政府最近公佈的簡約公屋選址,八塊土地中最大的一塊將會落戶在啟德,迎來社會上不少聲音,普遍認為繼之前將幾塊商用土地改為資助房屋土地(其中一幅為居屋啟欣苑)後,再將四塊珍貴的土地改為住宅區將會令啟德區成為CBD2香港第二個商業中心區的概念幻滅,近年遷入啟德私樓的業主更加擔心概念幻滅會令到樓價大跌。
啟德中心區和啟德跑道區
首先啟德發展可以分為兩個子區,分別是啟德站附近的啟德中心區和啟德跑道區,兩區之間步距超過15分鐘,中間隔着九龍灣MegaBox附近部分工廠區,所以可以當成兩個區域去分析。
對於住宅物業價值來講,CBD2概念帶來的最大利益未必是身的商業大廈,而是交通基建,啟德跑道區遠離九龍灣和九龍城等市區,需要單軌鐵路、更多馬路和公共交通工具,而啟德中心區最主要的是啟德鐵路站。今次簡約公屋的選址就在啟德鐵路站附近,步向九龍城過了啟德河,大概在舊九龍富豪酒店對面的位置。
商廈多少和私樓樓價影響不大
對於啟德中心區來說,需要的交通基建已經完成在2020年落成,後來整條屯馬線也開通,前往中環、尖沙咀等主要地方不需要二十分鐘,主要受惠的基建已經完成。至於附近商業大廈的多少其實和住宅物業的樓價並沒有太大關係,傳統豪宅區九龍塘、香港島的南區等也是住宅物業為主的地區,也不見得沒有商業用地而變得不值錢,反而環境和地段更加重要,即將落成的啟德體育園、車站廣場等將帶來更多休閒地方,提高生活質素,所以現時的業主無需特別擔心,甚至低價賣樓。
而且,啟德站附近的幾幅商業土地,Airside、Sogo雙子塔等年內也會陸續開幕,基本民生需要的商店、餐廳已經可以滿足到。
鄰近公屋難以影響私樓市場價格
部分業主另一擔心的地方是附近有大量公屋會影響社區質素,導致樓價下跌。其實香港有近一半人口居住在資助房屋,而且很多豪宅區附近也有公屋屋邨,九龍塘附近有石硤尾南山邨、鴨脷洲豪宅附近也有利東邨和鴨脷洲邨。況且私人市場和公屋市場是兩個接近獨立的市場,公屋的出現不會影響私人樓的需求,影響的只是心裏和的自尊心。
要是該幾塊土地不是用來做簡約公屋,而是改為興建私人住宅,增加該區的私樓供應才是真正影響樓價。
另外,對於啟德跑道區,政府於幾年前已經公佈取消單軌鐵路,對區內的交通是有一定影響,所以當時跑道區開賣的新盤在價格上已經反映了這個因素。
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