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文章內容就2023年2月23日就財政預算案調整從價印花稅(第二價準稅率)的稅階作出更新！
對「樓市新鮮人」而言，入市買樓前必須要先做足功課，除了要清楚知道選擇樓盤的方法，買樓流程之外，更重要是準確計算買樓開支（包括印花稅、按揭成數、佣金、律師費等），避免出現預算不足又或被迫撻訂等情況！這篇文章將用簡單直接的方法告訴你最新的物業印花稅資料，讓你輕鬆掌握置業細節。
什麼是印花稅？
在香港買賣任何不動產時，政府都將徵收一定金額的印花稅 Stamp Duty，否則相關文件將不具備法律效力，當文件牽涉法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。而我們一般所提到的物業印花稅，大多是指住宅買賣印花稅。
住宅物業印花稅主要分為三大類，由最基本的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）、為遏制短期炒賣而設的額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD），以及針對非香港永久居民和公司客的買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)，具體金額將因應不同買家的情況與樓價而有所改變。
一）從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD)：
從價印花稅簡稱AVD，無論買家是否香港永久居民、私人還是公司名義，在購買住宅物業時必須繳交的印花稅。計算方法主要拆分為首置客與非首置客兩種，前者的稅額百分比相較於後者為低。你可以因應自身情況了解相關AVD的計算方法。
印花稅（首置 + 香港永久居民 專享）：
「首置」人士專享相對低的印花稅(第二價準稅率)，只要你是香港永久居民同時沒有任何住宅物業，就能以最低樓價0.01%的比率支付印花稅買樓。即使樓價愈高，稅率愈高，但亦比非首置買樓便宜得多！
在銀行或按證公司角度，「首置」這個定義和首次置業的字面解釋是有點不同。除了過去未曾置業的人士外，如果是曾經置業但已經賣樓，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業或擔保其他住宅物業，便符合「首置」資格。
在2023年最新一份《財政預算案》指出，政府表示為減輕首次置業家庭的負擔，將於從價印花稅(第二價準稅率)的稅階作出調整，主要放寬200萬至1080萬的物業，有關調整即日生效(2022年2月22日)。當中300萬或以下的住宅物業只需要交$100從價印花稅，購買一個$300萬的物業可以大幅節省99.78%，也即是$44,900印花稅。而購買300萬至960萬物業的人士，將節省3萬至6.75萬印花稅。
最新從價印花稅 (2023年2月22日開始生效)
| 樓價超過 | 樓價等於或不超過 | 從價印花稅 |
| $0 | $3,000,000 | $100 |
| $3,000,000 | $3,528,240 | $100＋超出$3,000,000的款額的10% |
| $3,528,240 | $4,500,000 | 1.50% |
| $4,500,000 | $4,935,480 | $67,500 + 超出$6,000,000款額的10% |
| $4,935,480 | $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000 | $6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000的款額的10% |
| $6,642,860 | $9,000,000 | 3% |
| $9,000,000 | $10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000的款額的10% |
| $10,080,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,120 | – | 4.25% |
新制比舊制少交的印花稅
| 樓價 | 舊制印花稅 | 現在新制印花稅 | 節省 | 節省百分比 |
| 2,000,000 | 100 | 100 | 0 | |
| 3,000,000 | 45,000 | 100 | 44,900 | 99.78% |
| 4,000,000 | 90,000 | 60,000 | 30,000 | 33.33% |
| 5,000,000 | 150,000 | 112,500 | 37,500 | 25.00% |
| 6,000,000 | 180,000 | 135,000 | 45,000 | 25.00% |
| 7,000,000 | 262,500 | 210,000 | 52,500 | 20.00% |
| 8,000,000 | 300,000 | 240,000 | 60,000 | 20.00% |
| 9,000,000 | 337,500 | 270,000 | 67,500 | 20.00% |
| 10,000,000 | 375,000 | 370,000 | 5,000 | 1.33% |
