高成數按揭可以降低買樓時所需的首期， 但申請人不能忽略貸款用途及自住條件。 如果物業透過按揭保險計劃取得高成數按揭， 業主一般須把物業用作自住， 不能在沒有通知銀行及取得所需同意的情況下自行放租。
當業主的居住需要改變，例如移民、調職、結婚、 與家人同住或需要暫時離港， 正確做法不是先簽租約再通知銀行， 而是先向貸款銀行披露情況， 查明是否可以獲批出租、是否需要部分還款， 或是否需要轉按至合適的非自住按揭。
不要混淆： 金管局容許銀行向非自住住宅提供最高七成的一般按揭， 不代表原有八成或九成按保貸款可自動改作出租用途。 兩者屬不同制度及合約安排。
2026年自住、出租及按保按揭有甚麼分別？
金管局在2024年10月16日修訂物業按揭貸款的 逆周期宏觀審慎監管措施。 自該日起，一般住宅物業不論樓價及是否自用， 按揭成數上限統一為七成； 非自用物業的供款與入息比率上限亦調整至五成。
這只是銀行在監管框架下可採用的上限， 並不表示每宗申請必定獲批七成。 銀行仍會審核申請人的入息、信貸紀錄、其他債務、 物業估值、租金收入及物業類型。
| 按揭類型 | 一般用途 | 按揭成數 | 出租前要注意 |
|---|---|---|---|
| 一般自住按揭 | 由借款人或指定家庭成員居住 | 受金管局上限、銀行政策及審批結果限制 | 用途改變前仍須查看貸款及按揭契條款 |
| 一般非自住按揭 | 出租或投資用途 | 2024年10月16日起， 監管按揭成數上限一般為七成 | 銀行會按租務、入息及物業情況獨立審批 |
| 按揭保險貸款 | 協助合資格人士購買自住住宅 | 合資格個案可高於一般銀行按揭上限， 部分個案最高可達八成或九成 | 不可假設可以自行放租； 須先取得銀行及相關機構所需同意 |
按證保險公司公布的按揭保險計劃設有樓價、 貸款額、物業用途及申請人資格等條件。 八成以上至九成按揭另受首次置業及固定受薪等條件限制。 實際批核須以申請時的正式條款為準。
按保業主為甚麼要遵守自住條件？
按揭保險的功能，是為銀行就高於一般按揭成數的 貸款部分提供保障，從而協助合資格人士購買自住物業。 申請人一般需要就物業用途及自住安排作出聲明， 並提供銀行或按證保險公司要求的資料。
自住情況並非只在遞交申請當日重要。 如果貸款存續期間的物業用途改變， 借款人可能有責任按貸款文件通知銀行。 銀行亦可按風險管理、合約及按保要求， 要求客戶解釋物業用途或提供證明。
可接受的文件及處理程序視乎個案而定， 可能涉及住址紀錄、公用服務帳單、通訊地址或其他資料。 業主不應假設所有銀行均採用固定的三個月檢查期， 亦不應假設沒有收到查詢便代表銀行已默許出租。
未經同意放租有甚麼風險？
一、可能違反按揭及貸款條款
按揭契或貸款文件通常會限制業主在未經銀行同意下 出租物業。即使沒有使用按揭保險， 業主也不應假設任何已按揭物業都可以自由出租。
如銀行認為借款人違反自住聲明、出租限制或通知責任， 可採取甚麼行動要視乎合約及實際情況，可能包括：
- 要求業主提交資料及解釋物業用途；
- 要求部分還款，以降低貸款成數；
- 調整利率、優惠或其他貸款條件；
- 要求轉按至適合出租用途的貸款；
- 要求提早清還部分或全部欠款；
- 在持續違約或欠款時採取追收及執行抵押權行動。
二、補回差額未必只是兩成或三成
業主需要補回的金額不能單靠原本樓價計算， 因為銀行可能按最新估值、尚欠本金、 合資格按揭成數及相關費用重新評估。
例如物業最新估值為700萬元， 尚欠貸款為600萬元，而銀行只接受把貸款降至估值七成， 目標貸款余额便約為490萬元， 業主可能需要補回約110萬元， 另加提前還款費、行政費或轉按成本。 這只屬示例，並非銀行必然採用的處理方式。
三、虛假聲明可能超越合約違約
如果申請人明知資料不實，仍故意向銀行、 按證保險公司或其他機構提交虛假聲明或偽造文件， 問題可能不止於違反貸款合約。 視乎行為、意圖及證據，亦可能涉及失實陳述、 欺詐或使用虛假文書等民事及刑事風險。
