I) 什麼是按揭？

貸款分為無抵押貸款和抵押貸款，按揭是屬於有抵押貸款的一種，是借款人向貸款機構申請貸款並以房屋作為抵押物的一種貸款方式。當借款人購買房屋時，如果無法或不想立即支付全部費用，可以向銀行或其他貸款機構例如發展商或財務公司申請按揭貸款，以物業作為抵押物向貸款機構貸款購買房屋。按揭貸款一般會按照一定的利率和期限進行計算，貸款人需要每月向貸款機構支付一定的還款金額。如果貸款人無法按時還款，貸款機構有權將其擔保物（即該物業）出售以償還貸款。

II) 按揭申請人類型

申請按揭之前，首先要知道自己是屬於哪一種類型的申請人

首置按揭

「首置」這個身份在香港非常重要，因為有機會做到「九成按揭」。「首置」身份，意思是現在或申請按揭時未持有任何香港住宅物業，如果之前曾經擁有物業但已經出售也符合資格。如果是換樓客，即賣出原有物業再買入新物業，因為新例未規定換樓之間要隔多久，只要確保賣樓交易完成，便可以即刻買入新樓，亦算是首置。

2019年按揭保險改制後，擁有「首置」身份可以購買的範圍大幅放寬，由購買600萬以下可以做80%按揭，變成購買1000萬以下的住宅物業時最高可以做到90%按揭(不適應於樓花)，1000萬至1125萬可以做到最多900萬按揭。

非首置按揭

非首置人士指的是已有物業在身（不論自用或收租），計劃買第二層物業的人士，或者是本來有為其他業主做擔保的人。非首置人士不能申請按揭保險，所以要求的首期一般對會比較高，而且在基本供款入息比率和壓力測試時都有較嚴格的要求，一般要提高10%的門檻，所以入息要求有機會大幅度提升，投資客置業前需要特別留意。

自僱人士／無固定收入人士按揭

自僱人士或無固定收入者申請按揭，其身份主要仍然由「首置／非首置」人士劃分。疫情後，不少人轉了工作模式為Freelancer或者做了Digital Nomad，由於沒有固定穩定收入，銀行會因風險較高的原因作出更嚴格的審批。但只要能提供較長時間(半年以上)的現金收入等證明，在通過壓力測試後，大多數銀行依然會批出按揭，但成數可能會較低，一般情況下也不會批出9成高成數按揭。

銀行職員按揭

很多大銀行其中一個吸引之處就是低息員工按揭(Staff Mortgage)，除了利率比坊間的按揭Plan較低外，有些銀行可以借足100%物業價值為按揭金額，按揭上限通常以某個月薪倍數為上限，例如月薪100倍等。除了銀行，部分大公司、公營機構也有提供類似機會。部分公務員按揭按揭提供的供樓津貼的發放方式也可以計算在入息之中，變相提高了每月收入水平，詳情可以向相關部門查詢。

III) 按揭物業種類

好了，知道自己屬於那一種類型的按揭申請者之後，便可以了解不同物業的按揭有和不同

樓花/新樓/一手樓住宅按揭

以往任何情況下樓花(未落成的新樓)不能做9成銀行按揭！即使是用了按揭保險及符合成數上限的資格，樓花按揭最高只能做8成按揭，若需要9成按揭，在購買新樓樓花時一定要選擇「建期」(待樓宇落成後，才開始供款的樓花)供款計劃，或直接買已經落成的「現樓」。至於「建期」按揭的成數上限和月入要求和二手樓按揭相同。

按揭證券有限公司於2023年9月22日宣佈修訂按保，將樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊。加大力度放寬按揭，將俗稱「茂波PLAN」的首置按揭保險計劃範圍擴大至樓花物業，無疑為新盤市場帶來好消息，相信有利於新盤交投，市場購買力將會進一步傾向新盤市場。

樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊，即1,000萬港元或以下的樓花最高按揭保險成數為9成；1,000萬港元以上至1,500萬港元最高按保成數為8成；價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的最高按保成數為7成。相信新措施下，新盤買家有更多付款方法選擇，並預期選擇即供付款上車的買家會增加。

想知道最抵的按揭計劃，可以參考我們集團的子公司經絡按揭轉介網站，並使用其免費服務。

二手樓住宅按揭

2023年7月7日按揭保險更新之後，若購買按揭保險，購買3000萬以下的住宅物業都可以做到高成數按揭，非首置人士最多可以做到9成(也需要視乎按揭金額)，如果是首置人士，購買1000萬以下的住宅物業可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭計劃，可以參考我們集團的子公司經絡按揭轉介網站，並使用其免費服務。

若不購買按揭保險而申請人是首置身份，1500萬或以下的住宅物業可以做到最高70%銀行按揭，1500萬以上至3000萬做到60%，3000萬以上50%。若入息來源來自香港以外，上限扣減一成；以公司名義購入或非自助用途，上限扣減一成；若不是以入息批核來申請按揭，而是用資產淨值批核，不論物業價值多少，按揭成數上限為50%。

若申請人不購買按揭保險而申請人不是首置身份，上述所有情況下，按揭成數再減一成。

居屋按揭

一手居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險和免壓力測試。

「白居二」是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱，「白表」即未擁有公屋、未能以綠表申請居屋的申請人士，「第二市場」的意思是二手市場。政府於 2017 年起將「白居二」計劃每年恆常化，讓資金並非很充裕的香港永久居民可以用「免補地價」的價錢購入二手市場上的居屋樓盤。至於已補地價的居屋買賣就當私人物業去處理。

用白表資格購買一手居屋或「白居二」計劃，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不過，「白居二」要留意政府擔保的年期，或未能做到25年。如果樓盤的樓齡超過二十年，要有心理準備銀行未必批出最高成數及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年還款期，而可能只有六成按揭及更短的還款期，詳情可以查看白居二按揭一文。

居屋按揭疑問

村屋按揭

一般銀行在批出村屋按揭條款時，大致和私樓分別不大。1,000萬元或以下的村屋物業，也能申請按揭保險，不過按揭成數上限會比一般二手私樓底，400萬元至800萬元的村屋，首置客最高可造85%按揭，800萬元至900萬元，最高仍可造85%按揭，但貸款上限為$720萬元；900萬至1,000萬元，最高按揭成數為80%，貸款上限為800萬元。而非首置客則最高承造80%按揭。

但注意有幾類村屋不接受按揭保險申請，包括樓花、1905年集體官批已被佔用的村屋的舊屋地和由祖先或族堂留下予後人的村屋(祖堂地)，這幾類村屋最高只能申請60%按揭。

查詢最新村屋按揭利率和優惠

唐樓按揭

唐樓一般樓齡都有幾十年，所以未必可以借足30年，雖然可以購買按揭保險，但因為很多唐樓質素通常比較差，所以銀行一般只會批出6成的按揭成數。建議購買前，先向我們集團子公司經絡按揭的專業人員查詢最新的情況。

銀主盤按揭

所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務，銀主盤通常售價較市價便宜，不過成交期通常較短，而且業權有機會比較混亂，所以買家必須留意更多細節才好決定，詳情可以留意【上會迷思】銀主盤可承造按揭嗎？。

車位按揭

車位按揭金額雖然一般比住宅按揭少，但條款比較嚴格。申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為60%；如有，最高車位按揭成數會再扣減一成。其還款年期最長達15年。供款與入息比率上限為40%，在壓力測試下的上限為50%。不過，如果申請人購買住宅物業時是連車位購買，向銀行申請按揭貸款時可以包括車位去申請，若成功批核，車位按揭年期與私人樓宇相近，最長可承造30年。

