樓市資訊 | 香港置業

買樓涉及金額高昂，想要買得放心就一定要了解清楚物業既「前世今生」，掌握業權及其他相關事宜，確保唔會影響申請按揭，今日就同大家分享幾個查冊要點。

對於不少投資客來說，買舊樓是為博收購。但財團收購舊樓會考慮多項因素，其中地積比率（Plot Ratios）是指可發展的總樓面面積及地盤面積比例，如果比例愈高，樓宇便能興建得愈高，另外，如果物業的業權較集中，又處於市區地段，一般較易達到收購目的。

按揭不獲批准最常見的原因是收入不足。為確保按揭申請人有足夠的還款能力，銀行審批按揭申請前，會計算申請人的供款與入息比率，以及壓力測試是否符合規定要求。此外，銀行亦會嚴格審查申請人申報的收入來源，如果有關公司背景有可疑，銀行便會懷疑申請人的收入有「水份」而拒絕按揭申請。

當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。由於在成交當日，買家必需「找尾數」，即扣除大訂後，首期餘下金額以及銀行的按揭貸款，都要一併交予業主的律師樓。

部分人在申請買樓按揭時，會採取比較保守的態度。事實上，精明的置業人士會借助借貸力從而增加個人現金流甚至發家致富。不少人認為承造按揭年期愈短愈好，節省利息開支，但這樣做會影響個人現金流，每月供款未必能負擔得起。申請人應根據自身的收入及生活開支等情況，考慮能否用較短年期。

很多人儲錢買樓，都只著眼於儲首期，但其實首期之外，還有不少必要開支，加起來數目亦不小。如果計錯數，失預算事小，撻訂收場事大。買樓開支一般可分為兩大類，一次性及恆常性。一次性就是買樓時要付清的，恆常性則是收樓之後的定期支出。

如果你出售的住宅本身有銀行按揭，就要注意是否仍在罰息期。大部份按揭貸款合同會包含一個「罰息期」的條款，一般來說，按揭貸款都涉及10年以上，以至長達30年的貸款期，為保障銀行的收入，若按揭貸款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行都會向借款人收取手續費。

不少銀行批核按揭時，會審視申請人的銀行紀錄，基本上持有太多張信用卡或信用額本身對按揭審批影響不大，只要還款紀錄良好，一般而言信用卡消費額並不會計入壓力測試。銀行對於沒有信貸評級取態偏向審慎，因為要調查是否有過往原因令申請人無法申請信用卡，若果過往信貸紀錄正常的話一般可獲審批。

疫情後，不少人轉了工作模式為Freelancer或者做了Digital Nomad，由於沒有固定穩定收入，銀行會因風險較高的原因作出更嚴格的審批。但只要能提供較長時間(半年以上)的現金收入等證明，在通過壓力測試後，大多數銀行依然會批出按揭，但成數可能會較低。

一層樓少說也要數百萬元，就更加要驗清驗楚。目前有一些專業的驗樓師，會為業主驗收樓宇。如果大家想慳錢，也可以自己驗樓。究竟自行驗樓時有甚麼地方要特別注意呢？

市場上對凶宅沒有統一的劃分標準，但通常而言，如果某單位發生非自然死亡個案，例如燒炭、跳樓、甚至凶殺案等，該單位就會被認為是凶宅。而自然死亡如老死或病故則不算凶宅之列。事實上，官方並沒有正式記錄凶宅的定義及數據，因此每間銀行對凶宅的紀錄及審批結果有可能出現差異。

由於部分借貸者未能向銀行借取足夠貸款，所以發展商在銷售新盤時經常會透過旗下的財務公司提供發展商按揭，俗稱「發展商二按」。通常發展商按揭申請門檻比較低，有些甚至不用通過壓力測試便可申請，所以又名「呼吸Plan」，有呼吸便可以借到錢買樓，通常可以借到九成。

假設一個600萬元物業，承造9成按揭，還款期為30年，以新造拆息按揭計劃的實際息率3.625厘計，連同按揭保費一併計算，每月供款為25,242元，在壓力測試下的每月入息要求為53,104元。若新造拆息按揭計劃的實際息率增加至4.125厘，每月供款亦升至26,825元。