在香港買樓或租樓，除了關心樓價、租金、地段和單位實用面積外，有一份被喻為「大廈憲法」的重要文件往往被準買家和租客忽略，那就是——大廈公契（Deed of Mutual Covenant，簡稱 DMC）。

「我想喺單位養貓狗，得唔得？」、「我想將住宅單位改作網店工作室，有冇違法？」、「外牆漏水，維修費到底係業主俾定管理處俾？」——這一切常見的物業糾紛，答案全部都寫在大廈公契之內。如果不清楚公契內容就貿然簽約，日後隨時會惹上官非或遭受巨大的金錢損失。

究竟甚麼是大廈公契？作為小業主或租客，我們應該如何取得大廈公契的副本？查閱時又有甚麼魔鬼細節需要特別留意？本文由香港置業及物業管理專家為你詳盡拆解，教你 4 大途徑輕鬆取得大廈公契，並附上查閱公契的必讀重點！

甚麼是大廈公契 (DMC)？為何如此重要？

大廈公契（Deed of Mutual Covenant）是一份具法律效力的契約文件。當發展商建成一幢大廈並賣出第一個單位時，發展商、第一手買家以及大廈的物業管理公司三方就會簽署這份文件。

這份契約詳細列明了整幢大廈或整個屋苑的管理、居住規則、各業權人的權利與義務，以及公共空間的分配與使用權限。最重要的是，大廈公契對大廈內所有的現任業主、未來的買家，甚至只是短暫租住的租客，都具有絕對的法律約束力。

即使你買入的只是二手物業，或者你只是一名租客，只要你身處該大廈內，就必須遵守公契內的條款。如果違反公契，業主立案法團或管理公司絕對有權向法庭申請禁制令，甚至向違規者追討賠償。

4 大途徑：如何取得大廈公契 (副本)？

既然大廈公契如此重要，那麼我們在買樓或簽訂租約前，可以透過甚麼方法取得並查閱呢？以下為你介紹 4 個最常見、最實用的途徑：

途徑一：向土地註冊處 (Land Registry) 申請查冊 (最權威、最完整)

土地註冊處是存放全港所有物業法定文件的官方機構。如果你想取得最完整、最具法律效力的大廈公契副本，向土地註冊處申請是最佳途徑。

• 網上查閱： 你可以隨時透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」(IRIS) 網上服務進行查冊。只要輸入大廈的名稱、地址或地段編號，就可以搜尋到相關的「物業登記冊」。在登記冊的「物業涉及的轇轕」(Incumbrances) 一欄中，通常會列出大廈公契的註冊摘要編號。憑此編號，你便可付費訂購公契的影像副本（PDF 格式）。
• 親身前往： 你亦可以在辦公時間內，親身前往各區的土地註冊處查冊中心，利用自助查冊終端機或向櫃檯職員求助，辦理索取公契副本的手續。
• 費用： 透過土地註冊處索取文件副本需要支付法定費用（通常按文件頁數計算，一般公契副本的費用約為港幣百多元至數百元不等）。

途徑二：向大廈管理處 / 業主立案法團索取

如果你已經是大廈的業主或現任租客，這是一個最直接的方法。根據香港法例第344章《建築物管理條例》，大廈的物業管理公司或業主立案法團，必須在管理處保留一份大廈公契的副本，供業主免費查閱。

• 查閱與影印： 業主可以隨時要求到管理處查閱該份公契。如果你需要一份屬於自己的實體複印本，管理處有權向你收取合理的影印費用。
• 注意： 有些管理處可能只允許「業主」查閱，如果你是「準買家」或「租客」，最好請現任業主陪同或代為索取。

途徑三：透過你的地產代理協助

如果你正透過持牌地產代理（如香港置業的專業經紀）尋找心水樓盤，你可以直接要求經紀為你提供目標單位的大廈公契副本。

• 代理責任： 根據地產代理監管局（EAA）的指引，地產代理在促成物業買賣或租賃時，有責任保障客戶的利益。如果客戶對物業的某些用途（例如能否養狗、能否作商業用途）有特定要求，代理必須查核大廈公契以確認是否符合客戶要求，並在需要時向客戶展示相關條款。這可以為你省下自行查冊的時間和金錢。

途徑四：向代表律師查詢 (主要適用於買家)

在物業買賣的過程中，買方律師的其中一項核心工作，就是進行「業權查察」（Title Search）。

• 律師把關： 你的代表律師必定會從土地註冊處下載並詳細審閱該大廈的公契，以確保物業的業權良好，並向你解釋公契中任何可能影響你業權或未來生活的特殊限制。如果你對公契內容有任何疑問，買賣完成前是向律師請教的最好時機。