工廈/商廈/鋪位按揭

工廈/商廈/鋪位單位按揭同樣比住宅按揭審批條款嚴格。申請非住宅項目按揭時，借款人最高只可造50%按揭；如已經有其他任何類型的物業按揭或擔保，最高按揭成數會再扣減一成，最長可承造20年。不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。只有非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)才適用於工廈，稅率最高為8.5%。

IV) 申請按揭程序

1. 避免估值不足問題，簽合約簽先向經絡按揭或銀行做物業估價
2. 簽署臨時買賣合約
3. 盡快向約至少3間銀行申請按揭貸款，簡單一點想一次過申請可以找經絡按揭幫手
4. 遞交以下文件：臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明 (如糧單、銀行月結單或存摺等，非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
5. 銀行審批按揭，需要時間通常為2個星期到1個月
6. 比較並選擇條款最適合的銀行，並前往銀行簽貸款條件信作實
7. 銀行會向你的律師樓致函，通知律師準備按揭契
8. 在交易日前，買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
9. 律師行知會銀行，銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方，交易便告完成
10. 銀行會發放按揭的現金回贈
11. 銀行寄上還款過程表，通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料

V) 按揭保險

按揭保費收費

若以最長按揭年期30年計算，一次付清的按揭保險費介乎貸款額的4.35%至5.29%。

600萬以下住宅物業

例如600萬的物業，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險費 ＝ 600萬＊90%＊4.35% = $234,900。可以分30年還，每月按揭大約多$1,000。

600萬以上至1200萬或以下住宅物業

例如800萬的物業，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險費 ＝ 800萬＊90%＊5.29% = $380,880，。可以分30年還，每月按揭大約多$1,600。

通常按揭保險都有提供折扣優惠，介乎30%至40%不等，所以實際供款數字還比上述少

VI) 壓力測試和供款與入息比率（DTI）

壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加2厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。

在認識壓力測試前，首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為20000元，每月入息為40000元，供款與入息比率便是50%。

按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則，事實上會受多項因素出現轉變，包括按揭情況、收入來源、物業自用與否等。 

VII) 按揭成數上限表

申請人於香港已持有一或以上任何形式按揭上限一般會減10%

購買按揭保險計劃之下（只適用於住宅物業

計算自己最多可以買到幾貴的樓 – 港置按揭計算機

VIII) 按揭利率是多少？

現時香港銀行的按揭利率在世界來說算是非常低的，在經歷加息週期後，大部分按揭計劃基本按揭利率低於4%。

絕大部分的香港按揭計劃都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一個每天都浮動的利率。Hibor Plan計劃每月的按揭息率都不同，每月以參考日的Hibor rate為基準加一個固定息率去計算，例如現時最抵的銀行按揭計劃為HIBOR+ 1.3%，假設該月參考日Hibor為1.2%，該月的按揭利率會變成2.5%。

由於Hibor在機會間中升至很高1997年亞洲金融風暴時，隔離利率曾經升至300%)，所以Hibor Plan都會加設一個上限，會以P-rate (Prime rate) 最優惠利率減某一個固定息率去計算，例如當Prime rate是5.625%時，若按揭計劃的上限為P-2.5%時，上限就會是5.625% – 2.5% = 3.125%。

如果Hibor為3%，Hibor+1.3% = 4.3%超過上限3.125%，該月的按揭息率將會以3.125%介紹。

P-plan的P則指Prime，Prime rate最優惠利率就通常幾個月甚至幾年先會改變一次。P plan計劃相對簡單一點，會以Prime rate為基準減一個固定利率去計算，現時的最優惠利率(大P)為5.625%，現時最抵的P按計劃為P-2.5%，所以上限為3.375%。

IX) 應該選擇按揭專介/中介嗎?

