不少業主開始考慮是否是個放賣的好時機。但當中流程並不比買樓來得簡單，仍然有不少竅門或者伏位需要打醒十二分精神。今天我們來了解一下，放賣二手樓的整個流程及注意事項。
賣樓程序
放盤
業主可以自行出售單位，或委託地產代理（即放盤）或透過拍賣會出售。若打算委託地產代理放盤，緊記要委託持牌的地產代理，並跟代理簽訂《地產代理協定》，簽署協定時須注意以下事項：
- 協議的有效期
- 佣金及繳付佣金的時間
- 所選擇的委託形式是「非獨家代理」還是「獨家代理」，若委託形式屬獨家代理，即使你透過另一地產代理出售物業，該獨家代理也可能向你收取佣金
- 所選擇委託代理只代表你，還是同時代表你和置業人士，若是後者，該代理須如實告知雙方，並向雙方披露從另一方收取的佣金數額或比例。
買賣方式
賣方可直接和買方交易，但雙方通常都會委託地產代理，並經過以下階段進行交易：
- 賣方找地產代理/地產經紀出售物業（即「放盤」），而買方找地產代理搜尋合適的物業。雙方均可委讬超過一間地產代理；
- 買方睇樓，並與賣方或其地產代理討價還價
- 賣方與買方就已選定的物業簽訂臨時買賣合約，該臨時合約通常由地產代理提供，而買方亦同時要繳付臨時訂金（俗稱「細訂」）
- 賣方與買方各自委託事務律師。賣方律師草擬正式買賣合約，由買方律師審核，雙方透過律師就合約條款達成協議後，便會簽訂正式買賣合約，買方亦同時要繳付加付訂金（俗稱「大訂」）
- 完成交易當日（交樓日），賣方交付物業予買方，而買方須繳付樓價的餘款。買方律師草擬轉讓契，由賣方律師審核，雙方簽訂轉讓契
簽署臨時及正式買賣合約
臨時買賣合約
若與買家就單位的售價達成共識，買賣雙方會簽署臨時買賣合約。這是一份具有效力及具約束力的法律檔，買賣雙方必須依從。若任何一方未能完成交易，可依據臨時買賣合約追討賠償。
臨時買賣合約必須包含若干條款，例如：物業的地址和售價、臨時訂金（細訂）數額、加付訂金（大訂）數額、何時簽署正式買賣合約、交易完成的日期等。以下連結詳列臨時買賣合約一般包含的條款。
正式買賣合約
正式買賣合約由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬，用作取代臨時買賣合約，包含更詳盡的條款。你可在正式合約裡加入特別條款，而這些特別條款不得跟臨時買賣合約有所抵觸。
業主必須和買家坦誠的事
作為業主，必須向買方披露物業的產權負擔，例如：
- 政府所發出的「清拆違建工程的命令」
- 拖欠管理費
- 樓宇的維修工程
- 未清還的按揭款項
- 關於物業的訴訟
雖然地產代理或買方可以透過土地查冊獲得以上資訊（如產權負擔已在土地註冊處登記），不過，為確保出售過程順利，以及避免日後出現糾紛，賣方最好預先跟買方披露有關資料，保障自己的利益。
另外，賣方也有責任向買家披露樓宇的潛在欠妥之處，這些潛在欠妥之處是買家在正常檢驗單位的情況下未能察覺的。
賣樓有時也要交稅
額外印花稅
如果賣方或轉讓方買入有關物業後，於 24 個月或以內轉售或轉讓，而交易又非獲豁免，便須繳納額外印花稅。
「額外印花稅」的計算方法如下：–
物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準)x適用稅率;
| (i) | 如物業持有期為6個月或以內，稅率為20%； |
| (ii) | 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，稅率為15%； |
| (iii) | 如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，稅率為10%。 |
另外，《稅務條例》第14條規定，任何人士在香港經營行業、專業或業務從而獲得於香港產生或得自香港的所有利潤，除由出售資本資產所得的利潤外，均須課繳利得稅。
《稅務條例》第2條訂明行業包括屬生意性質的所有投機活動及項目。要決定物業買賣是否構成生意性質的投機活動，須從納稅人及第三者搜集有關資枓，包括買賣物業的背景、動機、財務安排、運作情況、交易的頻率以及持有物業時間的長短等，根據有關事實判斷該項交易是否屬於生意性質的投機活動而須課稅。
也就是說，當你的賣樓被認為是生意性質的投機活動時，便需要向香港政府交利得稅。
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影響樓價的因素有很多，包括物業的地理位置、建築品質、房屋結構、樓齡、管理、生活配套設施等，總之要對物業進行全方位的評估，方可定下一個最好的價錢。
事實上，疫情陰霾下，有急於出貨的業主減價，力求吸引部份準買家承接。不過，要成功出貨，其實不一定要瘋狂減價，反而減價會令人錯覺單位是否有問題，想在市場快速出售，除了減價之外，其實還有其他技巧可以參考。
地產代理可幫手分析
首先，業主可以向地產代理了解，比較下同時期同區內同類單位的平均售價來衡量自身物業的價格，最後分析當前二手市場的供需情況，確定一個合理的價格區間。當然，一個優秀的地產代理在整個放售乃至交易過程，都可以給到業主專業的指導意見，他們懂得如何推銷單位的優點，同時提供正確的定價建議，並告知業主應怎樣出價及還價，這些技巧都能增加物業的賣出機會，讓你出售物業事半功倍。
當然，業主如想物業以一個理想的價錢出售，放售前就要做足功夫，最基本的是，移除雜物，全屋打掃，讓單位變得整潔之餘，同時增加空間感，總之有瑕疵就適當改善下，儘量將單位不如意的地方最小化，避免買家以需要花費龐大開支去翻新單位為由而壓低樓價。
單位潔淨 增加勝算
業主還可以向地產代理拒絕接貨的買家，了解一下不購買的理由，看看是價格問題還是物業本身的問題，會從他們的口中得到一些值得參考的建議，令你更清楚應集中處理哪個地方。
此外，業主對於牆壁有裂縫或是其他地方有顯眼小瑕疵，可以進行適當油漆工程作修補；若是單位採光較差，可以全屋刷白牆；若是單位通風較差，可以多放一些綠色植物等，都可以令單位感覺更潔淨美觀，安排買家睇樓前更先聘請鐘點進行一次全面清潔。
的確，賣樓最令人頭疼的就是如何為物業定價。不少業主都對如何定價比較迷茫，於是就直接跟隨市場價格來定價，但每間物業的狀況不同，若是單位自帶靚裝修兼且樓齡新，那麼同樣的售價就賣低了；若是條件較差，就沒人會買，因此，定價一定要儘量精准。
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賣樓錦囊