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按保放租政策｜3類情況可申請出租自住物業
按保物業並非一律不可出租，但業主必須先確認是否符合指定情況，並經承造按揭的銀行及香港按證保險有限公司按個案審批。獲准放租後，業主仍要遵守按揭契約及相關限制，並申報租金收入及處理物業稅。本文整理按揭保險出租申請、獲批後要求，以及雙租族常見的物業稅和按揭利息扣除問題。
按保物業可以放租嗎？
可以申請，但不代表所有按保業主均可自由放租。香港按證保險有限公司自2024年8月起，就指定家庭、就業或其他特別需要，個別考慮豁免原有自住規定。業主應在簽署租約或交付物業予租客前，先透過承造按揭的銀行提出申請，並取得書面批准。
這項安排只涉及按揭保險計劃的自住要求，並不等同銀行會自動同意任何租約，也不會豁免業主的稅務責任。申請前可先查閱香港金融管理局公布的按揭保險計劃新安排，再向承造按揭銀行確認最新申請要求。
3類可獲考慮的按揭保險出租申請
按證保險公司可就以下情況個別考慮出租申請：
- 家庭將有新生嬰兒或領養兒童：家庭成員增加，令原有自住物業未能配合新的居住需要。
- 業主失業：業主因失業而需要調整住屋或財務安排，例如搬往租金較低的單位，並將原有物業出租。
- 業主有其他特別需要：業主一般須已在相關物業自住最少12個月，並就出租需要提供合理解釋及證明。
符合其中一類情況不等於申請必然獲批。銀行及按證保險公司會按個案考慮申請原因、證明文件、業權及按揭資料等因素。
申請按保放租需要甚麼資料？
業主一般須透過承造按揭貸款的銀行申請，並按銀行及按證保險公司的要求提交資料，包括：
- 已簽署的聲明書；
- 申請豁免自住規定的原因說明；
- 相關證明文件，例如出生或領養資料、失業證明或其他特殊情況證明；
- 銀行或按證保險公司要求補交的文件。
業主不應在未取得批准前先出租物業。未經同意出租，可能違反按揭貸款文件及按揭保險計劃中的自住聲明。
擁有其他住宅物業會影響申請嗎？
如果業主除按保計劃下的物業外，還擁有其他香港住宅物業，申請一般不會獲接納。這項限制旨在確保放寬措施主要協助因家庭、就業或其他特殊需要而必須調整居住安排的業主，而不是作一般投資或套取較高按揭成數之用。
獲批放租後仍要遵守哪些規定？
申請獲批後，業主仍須遵守按證保險公司及承造按揭銀行訂明的條件。常見要求包括：
- 在豁免自住規定期間，繼續以香港作為主要居住地；
- 業主不得在香港購入其他住宅物業；
- 與業主同為按揭債務人的配偶或同居伴侶，一般亦不得在香港購入其他住宅物業；
- 如家庭、就業、業權、出租情況或居住安排有重大改變，應通知承造按揭銀行；
- 出租安排須符合按揭契約、保險條款、大廈公契及香港法例。
獲准出租按保物業，不代表銀行會自動接受所有租約條款。簽訂租約前，業主應確認銀行是否要求出租同意書、租約副本或其他指定條款。
雙租族放租後要繳交物業稅嗎？
要。雙租族通常是指業主把自己持有的物業出租，同時另租一個單位居住。即使按保放租申請獲批，租金收入仍須按香港稅例申報，並按稅務局的評稅結果繳交物業稅及可能涉及的暫繳物業稅。
業主可參閱香港稅務局物業稅資料，並按個別租約、收款及支出情況保留相關紀錄。
物業稅如何計算？
物業稅並非簡單以全年租金收入直接乘以15%。一般計算步驟如下：
- 計算租金及其他應課稅收入；
- 扣除由業主支付的差餉；
- 扣除符合稅務局條件而不能追回的租金；
- 再扣除相等於餘額20%的法定修葺及支出免稅額；
- 按適用的物業稅標準稅率計算稅款。
一般管理費、代理佣金、裝修費及實際維修費，通常不能在物業稅下逐項扣除，因為稅例已提供劃一的20%法定修葺及支出免稅額。實際處理仍要視乎收入性質及稅務局的最新規定。
2024/25課稅年度起的兩級物業稅標準稅率
| 物業每年淨值 | 適用稅率 |
|---|---|
| 首500萬港元 | 15% |
| 超過500萬港元的部分 | 16% |
大部分一般住宅出租個案的物業每年淨值不超過500萬港元，通常仍按15%計算；但業主應以稅務局實際評稅結果為準。
物業稅計算例子
以下為說明計算方法的假設例子：陳先生把物業出租12個月，每月租金為30,000港元，全年租金為360,000港元，並由業主支付全年差餉12,000港元；假設沒有不能追回的租金。
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 全年租金收入 | 30,000元 × 12 | 360,000元 |
| 扣除業主支付的差餉 | 360,000元 − 12,000元 | 348,000元 |
