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聯儲局加息0.25厘｜香港銀行會否加P？H按、月供及樓市影響分析
美國聯儲局於2026年9月16日宣布加息0.25厘，聯邦基金利率目標區間升至 3.75厘至4厘。香港金融管理局其後按既定機制，把基本利率定於4.25厘。 不過，美國加息並不等於香港銀行必然同步上調最優惠利率，實際按揭供款會否增加， 仍取決於HIBOR、本地資金成本、銀行定價及個別貸款合約。
30秒重點：今次加息如何影響香港按揭？
聯儲局把聯邦基金利率目標區間由3.50厘至3.75厘，提高至3.75厘至4厘； 金管局基本利率則定於4.25厘，即時生效。
要留意的是，金管局基本利率、銀行最優惠利率及住宅按揭實際利率是不同概念。 香港銀行會因應港元流動性、存款成本、HIBOR、貸款需求及市場競爭， 自行決定是否調整P息。
- 銀行P息： 截至2026年9月17日上午10時48分，本文未確認相關銀行已因今次議息上調P， 最新安排須以銀行正式公告為準。
- P按客戶： 月供是否改變，要視乎提供按揭的銀行會否加P，以及貸款合約訂明的P減幅。
- H按客戶： 實際按息受HIBOR、合約加點及鎖息上限影響，並非只看銀行有沒有調整P。
- 供款變化： 假設按揭貸款500萬港元、年期30年，年利率由3.25厘升至3.50厘， 每月供款估算增加約692港元。
- 樓市影響： 加息可能增加置業及持有成本，但不能由一次議息結果推斷樓價必然下跌。
- 未來利率： 聯儲局官員的利率預測不等於下一次會議已經決定再加息。
香港銀行P息最新狀況
資料截至2026年9月17日上午10時48分： 本文查閱的銀行官方利率頁面仍列出其當時適用的港元最優惠利率。 根據截稿時可見資料，本文未確認相關銀行已因今次聯儲局加息而上調P。
這項表述不代表所有銀行均已正式宣布「維持P不變」。 銀行可能在截稿後另行發出通告，公布調整幅度、生效日期及最新P息。 借款人應以相關銀行的正式公告及個別按揭合約為準。
聯儲局調整利率後，香港P息是否每次跟隨？
歷史紀錄顯示，香港銀行P息與美國政策利率並非機械式同步。 聯儲局加息或減息後，香港銀行可以選擇不調整P，也可能只調整部分幅度。
以滙豐港元最優惠利率作觀察例子，部分議息周期中， 聯儲局調整0.25厘後，滙豐只調整0.125厘；在另一些情況下， 聯儲局完成議息後，滙豐的P息則維持不變。
| FOMC日期（美國時間） | 聯儲局變動 | 港銀P生效日期 | 滙豐代表性P水平 | 港銀P變動 |
| 2026年9月16日 | +0.25厘＊ | 待公布 | 暫為5.00厘 | 待定 |
| 2025年12月10日 | −0.25厘 | 沒有調整 | 5.00厘 | 維持不變 |
| 2025年10月29日 | −0.25厘 | 2025年10月31日 | 5.00厘 | −0.125厘 |
| 2025年9月17日 | −0.25厘 | 2025年9月19日 | 5.125厘 | −0.125厘 |
| 2024年12月18日 | −0.25厘 | 2024年12月20日 | 5.25厘 | −0.125厘 |
| 2024年11月7日 | −0.25厘 | 2024年11月11日 | 5.375厘 | −0.25厘 |
| 2024年9月18日 | −0.50厘 | 2024年9月20日 | 5.625厘 | −0.25厘 |
| 2023年7月26日 | +0.25厘 | 2023年7月28日 | 5.875厘 | +0.125厘 |
