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對「樓市新鮮人」或資深投資者而言，入市買樓前必須做足功課。隨着政府於 2024 年全面「撤辣」，以及 2026 年最新《財政預算案》對豪宅物業稅率的調整，印花稅架構已變得相對簡單。為了讓你準確計算買樓開支（包括印花稅、佣金、律師費等），本文總結了 2026 年最新的物業印花稅資料。
2026年物業印花稅三大核心變動
在進入細節前，買家必須留意與過往幾年最大的三大分別：
全面撤辣： 額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD) 及新住宅從價印花稅 (NRSD/DSD) 已於 2024 年 2 月成為歷史。現在不論是首置、換樓、非永久居民或公司名義買樓，均統一採用「第二標準稅率」。
上車盤利好： 由 2025 年起，印花稅 $100 的適用樓價上限已由 300 萬元提升至 400 萬元，大幅減輕上車族負擔。
豪宅稅上調（2026最新）： 為體現「能者多付」，2026/27 年度財政預算案宣佈，由 2026 年 2 月 26 日起，價值 超過 1 億元 的住宅物業，其從價印花稅率由 4.25% 上調至 6.5%。
一）住宅物業從價印花稅 (AVD) — 2026年最新稅率表
現時住宅物業買賣統一按「第二標準稅率」徵收（除 1 億元以上物業外）。以下是 2026 年 2 月 26 日後生效的最新稅階：
| 物業價值或代價 (以較高者為準) | 2026年最新稅率 (住宅) |
$4,000,000 或以下 | $100 |
$4,000,001 – $4,323,780 | $100 + 超出 $4,000,000 款額的 20% |
$4,323,781 – $4,500,000 | 1.5% |
$4,500,001 – $4,935,480 | $67,500 + 超出 $4,500,000 款額的 10% |
$4,935,481 – $6,000,000 | 2.25% |
$6,000,001 – $6,642,860 | $135,000 + 超出 $6,000,000 款額的 10% |
$6,642,861 – $9,000,000 | 3.0% |
$9,000,001 – $10,080,000 | $270,000 + 超出 $9,000,000 款額的 10% |
$10,080,001 – $20,000,000 | 3.75% |
$20,000,001 – $21,739,120 | $750,000 + 超出 $20,000,000 款額的 10% |
$21,739,121 – $100,000,000 | 4.25% |
$100,000,001 – $109,574,470 | $4,250,000 + 超出 $100,000,000 款額的 30% |
$109,574,471 或以上 | 6.5% |
實戰例子：
例子 A（細價盤）： 買入 390 萬元的屯門上車盤，印花稅僅需 $100。
例子 B（中價盤）： 買入 800 萬元的將軍澳兩房單位，印花稅為 800萬 x 3% = $240,000。
例子 C（超級豪宅）： 買入 1.5 億元的山頂獨立屋，印花稅為 1.5億 x 6.5% = $9,750,000（較 2026 年前增加了約 337 萬）。
二）那些已消失的「辣招稅」
為免混淆，請買家留意以下稅項在 2026 年的狀態：
額外印花稅 (SSD)：已撤銷。 現在買入物業後隨時轉售，均無須再向政府支付樓價 10%-20% 的懲罰性稅項。
買家印花稅 (BSD)：已撤銷。 非香港永久性居民或公司名義買家，現在享有與香港永久居民相同的稅率（見上表）。
新住宅從價印花稅 (NRSD)：已撤銷。 買入第二套或以上住宅物業，不再需要支付 7.5% 或 15% 的劃一稅率，同樣按上表稅階計稅。
三）非住宅物業（工、商、舖、車位）
2026 年，非住宅物業繼續按「從價印花稅第 2 標準稅率」計稅，但要注意的是，2026 年預算案的 6.5% 豪宅稅僅適用於住宅物業。非住宅物業即使價值超過 1 億元，目前最高稅率維持在 4.25%。
車位優惠： 由於車位大多低於 400 萬元，印花稅同樣只需 $100。
四）近親轉讓與聯名甩名
在 2026 年全面撤辣的環境下，透過近親轉讓「甩名」以恢復首置身份的需求已大幅減少，因為買入多層物業的稅率已與首置一致。不過，若涉及印花稅稅階邊緣（例如透過部分業權轉讓將成交價壓在 400 萬以下以支付 $100 稅金），稅務局仍會關注是否屬於「一系列交易」以追收差價，買家須諮詢專業意見。
五）FAQ 常見問題
Q1: 非香港永久居民現在買樓要交多少稅？
A: 與香港人一樣。只需按上述「住宅物業從價印花稅表」計稅。例如買入 600 萬物業，只需交 2.25% 印花稅（$135,000）。
Q2: 幾時要交印花稅？
A: 買家須在簽訂「正式買賣合約」後 30 天內繳交。律師通常會在簽署正式合約時提醒買家準備支票，並代為處理打釐印程序。
Q3: 遲交印花稅有罰款嗎？
A: 有。遲交 1 個月內罰 2 倍；1 至 2 個月罰 4 倍；超過 2 個月罰 10 倍。如非故意延誤，可申請部分豁免，但需書面解釋。
Q4: 買一手居屋如何計印花稅？
A: 一手居屋計算印花稅時，並非按折讓後的買入價，而是按房委會提供的「估值」計算（通常介乎買入價與市價之間），買家應預留充足預算。
香港置業溫馨提示：
2026 年稅制雖趨簡化，但針對 1 億元以上的高額交易有新稅率。建議入市前，先聯絡我們的物業顧問或使用香港置業官方 App 的「印花稅計算機」獲取精確數字。
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