選擇是否使用按揭專介或中介需要考慮個人需求和情況，按揭專介/中介可以提供相關的專業知識和幫助，例如幫助搜尋最合適的按揭方案、協調與銀行間的溝通、為您處理申請程序等。此外，按揭專介/中介可能有更好的談判技巧，能夠為您謀取更優惠的利率和條件。

然而，使用按揭專介/中介必須小心選擇，一些不良的中介要求顧客支付費用，有些就只好將顧客轉介給少數自己相熟的銀行。其實在香港有多見大機構都提供免費的中介服務，例如經絡按揭轉介，成立超過23年，和全香港所有銀行都有合作關係，協助批核貸款額超過萬億，顧客獲得95%批核率，成功批核更有額外超市禮券。

Q&A常見問題

按揭貸款可以提早還款嗎？

通常按揭貸款是可以提早還款的，但提早還款可能需要支付違約金或手續費，具體根據合約而定。

按揭貸款出現逾期怎麼辦？

如果在還款期限內無法按時還款，你應該及時聯繫銀行進行延期或協商還款計劃。逾期會導致金融記錄不良，影響信用評分和未來申請貸款的可能性。

什麼是「呼吸Plan」?

近年樓價高企，在2019年林鄭Plan推出時，金管局對按揭成數非常嚴謹，例如600萬以上只能借6成，變相要240萬以上，而且申請人還要有足夠高的入息與按揭比率，和壓力測試。

發展商為了加快新盤銷情，透過旗下的子公司向置業人士直接提供按揭，額度高達樓價八成以至九成，對買家的收入要求也不及銀行般高，有些計劃要求非常寬鬆，所以衍生了所謂「呼吸plan」，意思是有呼吸的人申請也可獲批的超高成數按揭，這些計劃甚至不問申請人的收入情況。

不過要留意，發展商按揭通常首兩、三年會比較低息，但之後的利率便會大幅提升，若本身條件太差，未能轉按至銀行，便需要繼續捱高息貸款。

為何要轉按？

最直接原因是有其它銀行提供更低按揭利率。

不過就算按揭利率一樣，甚至新計劃輕微提高， 轉按是可以取得銀行提供的現金回贈，可佔貸款額的 1% – 2.5%，例如銀行B提供現金回贈2%，如果將本來在銀行A的500萬按揭轉按至銀行B，就已經得到10萬現金！所以其實好多人每兩、三年(過了罰款期)就會做一次轉按。

除了賺物現金回贈外，若物業升值，便能「套現」，借出更多錢。假設物業買入時價值 600 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 360 萬元，當中尚餘 300 萬元未供。過幾年後，物業現時估值為 800 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 480 萬元。 這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 480 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 180 萬元可以提取，套現成流動資金。

如果借款人原本是借高成數按揭，購買了按揭保險，物業升值後，所借貸款額不變，貸款額佔物業價格的比重使相對減少，有機會毋須再購買按揭保險。 這樣的話，借款人可以申請保費退款，首年申請的話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。如申請人的個人資金不足以償還整筆按揭貸款，可以透過完全將物業轉按，使用新承造銀行批出的貸款額，償還原有按揭，從而得到保費退款。 

發展商按揭揭通常首兩、三年會比較低息，但之後的利率便會大幅提升，所以貸款者盡可能都應該轉按至銀行。

有更多問題，歡迎聯絡我們的按揭專員

現有私人貸款和信用卡會影響按揭申請嗎？

會，而且計算入息時會將先減去每月私人貸款和信用卡貸款的供款才計算，令可以借貸的金額大幅減少。至於對於信用卡一筆過的欠款，例如單次簽帳，只要對方已經還清欠款，銀行並不會計入壓力測試。不過，如果以信用卡分期還款或借取私人貸款，銀行便會將之計入壓力測試。

假設按揭申請人月入3萬，如果手上有100萬首期，在沒有其他額外借貸情況下，供款30年下，可以借到317萬而符合供款與入息比率及壓力測試。但如果每月要還款3千元，可以借到的錢就大幅減少至264萬。

可以借私人貸款做首期嗎？

不能，原因如上一條問題的解答。

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