什麼是二按？
「二按」即是第二按揭，可以分為兩大類。第一類是買樓時，就算有銀行借出按揭「一按」，但準買家依然不夠錢比首期，這時可以選擇申請向財務公司申請「二按」，並以該物業作為抵押品。第二種是購買物業後，因為資金周轉問題，將物業再按給提供「一按」銀行的財務機構，很多時更涉及違反規則的問題。
就第一種「二按」舉例，例如Lawrence只有三百多萬，但想買1500萬的物業(通常是新樓)，銀行最多批出960萬按揭金額，這個時候Lawrence找到財務公司，借出250萬，剛好夠比首期和印花稅等支出。
另一種情況是申請者有足夠首期資金，但未能通過壓力測試，例如Lawrence本來已經有540萬現金給首期，加上銀行提供的960萬按揭，已經足夠購買該1500萬的物業，但因為Lawrence的收入不足以通過銀行「一按」的月供收入比率，所以需要借低一點成數的按揭，比如銀行只能提供750萬的首期，因為每月供款減少，所以符合月供收入比率要求，這個時候Lawrence尚欠150萬，就有需要申請「二按」。
申請二按需要通知一按銀行嗎？
因為「二按」是在「一按」以上的高成數按揭，會增加提供「一按」的銀行的風險，而且銀行卻受制於金管局，所以如果申請高成數「二按」的買家，必須先取得到一按銀行同意才可成立，變相也要通過加息兩厘的壓力測試。更重要一點，就是銀行在計算壓力測試時，是會採用「二按」的最高息部份，並上調2%作為基準。
何謂發展商按揭
「發展商按揭」通常也是此類「二按」的一種，例如上述例子中Lawrence只有300萬現金比首期，但想買1500萬的物業(通常是新樓)，銀行最多批出960萬按揭金額，這個時候發展商有機會透過旗下子公司的財務機構讓Lawrence申請貸款，以填補首期不足的部分(240萬)。
但不一定所有「發展商按揭」都是「二按」，有時這些財務機構審查按揭時可以非常寬鬆，買家可在免入息證明下承造整個按揭。避開銀行的壓力測試要求，被稱為「呼吸PLAN」，意思是說逢有呼吸的人都可以借到按揭。以上述例子為例，假設Lawrence的月薪不足以通過960萬的按揭貸款的壓力測試，發展商的財務機構直接借出1200萬給Lawrence，這種情況下，「發展商按揭」已經變成「一按」。
發展商按揭的壞處
發展商為了做生意，通常會將按揭分為兩至三部分，首兩年以貼近銀行的低按揭息率計算還款金額，在蜜月期後，按揭利率會大幅飆升，例如加到P+1厘，即6.5%甚至更高，如果業主在這個時間未能將整筆貸款額轉移至傳統銀行承造按揭(轉按)，每月供款將會大幅增加(通常超過一半)，很多業主難以承擔，最終導致放棄物業。
何時可以轉按至銀行
為避開高息，業主會於低息期過後將貸款轉按至銀行，稱為「甩二按」，但新樓業主只能於入伙後，才可以申請轉按，因為新盤樓花向銀行申請轉按，需要於收樓後才能提取貸款，而通過按揭保險公司審批時，申請人需要提交「自住證明」，但未入伙又何來「自住證明」呢?留意返，按保公司不接納發展商的滿意紙和入伙通知書，為有效自住證明。故此，只可以入伙後2至3個月左右方可申請。
提取二按風險
坊間不時出現業主斷供以致物業淪為銀主盤的新聞，當中不少個案是因業主過度承造多重按揭所致，更有業主未經一按銀行同意下，擅自將物業抵押給其他財務機構，以借取額外按揭貸款，甚至出現三按、四按等。
就算能供款，有關行會嚴重影響個人信貸風險，而且未得銀行同意，擅自抵押同一物業以取得二按是違約做法，銀行一旦發現物業有違約「二按」，寬則要求借款人提供另外的抵押、增加擔保人，或提高按揭利率，嚴則要借款人立即全數償還二按貸款。
二按的監管
由財務公司提供的按揭貸款不受金管局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限。但由於財務公司互相之間也許並不知道對方的存在，做成清盤時也不夠還貸款。
所以金管局推出了各項方案讓從事按揭業務的認可機構有效地管理風險，如「正面按揭信貸資料庫」及「電子提示服務」，以便認可機構能有效地查核及揭發違規「二按」。
信貸資料機構環聯TU管理的「正面按揭信貸資料庫」於2011年4月率先推出，新造按揭之借貸人申請按揭時，需要簽署按揭申請資料的同意書，以授權從事認可機構查閱申請人（借款人、按揭人及擔保人）現存之按揭貸款資料。
而為了加強全面性的按揭貸款風險管理，2017年第一季，金管局要求認可機構在處理新造按揭貸款時，使用土地註冊處所提供的電子提示服務，如認可機構獲得業主的書面同意，每當有涉及物業再按揭或押記文件提交給土地註冊處辦理註冊時，土地註冊處會向業主以及該物業的一按銀行發出電子提示訊息。
若客戶拒絕簽署「正面按揭信貸資料庫」及「電子提示服務」的同意書，銀行會對客戶進行較審慎的貸款準則，如降低其按揭成數、調高按揭息率，甚至拒絕批出貸款等。而業主在未獲得一按銀行的同意下，擅自將物業再抵押給其他財務機構，以借取額外按揭貸款，銀行會收到電子訊息通知，通知該業主已違反按揭契據條款，以及將會按照實際情況採取相應行動，如調高按揭息率、要求借款人償還部分貸款或提供更多抵押品或擔保人等，藉以加強銀行業的信貸風險管理及穩健性。
為何近年申請二按個案減少？
主要由於政府推出按揭保險計劃，讓買家透過繳付保費取得高成數按揭，樓價 $1,200萬或以下物業，最高按揭成數調高至8至9成，首置買家甚至毋須通過壓力測試。相比之下，財務公司二按的吸引力或減退。
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高成數按揭 | 林鄭Plan 2.0 |
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