香港按揭證券公司於2021年2月宣布推出定息按揭試驗計劃(定息按揭)，向有意置業人士提供住宅按揭貸款，並於2021年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。2023年10月，定息按揭的息率再次更新。究竟什麼是定息計劃? 如何申請? 對普羅準備做按揭業主有沒有著數，今次一一為大家分析。

定息按揭計劃是什麼?

其實定息按揭並不是新事物，約在數年前也有出現過，當時由個別銀行提供，年期最長只有三年，主要作用在加息周期出，讓業主可以鎖定低息。至於現時提供的定息按揭恒常計劃，是由香港按揭證券公司於2021年提供，計劃中的按揭年期，業主可選擇以10年、15年及20年來還款，每宗貸款額的申請上限為1,000萬元。定息期完結後，借款人可選擇採用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃。

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定息按揭計劃之年期及利率比較(2022年12月22至另行通知):

第一年提前還款：還款額之3%

第二年提前還款：還款額之2%

第三年提前還款：還款額之1%

定息按揭保費

請參考按證公司的保費表：【連結】

有甚麼銀行參與計劃？

中國銀行(香港)有限公司

中國建設銀行(亞洲)股份有限公司

創興銀行有限公司

招商永隆銀行有限公司

大新銀行有限公司

中國工商銀行(亞洲)有限公司

上海商業銀行有限公司

渣打銀行(香港)有限公司

東亞銀行有限公司

選擇定息按揭有什麼好處?

1/   無懼利率波動

採用一般H按或P按的按揭計劃，利率方面因為是浮息的關係，因此業主需要面對將來息率變化帶來的風險。至於定息按揭，在未來長達20年的時間也是採用相同利率，所以借款人也不用擔心利率波動的風險。

2/   無需壓力測試

由於相同原因，金管局亦毋須借款人進行加息3厘之壓力測試，只需要通過供款與入息比率50%要求便可以，入市門檻因而大大降低。

3/   配合新按保使用

此外，定息按揭可配合新按保使用，惟同樣需要支付按揭保險費。以上例子只供參考，一切以金管局及香港按揭證券公司釐定作準，並以銀行最終批核為準。各位如對此計劃有任何疑問，可聯絡所參與之銀行以或向經絡按揭轉介作查詢。

加息期間利息開支有機會大幅上升，而按揭的定息計劃能夠幫助置業人鎖定利息開支，透過每月定額供款，置業更有預算。現時主流的定息計劃中，包括最近大型銀行推出的定息按揭計劃，以及按揭證券公司一直提供的定息按揭計劃。究竟兩者有何不同？置業人士應該如何選擇？

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大型銀行VS按證公司

要選擇大型銀行定息按揭還是按證公司的定息按揭，首先我們要分清兩者的分別。大型銀行推出的是首年定按計劃，不論在還款年期、利率、貸款上限、壓力測試要求等均有不同之處。

定息年期

滙豐首年定按計劃：第1年為定息，定息期完結後，按揭利率將以銀行同業拆息（Hibor）為基準。

按證公司定息按揭計劃：分為10年、15年及20年，期間均為定息。

定息利率

滙豐首年定按計劃：首年固定按揭息率。

按證公司定息按揭計劃：根據不同年期而定，而且每月會更新利率。

壓力測試

滙豐首年定按計劃：和一般按揭計劃一樣，借款人需要進行壓力測試。

按證公司定息按揭計劃：在計算供樓負擔比率時，毋須通過銀行加息3%的壓力測試，只需要通過供款與入息比率，入市門檻因而降低。

其他財務配套

滙豐首年定按計劃：設有「高息存款掛鈎按揭」還款計劃，可把資金放入與按揭利率相同的活期高息戶口，金額高達剩餘貸款額中的50%。

按證公司定息按揭計劃：其定息按揭沒有高息存款掛鈎按揭計劃。

全數提前還款

滙豐首年定按計劃：如果打算全數提前還款，在首年定息年期期間，銀行會收取原有按揭貸款額中的1%及現金回贈，而在定息期後一年，則收取現金回贈作為罰息。

按證公司定息按揭計劃：於首年全數提前還款，會收取還款額的3%，於第二年提前還款，會收取還款額的2%；於第三年提前還款，會收取還款額的1%。

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長定息計劃可能要捱貴息

像滙豐的銀行定息按計劃的定息時間主要鎖定利率1年，而按證公司的定息計劃則鎖定10年至20年。如果美國聯儲局在短時間內減息，本港拆息有機會回落，供樓人士選用按證公司的長期定息計劃，在不久的將來有可能需要捱貴息。

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