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很多人分不清幾個專業名詞，我們先簡單介紹一下何謂加按、轉按、翻按和二按
加按 Further Advance / Top up mortgage
加按是指借貸人在原有銀行增加按揭貸款額以作套現。
轉按 Refinancing
轉按係指將物業之按揭貸款由原來承造的銀行轉到另一間銀行承造，順道也可以加借套現，稱為「轉按套現」。如果只是將原有未供完的貸款部分，轉移至其他銀行，可以稱為「平手轉按」。
翻按
翻按是指業主將現契物業放到銀行做抵押重新取得按揭貸款，可以通過有入息的方法或不用入息已資產證明的方法套現。「現契」物業是指已供滿，沒有未償還按揭貸款的物業。
二按
物業第一間承造按揭的銀行或財務機構，該筆貸款稱為「一按」。若物業在「一按」之後再由其他財務機構提供的按揭貸款便稱為「二按」，例如部分新盤發售時，發展商都會透過旗下的財務公司向買家提供「二按」以增加銷情。若之後還有按揭貸款，便為「三按」「四按」如此類推，其分別在於債權的優先次序。
不論任何情況，若賣出物業，償還按揭貸款的次序便會由「一按」開始逐間清還。
為什麼要轉按
- 最直接原因是有其它銀行提供的按揭計劃提供更低的按揭利率，不過這個其實不是重點！
- 就算按揭利率一樣，甚至新計劃輕微提高， 轉按的重點是可以取得銀行提供的現金回贈，現時回贈可佔新貸款額的2.5%，例如銀行B提供現金回贈2.5%，如果將本來在銀行A的600萬按揭轉按至銀行B，就已經得到15萬現金！所以其實好多人每兩、三年(過了罰款期)就會做一次轉按。
- 除了賺物現金回贈外，若物業升值，便能「套現」，借出更多錢。假設物業買入時價值 600 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 360 萬元，當中尚餘 300 萬元未供。過幾年後，物業現時估值為 800 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 480 萬元。 這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 480 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 180 萬元可以提取，套現成流動資金。就算暫時沒有資金需要，也可以將180萬放在Mortgage Link戶口，對沖利息支出，以備不時之需。
- 如果借款人原本是借高成數按揭，購買了按揭保險，物業升值後，所借貸款額不變，貸款額佔物業價格的比重使相對減少，有機會毋須再購買按揭保險。 這樣的話，借款人可以申請保費退款「甩按保」，首年申請的話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。如申請人的個人資金不足以償還整筆按揭貸款，可以透過完全將物業轉按，使用新承造銀行批出的貸款額，償還原有按揭，從而得到保費退款。 而且沒有按揭保險後，便可以合法地將物業出租，賺取租金收入。
- 發展商按揭揭通常首兩、三年會比較低息，但之後的利率便會大幅提升，所以貸款者盡可能都應該轉按至銀行，以「甩發展商按揭」。
轉按 VS 加按
轉按比加按的優勢
- 賺取更多現金回贈，因為轉按的現金回贈是以整筆貸款計算，而加按的回贈只是用套現的部份計算。假設銀行現金回贈是2.5%, 貸款餘額為400萬，加按100萬，轉按可以取得$10萬回贈，但加按只能取得$2.5萬回贈，足足相差4倍！立即比較最抵按揭計劃
- 其它銀行或有更高的估價，既然加按的目的是為了套現，物業估價當然越高越好，原有銀行的估價未必是最高，轉按到最高估價的銀行，可套現更多現金，回贈也越多。例如原有銀行估值1100萬，另一間銀行估值1200萬，借貸人最多可以新做的按揭總額便由550萬升至600萬，可以額外套現50萬，而且賺多$12,500回贈 (2.5%現金回贈)
- 賺取的回贈遠多於成本，轉按需要的律師費不用一萬，即是新按揭計劃利率稍微上升，兩年罰息期間需要交的利息比起回贈佔比也非常低。
加按的優勢
- 手續相對簡單，不用再給律師費，不過除非借貸人的出糧戶口同樣在原銀行，否則原行加按也一樣要補交最近3個月入息文件及住址證明，並要重新進行壓力測試。所以只是省卻填申請表和提供按揭貸款信和最近供款單而已。這個方法較適用於買了外國樓在用香港收入名義在外國銀行申請按揭的貸款人，因為在外國，估值是一般都要收取額外數千元費用，來回寄送海外文件也比較麻煩。
轉按可獲最高的按揭成數
如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名，可以選用2022年推出的按揭保險新例(「波叔Plan」)，即1000萬以下可以8成(轉按不能做9成)，1920萬可以6成。