| 10,080,000 | 378,000 | 378,000 | 0 | |
| 15,000,000 | 562,500 | 562,500 | 0 | |
| 20,000,000 | 750,000 | 750,000 | 0 | |
| 25,000,000 | 1,062,500 | 1,062,500 | 0 | |
| 30,000,000 | 1,275,000 | 1,275,000 | 0 | |
| 40,000,000 | 1,700,000 | 1,700,000 | 0 | |
| 50,000,000 | 2,125,000 | 2,125,000 | 0 |
舊制從價印花稅 (2023年2月22日前)
| 樓價超過 | 樓價等於或不超過 | 從價印花稅 |
| $0 | $2,000,000 | $100 |
| $2,000,000 | $2,351,760 | $100＋超出$2,000,000的款額的10% |
| $2,351,760 | $3,000,000 | 1.50% |
| $3,000,000 | $3,290,320 | $45,000 + 超出$3,000,000款額的10% |
| $3,290,320 | $4,000,000 | 2.25% |
| $4,000,000 | $4,428,570 | $90,000＋超出$4,000,000的款額的10% |
| $4,428,570 | $6,000,000 | 3% |
| $6,000,000 | $6,720,000 | $180,000＋超出$6,000,000的款額的10% |
| $6,720,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,120 | – | 4.25% |
假設，你有首置身份，想購入的單位價值500萬，你的從價印花稅將會是樓價的2.25%，即11萬。
從價印花稅率隨樓價而上升，300萬以上的住宅物業，稅率由$100逐漸跟隨樓價增加至4.25%。
印花稅（非首置 或 非香港永久性居民）：
當你是香港永久居民但卻並不具備首次置業人士的身份，例如已經有第二層樓，又或者你不是香港永久性居民，不論你是否首置，你將需要支付劃一樓價的15%作為從價印花稅，此例同樣應用在公司名義買樓上。即若同樣購入500萬樓價的住宅，物業印花稅百分比將由首置的3%提升至非首置的15%，約75萬，足足比首置高60萬，為上述例子的5倍價錢！
重點：非首置/非香港永久性居民/公司名義買住宅物業印花稅率劃一為15%
二）額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)：
政府為遏制住宅短期炒賣而設立額外印花稅，防止投資者短時間買賣同一住宅單位，所以若買家(不論任何身份)在購入單位後3年內出售該單位，就需要支付10%-20%不等的物業印花稅。反之，若業主在購入單位3年後才出售單位，則不受額外印花稅的限制。
- 6個月內出售或轉讓* -> 棲價20%印花稅
- 6個月至12個月以內出售或轉讓* -> 棲價15%印花稅
- 12個月至36個月以內出售或轉讓* -> 棲價10%印花稅
*住宅物業
重點：禁售期內出售物業將需繳交額外印花稅
三）買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)：
買家印花稅Buyer Stamp Duty (BSD)只適用於以公司名義購買住宅物業或非香港永久居民（境外投資）在港買樓的情況。稅率劃一為樓價的15%，同時這類的客人也需要付上述第一類的15%從價印花稅AVD，所以總計要給30%稅。
例如：若買家以公司名義購買樓價500萬的物業，買家將需支付75萬AVD和75萬BSD，合共150萬共30%的物業印花稅。
重點：非香港永久居民和公司名義都是劃一樓價15%買家印花稅和15%從價印花稅，共30%印花稅。
新香港人退稅安排
2022年10月施政報告公佈，合資格外來人才如在香港置業，可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業，申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，但他們仍須繳交按香港永久居民計算的從價印花稅，變相需要交的稅大幅由30%減至4.5%以下。
例如：若買家以公司名義購買樓價500萬的物業，買家將需支付75萬AVD和75萬BSD，合共150萬共30%的物業印花稅。成為永久居民後，500萬，你的從價印花稅（首置）將會是樓價的3%，即15萬。
重點：非永久性居民成為香港永久居民後，可以退回15%BSD和部分AVD。
若想更簡單直接地計算印花稅支出和整體置業成本，不妨直接用我們的按揭計算機幫你規劃預算！
近親轉讓和聯名物業甩名需要繳交印花稅嗎？
需要，不過有大部分可以豁免。由於「首置」身份買住宅物業需要繳交的從價印花稅(AVD)只是4.5%或以下，比起買第二個物業需要比劃一15%的從價印花稅(AVD)少很多，所以有不少投資者在購買第二個物業時會將自己的業權轉讓予父母、兄弟姊妹、配偶或子女，自己恢復「首置」人士身份。另一個普遍做法就是業主從聯名物業中「甩名」。
