施政報告及五年規劃樓市重點｜即時更新

更新時間：2026年9月16日13:10

一、北都土地及房屋供應

• 北都熟地目標於2030年增至900公頃
  樓市啟示： 北都將成為香港未來住宅、產業及公共設施用地嘅主要供應來源。

• 未來五年產出土地可提供超過7萬個房屋單位
  樓市啟示： 北都住宅供應規模進一步明確，但相關數字代表土地容量，不等於7萬伙全部在2030年前落成。

• 同期提供100萬平方米經濟樓面面積
  樓市啟示： 產業及商業空間可帶動區內就業，為住宅租售需求提供人口及職位基礎。

• 北都私營住宅將提高單位面積要求
  樓市啟示： 北都新盤戶型或較寬敞，有助建立較高居住標準，並吸引家庭客及改善型買家。

• 逐步增加公營房屋室內樓面面積
  樓市啟示： 北都公營房屋居住質素將提升，區內整體住宅規劃更重視人均居住空間。

• 提高新建資助出售房屋中較大單位嘅比例
  樓市啟示： 可增加家庭型資助房屋選擇，滿足多人口家庭及長期自住需求。

二、北都大學城整體布局

• 北都大學城由新田、洪水橋及打鼓嶺三個大學城組成
  樓市啟示： 教育及人才帶動嘅住屋需求將分布於多個北都片區，而非集中於單一地點。

• 三個大學城涵蓋逾1,000公頃城區
  樓市啟示： 大學城實際上屬教育、產業、住宅及社區融合嘅大型城市發展項目，影響範圍遠超校園本身。

• 當中約300公頃用作教育設施
  樓市啟示： 大規模教育用地有利持續引入學生、教職員及科研人才，支持周邊住宿及生活配套需求。

• 採用「一城五元素」發展理念
  樓市啟示： 教育、科技、產業、人才與城市建設同步推進，有助北都形成職住學一體化社區。

三、新田大學城

• 政府將優先推動新田大學城建設
  樓市啟示： 新田及牛潭尾周邊住宅發展可受惠於校園、科研平台與產業設施同步落地。

• 定位涵蓋醫學、生命健康科技、人工智能、機械人及微電子
  樓市啟示： 高技術及專業職位增加，可帶動人才住房、家庭住宅及中長期租務需求。

• 未來五年啟動香港科技大學醫學院建設
  樓市啟示： 醫學生、教職員及研究人員將為新田、牛潭尾一帶帶來新增住宿需求。

• 啟動興建牛潭尾綜合醫教研醫院
  樓市啟示： 醫院除提升社區配套，亦可形成穩定就業中心，支持周邊住宅及社區商業需求。

• 聯動新田科技城及河套香港園區
  樓市啟示： 跨境科研與創科產業集群有助吸引本地及海內外人才在北都居住。

四、洪水橋大學城

• 政府集中力量優先發展洪水橋大學城
  樓市啟示： 洪水橋有望成為三個大學城中較早形成教育、產業及住屋需求嘅地區。

• 2026年啟動校園區用地分配
  樓市啟示： 院校落戶程序進入實際部署階段，洪水橋大學城由概念規劃逐步轉向執行。

• 支持院校於2027至2028年率先進駐
  樓市啟示： 學生、教職員及相關服務人口可較早出現，帶動區內住宿及租務需求。

• 定位為智能製造應用型專上教育及國際人才培育中心
  樓市啟示： 區內住屋需求將包括學生、技術人才、研究人員及企業僱員等多個群體。

• 洪水橋產業園及「企業及科技園」同步發展
  樓市啟示： 產業與教育設施結合，可增加區內就業機會，支持職住接近嘅住宅需求。

• 聯動流浮山數碼科技樞紐、元朗微電子設施及元朗南先進建造業園區
  樓市啟示： 洪水橋、厦村、流浮山及元朗南可形成跨區產業帶，住宅需求有望向周邊擴散。

• 屯馬線洪水橋站預計2030年啟用
