當樓市出現回穩跡象，市場累積的購買力往往會快速釋放，形成「反彈市」。對於新手買家而言，這既是入市良機，亦充滿挑戰。如何在琳瑯滿目的盤源中挑選最具潛力的物業？香港置業為你總結「揀樓大法」，掌握以下四大關鍵公式，讓你置業路上更得心應手！
1. 供款負擔比率：量力而為是王道
入市第一步不是看樓，而是看自己的「荷包」。銀行審批按揭時，主要參考以下兩個指標：
供款與入息比率 (DTI)： 在一般情況下，每月供款額不得超過月入的 50%。
壓力測試： 假設利率上升時，供款佔入息比率需符合銀行監管要求。
置業貼士： 若收入未能通過壓力測試，可考慮增加擔保人或調低貸款額（增加首期），以確保成功批出按揭。
2. 租金回報率：衡量物業真實價值
無論是自住還是投資，租金回報率都是評估樓價是否合理的重要指標。
計算公式：
(月租 × 12個月) ÷ 樓價 = 租金回報率
專家分析： 透過比較同區物業的租金回報，可以發現哪些屋苑更受租客歡迎。一般而言，細價樓因門檻低、需求大，租金回報率通常較大型豪宅單位略高。
3. 實際回報率：扣除開支才見真章
單看帳面租金回報並不足夠，業主還需承擔多項經常性開支。想更精準計算收益，應使用「實際回報率」。
計算公式：
(全年總租金 - 利息開支 - 管理費 - 差餉地租) ÷ 樓價 = 實際回報率
這能幫助你更清晰地了解持貨成本。對於投資者來說，管理費水平及按揭利率的變動，都會直接影響物業的吸金力。
4. 一二手溢價：新盤 vs 二手點揀好？
當發展商推出新盤時，往往會參考同區二手樓價。所謂「溢價」，就是新盤呎價高出二手呎價的百分比。
計算公式：
(新盤呎價 - 二手呎價) ÷ 二手呎價 × 100% = 溢價
揀樓策略：
溢價低： 代表新盤開價貼近市價，吸引力大。
溢價高： 則需衡量新盤的品牌、會所配套、物業質素及未來發展潛力是否足以抵銷差價。
總結
在反彈市中，市場資訊轉瞬即逝。新手買家除了參考以上數據，更應實地視察並諮詢專業的地產代理。
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