不能把其他房屋資助或貸款計劃的特定刑罰， 直接當作所有私人按揭保險個案的固定刑罰。 是否構成刑事罪行及適用刑罰， 必須按具體事實及相關法例判斷。
四、稅務申報不能掩飾物業用途
業主出租物業後，應按實際情況申報租金收入及處理稅務。 不應為了維持表面上的自住用途而遺漏租金收入， 亦不應向銀行、稅務局或其他機構提供互相矛盾的資料。
香港物業稅、個人入息課稅及按揭利息扣除的規則不同。 自住居所貸款利息扣除亦有特定資格要求。 如物業用途在課稅年度內改變， 應向稅務專業人士或稅務局查詢， 不要假設出租物業的所有實際按揭利息均可直接扣稅。
按保業主想放租，應該怎樣處理？
- 先查看貸款文件： 確認自住聲明、出租限制、通知責任及違約條款。
- 在招租前聯絡銀行： 如實解釋用途改變原因，要求銀行列明所需程序。
- 要求書面回覆： 不應只依賴客戶經理、代理或電話中的口頭說法。
- 查明按保安排： 銀行可能需要按證保險公司參與審批， 業主不能自行假設保險可以取消。
- 計算部分還款能力： 取得最新估值，估算貸款降至合資格成數所需的現金。
- 比較轉按： 了解非自住按揭的利率、現金回贈、 律師費、罰息期及租金收入審核。
- 完成批核後才簽租約： 避免先向租客作出承諾，之後才發現銀行不批准出租。
2026年不應再寫成「一定要轉按至五成」： 現行金管局監管框架下，一般住宅物業按揭成數上限已統一為七成。 不過，實際可承造多少仍由銀行按物業估值、 申請人財務狀況及貸款政策決定。
租客怎樣減低租住按保物業的風險？
租客可以在土地註冊處查冊， 核對登記業主及查看物業是否有按揭或其他產權負擔。 不過，查冊通常只會顯示已註冊的按揭文件， 登記金額亦可能以「all monies」形式表達。
因此，租客一般不能單靠查冊準確判斷：
- 業主目前尚欠多少貸款；
- 物業是否曾使用按揭保險；
- 銀行有沒有同意出租；
- 業主有沒有違反自住聲明；
- 按揭保險是否仍然有效。
簽租約前的實際保障措施
- 核對業主身份： 比較身份證明文件、土地查冊及租約上的姓名。
- 要求業主書面聲明： 聲明其有權出租物業，並已取得銀行及其他所需同意。
- 要求查看同意文件： 如物業有按揭，可要求業主提供銀行出租同意書； 敏感資料可作適當遮蓋。
- 把聲明寫入租約： 列明如声明不實，租客可終止租約及追討按金等損失。
- 不要支付款項給身份不明人士： 如收款人不是登記業主，應要求合理解釋及書面授權。
- 為租約加蓋印花： 按法定期限辦理印花，保存付款紀錄及租約副本。
- 高風險個案尋求法律意見： 如租金或按金金額較大、業主拒絕披露， 或查冊顯示訴訟及押記，應先諮詢律師。
加蓋印花不等於銀行必須承認租約： 打釐印有助證明租約及處理法律程序， 但不會自動使未經承按人同意的租約 凌駕較早登記的按揭權益。 如銀行執行抵押權，租客能否繼續居住須視乎 租約、銀行同意、按揭文件及法律程序。
總結：先取得書面同意，再安排放租
一般住宅物業按揭成數上限在2024年10月已統一為七成， 但這項放寬並沒有取消按揭保險計劃的自住要求。 業主如以八成或九成按保購入自住物業， 不應在未通知銀行的情況下自行放租。
如果居住需要改變，業主應先向銀行披露， 查明能否取得出租同意、是否需要部分還款， 或是否需要轉按至適合非自住用途的貸款。 所有重要批准都應以書面確認。
租客則應查冊、核實業主身份， 要求業主聲明已取得出租權限， 並把有關保證及違約後果寫入租約。 租約加蓋印花十分重要， 但不能取代承按銀行的出租同意。
官方參考： 香港金融管理局：物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施 及 香港按證保險有限公司：按揭保險計劃 。
免責聲明： 本文只供一般物業、按揭及租務資訊參考， 不構成法律、按揭、稅務或財務建議。 銀行批核政策、按揭保險資格及監管要求可能改變。 個別個案須以貸款文件、按揭契、按保條款、 銀行及按證保險公司的書面決定為準。 如涉及違約、虛假陳述、銀行追收或租約效力， 應諮詢香港執業律師及相關專業人士。