雖然近親轉讓通常沒有涉及錢銀瓜葛，但同樣需要按物業的合理估價交印花稅。不過，近親轉名一般會被稅局視作資產處理，因此就算受讓人本來已持有其他單位，亦無需繳付額外的印花稅，只需繳交4.5%或以下的基本的從價印花稅AVD。如果是從聯名物業中「甩名」，則按比例去交稅，例如兩夫婦本來聯名擁有一間價值800萬的住宅物業，丈夫想將自己的一半業權「甩名」比妻子，妻子需要繳交的印花稅就是800萬 x 3% x 0.5 = 12萬。
另外，涉及近親轉讓的單位，即使是在購入後3年內轉名，也不用繳交額外印花稅SSD。
有關額外印花稅的豁免安排，同樣適用於有領養及繼養關係的人。如要申請這個安排，必須向稅務局提交雙方的關係證明文件，如出生證明、結婚證書等供核實。
無論是轉讓或者「甩名」，程序是首先雙方先簽買賣合約，若需要按揭再到銀行申請按揭，待獲得銀行按揭批核後(大約三至四星期)，可委託律師樓辦理轉讓或甩名程序，律師樓同時會安排繳交印花稅。
壓低售價避過高印花稅？
自樓市「辣招」推出以來，很多人為了避免支付高昂的物業印花稅而絞盡腦汁。當中最為人熟悉的可說是在上述近親轉讓或者從聯名物業中「甩名」時「自行壓低售價進行交易」以減少所需支付的印花稅，但究竟這個方法是否可取？又會不會因而負上法律責任呢？
這個做法看似能有效慳稅，但若成交價過份偏離市價，稅局有可能會重新審視該交易價格是否與市價相若，甚至自行為物業估價同時以稅局估價作標準向買家追討印花稅的差額。
希望以上有關印花稅的知識與貼士可為你在置業時提供參考，惟置業及賣樓經常出現不同狀況，如對稅項有任何疑問，可諮詢稅務顧問或稅務局，計算自己的實際買樓或賣樓的額外開支。
居屋印花稅注意點
買賣一手居屋時要注意，由於售價是有折扣，但計算印花稅時是不會用買入價去計算，而是按印花稅估值去計算，這個價錢通常是高於買入價但比最初估的市價低，所以買家要預料充足的資金去準備。
二手買賣居屋，無論是未補地價或者已補地價，都會以成交價去計算從價印花稅簡稱AVD。
遲交印花稅可以申請減免嗎？
簽訂正式買賣合約後就需要繳交印花稅，通常律師樓會通知雙方。按照印花稅署的資料，遲交一個月之內會被罰額外繳交印花花稅款額的2倍；遲1個月至2個月，罰印花稅款額的4倍；遲交2個月以外，罰印花稅款額的10倍。
入果不幸遲交印花稅，可以申請減免部分或全部罰款。若屬主動披露個案及並非蓄意延誤，印花稅署署長通常會按以下公式計算減免後的罰款，但罰款額最少為$500：減免後的罰款＝14% × 應繳印花稅 × 逾期日數 / 365日罰款
此外，如被發現再次或重複多次逾期加蓋印花，罰款會加重。如要申請減免罰款，可以填寫以書面提出，解釋逾期原因，並按需要隨附證據。
非住宅物業的物業稅
近年很多投資者轉為投資車位，原因是無論持有幾多個車位，在買賣時都不用繳交額外印花稅AVD或買家印花稅BSD，只需要在購買時繳交4.5%以下的基本從價印花稅AVD（見上表）。要留意銀行做到的按揭成數只能做到50%。
工商舖按揭同樣不需要繳交額外印花稅AVD或買家印花稅BSD，只需要在購買時繳交4.5%以下的基本從價印花稅AVD。
FAQ常見問題
- 可否將物業分批轉名慳稅？例如800萬的兄弟聯名物業，哥哥先將25%物業轉比弟弟，由於轉讓費只是200萬，只需要交$100印花稅，然後再做一次，總共也只需要交$200印花稅，比起一次過轉50%，要交400萬 x 2.25%=9萬印花稅少得多。
不可以，稅局發現後，會以「一系列交易」為由追收印花稅差價。稅局或會質疑分批甩名動機，一旦稅局不接受業主的解釋，就會追討印花稅。 - 可否不斷購入物業後，轉名給近親人士回復首置身份再買另一物業？
有創意但一樣不可以，會被稅局視作重覆轉名佛避稅操作，追收15％印花稅的差價。
- 什麼時候應該繳交SSD從價印花稅?
買家需要在簽訂「買賣合約」後30天內需繳交SSD從價印花稅，而不是等待「轉讓契約」時才繳付。買家在律師樓簽署「正式買賣合約」時，律師多數會提醒帶支票支付相關稅項，律師會協助代交印花稅。 - 聯名買樓、其中一方為永久居民，另一方為非永久性居民，雙方為非近親，如何計算印花稅？
需要繳交15%的「買家印花稅」和較貴的15%的SSD從價印花稅，共30%。 - 聯名買樓、其中一方為永久居民，另一方為非永久性居民，雙方為近親例如已經結婚，如何計算印花稅？
如果屬於永久居民的一方是首置身份，只需要繳交較便宜的首置SSD從價印花稅，由4.5%至15%；如果不是首置身份，就需要繳交15%的SSD從價印花稅。不用繳交15%的「買家印花稅」。 - 先買後賣可以豁免15%SSD從價印花稅？
購買新住宅物業後，需要先繳交15%的SSD從價印花稅，若兩年內成功出售舊居，可以向稅局提交「IRSD125A」文件申請退稅。 - 繼承遺產如果包括住宅物業，是否需要繳交印花稅？
不用，根據條例規定，任何人以「遺囑」或「無遺囑」的情況下，繼承了物業並不需繳付「印花稅」。只是如果他繼承物業後，就算只有部分業權（例如八分一)，當繼承者再購入新住宅物業時，則會視為持有多於一層物業看待，需要繳付劃一15%的SSD從價印花稅。 - 有沒有其他方法可以減少額外印花稅？
在某些情況下，有部分買家會選擇用公司轉讓的方法去避稅，將物業注入公司內，再將公司以公司股份形式轉售，由於不屬於物業買賣，故只要支付牽涉「資產值」的0.2%印花稅及5元「轉讓書」便可以。
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