| 扣除20%法定免稅額 | 348,000元 × 20% | 69,600元 |
| 物業每年淨值 | 348,000元 − 69,600元 | 278,400元 |
| 應繳物業稅 | 278,400元 × 15% | 41,760元 |
在未計算稅務寬減、暫繳稅或其他調整前，上述假設例子的物業稅為41,760港元。首次收到出租物業的稅單時，應繳總額可能同時包括暫繳物業稅，因此或會高於單一課稅年度的最終稅款；暫繳稅一般會在下一年度評稅時抵扣。
出租後按揭利息可以扣稅嗎？
出租後的按揭利息處理要分開居所貸款利息扣除及個人入息課稅下的利息扣除，不能一概而論。
居所貸款利息扣除
- 物業在整個課稅年度均用作出租，相關按揭利息一般不能申請居所貸款利息扣除；
- 物業在課稅年度內先自住、其後出租，利息扣除可能要按合資格自住期間計算；
- 業主另行租住的單位並非其擁有的物業，為該租住單位支付的租金不能當作居所貸款利息扣除。
個人入息課稅下的利息扣除
純粹按物業稅評稅時，按揭利息一般不能直接從租金收入中扣除。不過，如果業主選擇以個人入息課稅評稅，用於購買出租物業的貸款利息可能獲准扣除，惟須符合稅務條件及扣除上限。
因此，「出租後完全不能扣按揭利息」並不夠準確。較完整的理解是：出租期間一般不能申請居所貸款利息扣除，但合資格的出租物業貸款利息，可能在個人入息課稅下獲得扣除。哪一種評稅方式較合適，會視乎租金、按揭利息、薪金收入、免稅額及其他扣除項目而定。
正式出租前的實用檢查清單
業主可按以下次序處理按保放租申請：
- 向承造按揭銀行查詢是否符合申請資格；
- 提交聲明書、原因說明及證明文件；
- 取得書面批准後才簽訂租約；
- 確認租約是否需要銀行審閱或加入指定條款；
- 保存租約、租金紀錄、差餉單及按揭利息結單；
- 按要求向差餉物業估價署處理租賃資料；
- 在報稅表申報租金收入；
- 比較物業稅與個人入息課稅的稅務結果；
- 預留現金應付物業稅及暫繳物業稅。
給業主的下一步
若已確認銀行批准及稅務安排，業主可使用香港置業免費自助放盤服務了解放租流程；如希望先比較市場上的租盤及租金水平，可瀏覽香港置業網上租屋平台。
參考資料
重要提示：本文內容只供一般資訊及教育用途，不構成按揭、法律或個別稅務意見。按保出租申請、銀行批准條件、租約要求、物業稅、暫繳物業稅及利息扣除安排，均可能因個案及政策更新而有所不同。業主在出租前應向承造按揭銀行、香港按證保險有限公司、香港稅務局或合資格專業人士核實最新要求。
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h3″ question-0=”所有按保業主都可以申請放租嗎？” answer-0=”不可以。按證保險出租安排只會就指定情況作個別考慮，包括家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業，以及自住最少12個月後出現其他特別需要。業主須提交原因及證明文件，最終是否批准由銀行及按證保險公司按個案決定。” image-0=”” headline-1=”h3″ question-1=”可以先出租，再補辦按保放租申請嗎？” answer-1=”不建議。業主應在簽署租約及把物業交予租客前，先向承造按揭銀行申請並取得批准。未經同意出租，可能違反按揭契約及按揭保險計劃的自住聲明。” image-1=”” headline-2=”h3″ question-2=”如果我擁有多於一個香港住宅物業，還能申請按保放租嗎？” answer-2=”一般不會獲接納。如果業主除按保物業外還持有其他香港住宅物業，通常不符合這項特別安排的政策目的；實際資格仍應向承造按揭銀行及相關機構核實。” image-2=”” headline-3=”h3″ question-3=”獲准按保放租後，可以再買香港住宅物業嗎？” answer-3=”一般不可以。在豁免自住規定期間，業主及與其同為按揭債務人的配偶或同居伴侶，一般不得在香港購入其他住宅物業。具體限制以獲批文件及最新規定為準。” image-3=”” headline-4=”h3″ question-4=”雙租族出租自住物業後，按揭利息可以扣稅嗎？” answer-4=”出租期間一般不能申請居所貸款利息扣除，但購買出租物業所涉及的合資格貸款利息，可能在個人入息課稅下獲准扣除，並須符合稅務條件及扣除上限。業主應按個人收入及扣除項目比較兩種評稅方式。” image-4=”” count=”5″ html=”true” css_class=””]