註：FOMC會議日期按美國時間顯示。香港P息資料以滙豐港元最優惠利率及其生效日期作參考， 不代表所有銀行採用相同利率、公布時間或生效日期。 2026年9月一項截至本文截稿時仍有待銀行正式公布。 「維持不變」是指相關FOMC會議後，該銀行沒有因該次議息決定調整P。
因此，判斷按揭供款會否增加時，不能只把美國加息幅度直接套用於香港。 還要檢視銀行公告、P息水平、HIBOR走勢、鎖息上限及貸款合約條款。
聯儲局今次加息多少？
美國聯儲局於2026年9月16日完成議息會議後宣布， 把聯邦基金利率目標區間上調25個基點，即0.25厘， 由3.50厘至3.75厘調高至3.75厘至4厘。
聯邦公開市場委員會會根據通脹、就業、經濟活動及金融市場風險制定政策。 今次公布的是2026年9月會議的正式利率決定， 並不代表往後每次會議都會採取相同方向或幅度。
金管局基本利率升至4.25厘，是否代表香港銀行加P？
不是。 香港金融管理局於2026年9月17日宣布，按照預設公式把基本利率定於4.25厘， 並即時生效。
金管局基本利率是計算經貼現窗進行回購交易時適用貼現率的基礎， 屬於香港貨幣及銀行體系的重要政策利率。 它並非一般住宅按揭客戶直接支付的P按或H按利率。
各銀行會自行釐定及公布最優惠利率。 在作出決定時，銀行通常會考慮港元存款成本、HIBOR、銀行體系結餘、 貸款需求、市場競爭及內部資產負債安排。
所以，即使金管局基本利率有所調整，香港銀行也不一定立即或按相同幅度調整P。
香港主要銀行目前的P息是多少？
香港不存在一個適用於所有銀行及所有按揭客戶的統一P息。 不同銀行可採用不同的港元最優惠利率，而借款人的實際按息， 亦會受P減幅、H按加點、封頂息率及其他合約條款影響。
| 銀行 | 官方頁面所示港元P | 資料說明 |
|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.00厘 | 官方紀錄列明自2025年10月31日起生效 |
| 中銀香港 | 5.00厘 | 以本文查閱銀行官方利率頁面時所示資料為準 |
| 恒生銀行 | 5.00厘 | 以本文查閱銀行官方利率頁面時所示資料為準 |
| 東亞銀行 | 5.25厘 | 官方頁面顯示更新時間為2026年9月17日上午10時40分 |
上表只屬銀行官方頁面的利率快照，不代表任何客戶的實際按揭利率， 亦不代表所有銀行已就今次美國加息公布最終安排。
申請新按揭、轉按或加按前，應向銀行索取列明實際息率、加點、 封頂息率、現金回贈、罰息期及相關費用的最新書面報價。
HIBOR、H按及P按有甚麼分別？
H按如何釐定實際利率？
H按一般以指定期限的香港銀行同業拆息，即HIBOR， 加上按揭合約訂明的百分點計算。 常見安排是參考一個月HIBOR，再加上銀行在合約中列明的加點。
不少H按計劃另設鎖息上限。 當「HIBOR加合約加點」高於封頂息率時， 實際按息一般會按合約採用較低的封頂水平。
因此，HIBOR上升不一定令所有H按客戶的月供立即按相同幅度增加。 客戶是否已觸及封頂息率，以及貸款的重訂息率日期，均會影響實際供款。
P按如何釐定實際利率？
P按通常以相關銀行的最優惠利率，扣減合約列明的幅度計算。 例如，銀行P息與合約P減幅會共同決定實際按揭利率。
由於不同銀行的P息未必相同，即使兩個按揭計劃列出的P減幅一樣， 實際利率仍可能有差異。
此外，同一銀行在不同時期批出的按揭， 其P減幅、現金回贈、罰息期及其他條款也可能不同。 比較按揭時不應只看P息或P減幅其中一項。
最新HIBOR參考數字
根據香港銀行公會資料，2026年9月16日上午11時15分的港元HIBOR包括：
- 隔夜港元HIBOR：2.19762厘；