查閱大廈公契時，必須金睛火眼留意的 5 大重點

大廈公契往往長達數十甚至上百頁，且夾雜大量法律字眼。普通市民在翻閱時，應該把焦點放在哪裡？以下 5 個重點與你的日常生活及荷包息息相關：

1. 飼養寵物條款 (Pet Restrictions)

這是近年最多爭議的焦點。公契通常會對養寵物有三種寫法：

• 絕對禁止： 列明嚴禁飼養任何狗隻、貓隻或其他禽畜。
• 有條件批准： 允許飼養，但如果寵物造成滋擾（如吠叫、衛生問題）並遭其他業主投訴達一定次數，管理處有權要求業主/租客將寵物移走。
• 完全沒有提及： 根據一般法律原則，如果公契隻字未提，通常被視為「不反對」飼養，但仍受制於不對他人造成滋擾的原則。

2. 單位用途限制 (User Restrictions)

公契會明確規定大廈各部分的用途。例如，列明「只准作私人住宅用途」（Private Residential Purpose）。這意味著你絕對不能將單位改作商業辦公室、美容院、瑜伽教室，甚至經營 Airbnb。若違反用途限制，地政總署或大廈法團可採取執法行動。

3. 外牆及公用部分業權與維修責任 (Maintenance Responsibilities)

當單位出現漏水，到底由誰出錢維修？這取決於公契如何界定「公用部分」（Common Areas）和「私人部分」。

• 有些舊樓公契列明外牆屬於發展商或所有業主共同擁有，維修費由大廈維修基金支付。
• 但也有些公契規定，緊貼單位的某部分外牆或窗戶屬於該單位業主獨有，業主須自行承擔該部分的防漏維修責任。查清這一點，能避免日後無辜承擔巨額工程費。

4. 管理份數與業權份數 (Management Shares & Undivided Shares)

這直接影響你需要交多少管理費，以及在大廈業主大會上的投票權。

• 業權份數： 決定你在業主大會上的投票比重，以及萬一大廈拆卸重建時能分到多少補償。
• 管理份數： 決定你需要分擔大廈總管理開支的比例。通常面積越大的單位，管理份數越高，每月的管理費也越貴。

5. 改建及加建限制 (Alteration Rules)

如果你打算大裝修，甚至拆牆改為開放式設計，必須留意公契的限制。許多公契嚴禁拆除任何結構牆（Structural Wall），或未經管理公司書面批准不得改動外牆外觀（如更換不同顏色的窗框）、在大門外走廊安裝鐵閘或鞋櫃等。

買家與租客忽視大廈公契的潛在風險

千萬不要抱著「租客唔使理公契」或「買咗先算」的心態。過去在香港發生過不少真實案例：

• 被迫棄養寵物： 租客搬入後才發現公契嚴禁養狗，最終遭到法團申請禁制令，面臨要麼搬走（兼損失按金），要麼與愛犬分離的慘痛抉擇。
• 清拆違規裝修： 買家購入連豪華裝修的二手樓，後來發現部分改建（如將露台圍封）違反了公契，被管理處勒令自費還原，損失慘重。
• 承擔龐大法律費用： 若業主堅持違反公契（例如死守違規改建），業主立案法團有權透過法律程序控告業主。敗訴的業主不僅要糾正違規，更可能要全數支付法團龐大的律師費用。

總結：置業租樓必做功課，切勿假手於人

大廈公契是每一位大廈持份者的「遊戲規則」。無論你是準備首次置業的買家，還是尋找新居的租客，了解「如何取得大廈公契副本」並親自或委託專業人士查閱關鍵條款，是保障自身權益、避免日後陷入無盡糾紛的必做功課。

透過土地註冊處查冊、要求管理處提供、或倚靠專業地產代理及律師把關，都能確保你清楚明白物業的限制與義務。做個精明的香港置業者及租客，從看懂大廈公契開始！

常見問題 (FAQ)

Q1: 租客不是業主，也需要遵守大廈公契嗎？

A1: 絕對需要。大廈公契的效力涵蓋該物業的所有佔用人（Occupiers），包括業主、租客、甚至業主的訪客。租客如果違反公契（例如在禁養寵物的大廈內養狗），業主立案法團可同時向租客及業主採取法律行動。

Q2: 大廈公契的條款覺得不合理，可以修改嗎？

A2: 修改大廈公契是一件極其困難的事。一般而言，修改公契通常需要獲得該大廈 100% 的業權人（即所有業主）一致同意，這在現實中幾乎是不可能達成的任務。因此，如果在買入或租用前發現無法接受的條款，最好的選擇往往是另覓其他物業。

Q3: 如果大廈公契只有英文版，我看不懂怎麼辦？

A3: 香港較舊的樓宇，其大廈公契往往只有英文版本。如果遇到看不懂的法律詞彙，建議你在買賣過程中請教你的代表律師，或在租樓時向你的地產代理查詢。切勿「靠估」或盲目簽署，以免引起誤會。