但若然是為了套現，就不可以使用按揭保險新例，例如比如物業價值本來1300萬，一按加二按供款餘額920萬，轉按雖然可以用新成數最多借960萬，但由於不能套現，所以貸款人轉按是也只能申請920萬還一二按餘款。
轉按成數的上限為八成，需要給2.15%按揭保險，只限於價值600萬元以內物業，600萬至834萬元的最高轉按成數為六成（上限500萬元），834萬至1000萬元的轉按貸款上限為500萬元，1000萬元以上的轉按上限成數為五成。按揭成數上限
如果想套現，就要使用按2017年前的揭保險舊制，即樓價600萬以下最高可借8成，360萬以下可以借9成。
未補地價的居屋和公屋不能加按/轉按套現
未補地價的居屋和公屋都可以申請轉按，但就不可申請加按或延長還款期，而轉按亦只能轉按現有貸款額，不可轉按套現，除非面對突發情況，例如需籌措醫藥費、家庭成員的教育費或殮葬費等等。
轉按風險 / 不適合轉按人士
物業估價不足
轉按同樣有陷阱，特別是遇上跌市時，例如業主買入500萬元的住宅單位，造六成按揭，按揭貸款額為300萬元；兩年後未償還貸款餘額約280萬元。若物業估價下跌兩成至400萬元，轉按六成按揭的貸款金額跌至240萬元，業主不但未能套現，還須支付40萬元的差額，才能維持六成按揭，否則按揭成數要調高。
重新進行壓力測試
轉按是需要再進行壓力測試，若申請人現在的財政情況比以前差，例如收入/花紅比以往減少，私人貸款每月還款額增加，這些反而會影響借貸人可以借到的按揭上限，有機會令申請人得不償失，最終貸款額甚至比原先的更少。
罰息期內轉按要罰款
銀行按揭一般有兩或三年「罰息期」，用意是保障放貸銀行的收入，補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息，亦避免借款人申請按揭取得現金回贈後而立即轉按。如果業主在罰息期間提前還款，便要另外繳交手續費，通常頭一年為貸款額的2%，第二年為貸款額的1%。
未能甩按保人士
如果申請按揭時有用按揭保險，而轉按後依然需要使用按揭保險，就要重新申請和繳交一筆新的按保費用，銀行的回贈金額或未能補償所以支出總額。
轉按步驟
1. 預備文件
轉按申請程序與一般按揭申請無異，需要提交(1)入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單；（2）原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及（3）個人資料證明如身份證及住址證明。
2. 銀行估價
向多間銀行進行估價了解哪一間估價最好，找經絡按揭幫忙是最快捷方法，按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。
3. 委託律師
在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。
4. 律師樓協助簽契
律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。
5. 舊按揭退火險
若轉按時新銀行贈送火險或家居保險計劃，而舊銀行的火險仍然存在，轉按後可到舊銀行申請將舊火險退保，並領取保費退款。
Q&A 常見問題
買了樓價600萬以上的物業，並做了6成按揭已上會，近期物業估價下跌至600萬以下，能不能轉按並重做8成按揭套現？
可以，HKMC會以最初買入價和當時估價的較低者為準作為參考，所以會以600萬以下的物業估價批出，可以轉按做8成。
應否等罰息期完結才申請轉按？
不同，可以在罰息期完結前3個月開始申請轉按。如果罰息期是兩年，供了第21期供款後便可以申請，銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。提早申請轉按可以鎖定息口和回贈，其後銀行加息或減回贈不會造成影響，但若之後銀行減息或增加回贈，則可向銀行申請新的按息及回贈。因此，提早3個月前申請轉按可收「輸打贏要」之利。
透過轉按將聯名物業甩名有何好處？
聯名物業甩名給近親，有兩個好處，轉按時一起進行甩名手續，過程會當作新買賣，重做按揭就會當成新造按揭，可用新按揭更高的成數套現。而甩名一方亦可回復首置身份，買物業不需付15％印花稅，只需用較低的舊稅率去計印花稅。
為甚麼要選用按揭轉介公司申請轉按？
每間銀行提出的轉按優惠各有不同，個別的按揭利率會較為優惠，部份現金回贈則較高，如果要逐間銀行查問便要花大量功夫。經絡按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠，而且不會向客戶收取費用。如有按揭問題，歡迎向我們的專員查詢！
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