- 一個月港元HIBOR：2.95000厘；
- 三個月港元HIBOR：3.12488厘。
截至本文截稿時間，本文沒有以9月16日定盤數字代替9月17日數字。 HIBOR一般於香港營業日公布，也可能按照既定機制作出修訂。 借款人應查閱香港銀行公會最新定盤資料，並核對按揭合約採用的HIBOR期限。
加息0.125厘或0.25厘，每月供款可能增加多少？
以下採用本金連利息、每月還款額相同的方式作假設試算， 目的是展示按揭供款對利率變動的敏感度。
試算不代表香港銀行已經上調P息，也不代表任何銀行當時提供的實際按揭報價。
試算條件
- 貸款額：500萬港元；
- 還款期：30年；
- 基準年利率：3.25厘；
- 假設利率在整個計算期內維持不變；
- 未計現金回贈、按揭保險、律師費及其他費用；
- 未計H按封頂機制及銀行四捨五入差異。
| 假設情境 | 年利率 | 每月供款約 | 每月變化 | 全年變化 |
|---|---|---|---|---|
| 基準情境 | 3.25厘 | 21,760港元 | — | — |
| 假設上升0.125厘 | 3.375厘 | 22,105港元 | 增加約344港元 | 增加約4,128港元 |
| 假設上升0.25厘 | 3.50厘 | 22,452港元 | 增加約692港元 | 增加約8,304港元 |
實際供款變化會受到未償還本金、剩餘還款期、重訂息率日期、 H按加點、P按折扣、封頂息率及銀行計算方式影響。 上述數字不能取代銀行發出的正式供款表。
按實際貸款額估算每月供款
買家及業主可使用 HKP按揭計算機 ，輸入貸款額、年利率及還款年期，比較不同利率情境下的每月供款。
加息對香港樓價及成交有甚麼影響？
利率上升可能增加供樓成本，亦可能影響買家的負擔能力， 但不表示香港樓價或住宅成交量一定下跌。
對香港樓市而言，短期內較值得留意的因素， 包括銀行會否調整P息、HIBOR是否持續上升， 以及新造按揭的實際利率和封頂水平有沒有提高。
如果銀行維持P不變，而部分H按客戶的實際按息仍受封頂機制限制， 一次美國加息對現有業主月供的直接影響， 可能低於美國政策利率的調整幅度。
相反，如果港元资金成本持續上升，銀行其後調高P息或新造按揭定價， 買家的供款能力和入市意欲便可能面對較明顯壓力。
分析樓市走勢時，還須同時考慮以下因素：
- 新造及現有按揭的實際利率；
- 銀行的估價、批核取態及貸款條件；
- 家庭收入、就業市場及整體供款能力；
- 一手及二手住宅供應；
- 租金回報、管理費及其他持有成本；
- 買賣雙方的議價空間；
- 本地及外圍經濟前景；
- 市場對未來利率方向的預期。
金管局2026年7月住宅按揭統計調查顯示， 新批按揭中以HIBOR作為定價參考的比例為61.0%， 以最優惠利率作為定價參考的比例為1.3%。
相關數據反映H按在新批按揭市場的重要性， 但不能單憑一個月的按揭產品比例， 推斷加息必然帶動樓價或成交向某一方向發展。
美聯樓價指數於2026年9月14日報149點，較上月上升0.2%。 該指數的樣本和計算方式與政府或其他機構的樓價指標不同， 比較時應留意統計期、覆蓋範圍及編製方法。
聯儲局「年底前再加一次」是否已成定局？
不是。
聯儲局2026年9月《經濟預測摘要》顯示， 與會者對2026年底聯邦基金利率的中位數預測為4.1厘， 預測範圍為3.9厘至4.4厘。
這些數字由個別與會者根據當時可見的經濟資料， 以及各自認為合適的政策路徑作出。 它們不屬於FOMC對下一次會議的承諾， 也不代表年底前必然再加息一次。
因此，新聞標題中的「料年底前再加一次」， 應理解為基於經濟預測或政策路徑作出的分析， 而不是已經表決通過的未來利率決定。
