至九成半按揭，不過只適用於樓齡較新的屋苑。房協的資助房屋/居屋需要壓力測試和按揭保險，做法和私人樓一樣。 - 非香港永久性居民可不可以做九成按揭？
有機會，非香港永久性居民亦可以申請九成按揭，但批核過程會較嚴謹，申請人必須提供自己或直系親屬的香港住址證明，以及與直系親屬的關係證明。 - 疫情開始後，我變成自由工作者(自僱人士 )，每月收入大致穩定，是能否做九成按揭？
不能，申請人最高只可借八成，只有由本地僱主固定出糧的才符合資格。 - 新樓樓花一定做不到九成按揭？
不是，舊按揭保險下，400萬以下的住宅物業可以做九成。如果在新按揭保險下，購買新盤時選擇建期Plan，也很有機會可以獲批九成按揭。
入市備忘
按揭資訊
資助房屋
熱門二手
最新動態
賣樓錦囊