按揭指南

不論是買一手樓花,抑或是二手現樓,按揭,往往是買家置業預算時,最要顧及的一環,當中牽涉到個人或家庭收入、銀行息口,以至政府政策及環球經濟狀況,都會影響到申請按揭審批的結果。如是者,我們將為大家提供不同類型的按揭資訊,詳細解釋當中的重要資訊及注意事項,助買家置業時,提供詳細的資訊性協助。

【按揭指南】買新樓  即供好還是建期付款好?

如買家有需要申請按揭,普遍會於簽定臨約時,便要向銀行提出預先批核申請,並確保能於繳款期前(120天)完成審批;買家於期內付清樓價尾數,才算完成交易,否則要面臨「撻訂」的風險,遭發展商沒收訂金。如果擔心120天時間太短,置業人士可以選擇付款期較長的即供計劃,不過折扣相對來就較少

【置業備忘錄】2021香港買樓FAQ

無論你的全部固定收入或是部分固定收入來自內地,理論上都可以用於申請香港銀行的按揭。但審批方面,相對會比較嚴謹,具體情況仍然以不同銀行為准,建議申請之前詢問銀行或找按揭專員查詢。如果在香港有親友, 可以委託他人和中介簽署臨時買賣合約,可以郵寄方式寄給買家親筆簽署, 再寄回香港即可。

【物業稅攻略】月收10,000元租 應繳物業稅為…?

用一個10,000元月租的單位作實例,假設沒有不能追回的租金,年租收入120,000元,當中先可減 5% 差餉,即是變成 114,000 元,再扣減劃一修葺費,即是20%,變成91,200元,再以91,200元的當中15%作為物業稅 ,應繳物業稅為13,680元。

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【物業稅攻略】雙租族注意!將薪金分拆 可交少啲稅?

如果僱主願意配合,整件事可以輕鬆化處理,而且合情合理合法。在租樓以及每個稅務年度開始時,跟僱主商議好將其薪金拆成兩個部分,原薪金 60,000元,分成薪金40,000元及住屋津貼20,000元,僱主的每月支出是不變的,但當事人節省的稅務開支就大得多。

【信用卡之迷思】太多或無用都會影響按揭批核?

不少銀行批核按揭時,會審視申請人的銀行紀錄,基本上持有太多張信用卡或信用額本身對按揭審批影響不大,只要還款紀錄良好,一般而言信用卡消費額並不會計入壓力測試。銀行對於沒有信貸評級取態偏向審慎,因為要調查是否有過往原因令申請人無法申請信用卡,若果過往信貸紀錄正常的話一般可獲審批。

【近親VS非近親】印花稅計算有甚麼分別?

近年政府實施購買多於一個住宅物業的15%雙倍印花稅(DSD),若市民本身已有一個物業,但想買多一個物業投資或收租,需繳付15%辣稅。不過業主可以透過近親/內部轉讓方式「甩名」,回復首置身份,避免再買入物業時需付辣稅。

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【小知識】新盤招標規則你要識

購買以招標方式銷售的一手住宅物業的準買家,要先參考有關發展項目的成交紀錄冊,了解發展項目的銷售情況及各住宅物業的交易資料,並閲讀載有銷售安排資料的文件、招標公告及其他相關招標文件的細節和詳情,小心衡量入標價錢。準買家如有需要,可考慮諮詢專業人士的意見。

【小知識】轉走發展商二按要注意甚麼?

業主於收樓前3個月,才可將發展商二按轉按至銀行,大多數都會以新盤的「關鍵日期」為參考點,計算申請轉按的時間。但關鍵日期亦可能隨時改變,例如樓盤建築工程或受天災、惡劣天氣等原因影響,導致關鍵日期延遲,意味會延遲提取貸款的時間。此外,發展商為加快資金回籠,亦可能要求提早收樓。

【小知識】物業轉名要注意甚麼?

一般而言,想將物業轉讓子女等直系親屬,其中一種較正常做法是用「轉讓契」轉讓單位,形式與平時一般物業買賣無異。如想將物業留給子女,可以利用「長命契」方式加入對方名字。他朝過身後子女便自動成為業權人。這方法既可免卻遺產承繼手續,又可防止子女取得物業後,隨即變賣物業,形成自己無家可歸。 

【小知識】供滿樓後 贖契有甚麼程序?

由處理文件、註冊、至完成贖契需時三至四個月,而費用約為二、三千元。不過,亦有部份業主即使已經贖契,也會重新進行翻按,並把借出的資金放在「按揭儲蓄掛鈎戶口」內以抵銷利息開支,但同時間樓契也可抵押在銀行上。若下手買家協議購入該物業時,律師及銀行均會索取查閱樓契。

【小知識】樓契保存方法你要知

銀行的保險箱長期供不應求。然而,部份銀行會提供存契服務,每年大約收取3,000-4,000元,收費雖貴,其最大好處是遺失樓契的機會不大,而且因普遍律師及銀行對現契樓也有較大戒心,擔心有假業主的問題,若一直存放於銀行則予律師及銀行有較大信心。

【小知識】甚麼是樓契?業權又是甚麼?

「樓契」絕對講得上是一個物業的生命,作為單位業權的證明,是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。在買賣物業的過程中,通常經律師協議後,律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約,買賣雙方簽署「轉名契」後,新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。

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【按揭攻略】未還 Grant Loan 會唔會影響借貸力?

學生資助事務處不會要求學生在課程完結後立即開始償還貸款,但一般必須在15年內還清所有欠款,雖則學生貸款銀碼細,每月還款額亦有限,不過若然置業時尚未還清款項,甚至有拖欠貸款情況,便有機會影響按揭借貸力及未來置業計劃。

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【買樓怪招】為搶心頭好 撻訂也願意?

正當不少新盤持續大賣,但市場不時有消息傳出有買家撻訂,棄購單位。大圍站項目不時出現的撻訂個案,是有認購多於一夥的大手買家,放棄已付訂金的其中1伙單位,有買家撻訂大單位,但細單位卻簽署正式合約,選擇「要細唔要大」;亦有相反的個案,就是撻訂細單位,大單位卻簽署正式合約。