往後利率方向仍會受到通脹、就業、消費、經濟增長及金融市場狀況影響， 最終須以每次FOMC會議後發布的正式聲明為準。
買家、業主及轉按人士現時可如何部署？
- 向銀行索取最新書面報價： 除了查看銀行網站上的P息，也要比較H按加點、P減幅、封頂息率、 現金回贈及其他批核條件。
- 測試不同利率情境： 根據自己的貸款餘額及剩餘年期， 分別估算利率增加0.125厘及0.25厘後的供款水平。
- 核對重訂息率日期： 市場利率變動後，個別按揭何時調整， 仍要按照貸款合約訂明的重訂機制處理。
- 全面計算轉按成本： 比較現金回贈、律師費、估價結果及原有按揭罰息期， 不宜只看名義利率。
- 保留足夠供款緩衝： 除每月按揭外，也要計入管理費、差餉、地租、維修費及其他家庭支出。
在金管局監管框架下，一般物業的按揭成數上限及供款與入息比率上限， 分別為70%及50%。
這些屬於監管上限，並不代表每宗申請均可獲得相同批核。 銀行仍會審視申請人的收入、信貸紀錄、其他債務、物業估值及內部風險政策。
聯儲局加息與香港按揭常見問題
聯儲局加息後，香港銀行是否一定加P？
不一定。香港銀行會按港元資金成本、银行体系流动性、HIBOR、 市場競爭及自身定價政策，決定是否調整最優惠利率。 香港P息並非每次都與聯儲局同步或作相同幅度的變動。
美國加息會否令HIBOR立即上升？
不一定立即上升，也不一定按相同幅度變動。 HIBOR反映香港銀行同業市場的港元資金供求， 亦會受銀行體系流動性、港元匯率、市場預期及季節性資金需求影響。
H按和P按哪一種較受加息影響？
H按主要受HIBOR、合約加點及鎖息上限影響； P按則主要視乎相關銀行的最優惠利率及合約P減幅。 實際變化取決於個別按揭條款，不能一概而論。
按揭利率增加0.25厘，每月供款會增加多少？
沒有適用於所有借款人的統一答案。 以500萬港元貸款、30年還款期， 並假設年利率由3.25厘升至3.50厘計算， 每月供款約由21,760港元增加至22,452港元，即增加約692港元。 實際供款以銀行計算及貸款合約為準。
聯儲局是否已決定年底前再次加息？
尚未確定。聯儲局的經濟預測反映個別與會者在當時資料下所作的判斷， 並非FOMC對下一次會議的政策承諾。 未來決定仍須以會後正式聲明為準。
加息是否代表香港樓價一定下跌？
不代表。利率上升可能增加供款壓力及置業成本， 但香港樓價及成交亦會受到就業、家庭收入、住宅供應、 銀行按揭政策、租金回報、市場預期及整體經濟環境影響。
參考資料
- Federal Reserve：2026年9月16日FOMC聲明 （發布日期：2026年9月16日）
- Federal Reserve：2026年9月經濟預測摘要 （發布日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：調整基本利率 （發布日期：2026年9月17日）
- 香港銀行公會：港元利息結算利率 （本文採用定盤日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：按揭消費者資訊
- 香港金融管理局：2026年7月住宅按揭統計調查結果 （發布日期：2026年8月31日）
- 滙豐香港：港元最優惠利率 （官方頁面列示5.00厘自2025年10月31日起生效）
- 中銀香港：港元最優惠利率 （查閱日期：2026年9月17日）
- 恒生銀行：利率及最優惠利率 （查閱日期：2026年9月17日）
- 東亞銀行：最優惠利率 （頁面顯示更新時間：2026年9月17日上午10時40分）