為消除市民對物業所有權在2047年後如何處理的不確定性，發展局早前在2023年4月時建議立法簡化地契續期安排，透過刊憲的方式為到期的「一般用途」地契續期50年，並在地契到期前3年以「負面清單」形式刊憲宣告不獲續期50年的地契，即是未列出的地契即代表可獲續期。同時列明政府不可透過修訂機制，把已刊憲的續期決定改為不續期，建議5月份在立法會開始討論，當局冀有關條例草案可於2024年2月中通過。

什麼是「2047大限」？

坊間說講的「2047大限」是指土地使用權限的問題。所謂買地、買樓，均只是取得政府批租土地的「使用權」，現時所謂的「業主」均只是該土地的「租用者」，而非真正「擁有人」，除了中環聖約翰教堂是真正取得「永久業權」。

因為歷史原因，除了少數在中上環、山頂、灣仔、北角等地區的「舊契」租期為999年，其餘在香港島及界限街以南的九龍土地使用「新契」，批租年期劃一75年。後來的新九龍（界限街以北至獅子山以南）及新界的租期為99年。

在1997年面對回歸前途未明問題前，為了釋除大眾疑慮，中央政府提出1997年7月1日至2047年6月30日內租約期滿的土地，以免補地價、只需要繳應課差餉租值3%的年租，即可繼續租用。

以大部分新界和新九龍土地契約在1898年開始計算，有大部分新界的土地(超過3萬份)原本在於1997年回歸前屆滿，《中英聯合聲明》為這批期滿的土地制定了續期的權利，所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可以續期50年，直至2047年6月30日。

現時距離2047年雖然還有二十多年時間，但很多30年的按揭其實已經橫跨2047這個年份，所以業界對於政府會採取什麼行動都非常關注，所以被稱為「2047大限」。

土地契約到期會發生什麼事？

1. 政府收回土地
2. 繼續免補地價自動續租
3. 需要補地價續租，原因是政府當年以較低價格賣出土地，所以續期時土地租用者需要向政府繳交土地現時升值後的差價以補回政府的損失

雖然機會不大，但政府是有權在土地契約期滿之日收回土地，逼走業主，業主會有所損失，甚至沒有能力還餘下的按揭，所以對銀行而言，分析是有增加的。如果要一筆過在到期日補地價，費用需要由業主承擔，同樣會增加按揭還款風險。

所以最多人預計到期滿後每年繳交一筆租金，才能繼續承租土地。

已經發生的例子

1931年，薄扶林花園獲批75年土地契約，契約在2006年期滿，到期前引起業主一直以來的擔心，業主由1995年開始去信政府求助，最終政府在1997年回歸後透過行政會議通過規定，住宅契約期滿後可免補地價，續租50年。薄扶林花園於是獲地政署續期50年，直至2056年，橫跨了2047年大限日子。地政署並無收取補地價，但是在續期的地契條約中，新增了延續地契的租金，金額為物業差餉估值的3%。

不過，政府視為成功續契的示範，薄扶林花園的業主立案法團曾於2006年在新舊契約交替之時，法團須按新契重組，舊法團在「真空期」喪失法律地位，當時法團在千多萬盈餘下需向法庭申請清盤，最終法庭酌情頒令將盈餘過渡至新法團。因此，地契的續期安排影響新舊法團的過渡，續期不順或有爭議，有機會令大廈陷入管理與財政「真空」。

999年契約的屋苑

如果買入999年契約的屋苑，理論上業主在有生之年，也不需要擔心地契到期這變數，因為距離現在至少有800多年才到期。

有趣一點是雖然此類的屋苑通常都是歷史悠久的屋苑，但位於紅磡的新盤必嘉坊竟然都是在此列表之上，此屋苑預計在2024年至2027年陸續入伙，必嘉坊所處的土地的契約是在1887年批出的。

這批土地集中在中上環、半山一帶以及以往批出作為船塢用途的土地，例如大同新邨在1871年由當時英國政府拍賣並指定為船塢用途，後來大同船塢在1972年停止服務，重建為大同新邨。而太古城、紅磡灣中心、必嘉坊的土地以前也是船塢廠。

常見問題 FAQ

那些屋苑有機會進入負面名單？

涉及重大公眾利益的個案才會列入「負面清單」，例如大規模違反地契但屢勸不改，強調機制目的是精簡地契續期流程，並非處理違反地契；不獲續期的業權人會獲個別通知，亦可就當局決定上訴或司法覆核。

為何發展局要簡化程序？

希望減低市民對物業所有權在2047年後如何處理的不確定性亦可能對業權人及物業市場造成困擾。

而且2047年6月30日當日則約有30萬個屬一般用途地段的地契同時到期，當中不少屬共有業權地段，牽涉大量業權人，政府認為若沿用傳統機制與業權人逐一查核業權及簽立新地契會消耗大量時間，並不可行。