  樓市啟示： 新站將改善大學城及周邊住宅交通連接，強化洪水橋作為教育與產業中心嘅可達性。

五、打鼓嶺大學城

• 打鼓嶺大學城加入藝術及藍綠發展元素
  樓市啟示： 區內將以教育、產業、文化及生態融合方式發展，有助建立新型宜居社區。

• 預留戰略發展空間
  樓市啟示： 打鼓嶺具較大長期擴展潛力，可承接未來新增產業、院校及人口。

• 由2030年起陸續產出用地
  樓市啟示： 打鼓嶺樓市帶動作用屬較後期，主要視乎教育、產業及交通設施落實時間。

• 支援新興產業、先進建造業及新型工業
  樓市啟示： 產業進駐將為打鼓嶺及新界北創造新增就業與住屋需求。

六、學生宿舍及發展模式

• 加快興建學生宿舍並增加宿位
  樓市啟示： 宿舍供應會直接承接部分學生住宿需求，同時帶動周邊零售、餐飲及生活服務。

• 採用多元模式推進宿舍建設
  樓市啟示： 市場及社會資本可能參與宿舍與相關配套發展，擴闊教育地產及營運項目機會。

• 政府考慮免地價、貸款等方式支持大學城
  樓市啟示： 可降低院校建設初期成本，有助加快校園及住宿設施落實。

• 院校可運用儲備、發債及市場集資
  樓市啟示： 大學城將引入多元融資來源，減少項目只依賴政府直接撥款。

七、交通及社區配套

• 加快北都公路新田段及十一號幹線南端青龍大橋
  樓市啟示： 道路網完善可改善北都與市區及機場嘅連接，提升沿線住宅可達性。

• 推進北環線支線連接新皇崗口岸
  樓市啟示： 新田及河套周邊物業可受惠於跨境通勤及科研人才流動。

• 推進港深西部鐵路香港段
  樓市啟示： 可加強洪水橋及新界西北與深圳嘅連繫，配合區內大學及產業發展。

• 研究港深西部鐵路向南延伸
  樓市啟示： 若落實，可進一步提升北都與香港國際機場及其他地區嘅交通接駁。

• 北都落實「15分鐘生活圈」
  樓市啟示： 住宅、學校、醫療、就業及康樂設施將更集中，提升新區日常生活便利度。

• 2027年起籌建新界北醫院聯網
  樓市啟示： 北都醫療配套將進一步完善，並帶來醫護及相關專業人員嘅住屋需求。 

八、跨境通關及新型基建

• 政府爭取延長陸路口岸通關服務時間
  樓市啟示： 若落實，可提升北都及新界北跨境通勤便利，支持鄰近口岸、鐵路站及主要道路住宅嘅居住需求。

• 提高大灣區人員及貨物經香港流通嘅便利度
  樓市啟示： 跨境流動效率提升，有助帶動北都住宅、零售、物流及商業物業需求。

• 推動大灣區算力基礎設施互聯互通
  樓市啟示： 有助吸引人工智能、數據及科技企業進駐，增加創科人才住屋及產業樓面需求。

• 加快布局超大規模智能算力集群
  樓市啟示： 可帶動數據中心、科研設施及高規格產業空間發展，並形成相關專業人才嘅住宿需求。

• 支持建設粵港澳算力出海合作樞紐
  樓市啟示： 香港嘅國際科技服務角色有望加強，利好具備電力、通訊及跨境網絡條件嘅產業地段。

• 推動大灣區6G網絡及新型通訊基建升級
  樓市啟示： 先進通訊網絡可提升北都智慧城市及創科園區功能，增加區內住宅、商業及產業項目嘅配套價值。

九、建造業資格及技術合作

• 促進大灣區專業資格互認
  樓市啟示： 有助建造及工程人才跨境流動，為北都住宅、鐵路、醫院及大學城工程補充技術人力。

• 建立大灣區建造業技術工人及技術人員共同標準
  樓市啟示： 統一技術水平要求可提升跨境工程協作效率，支援北都房屋及基建項目加快推進。

• 將香港工程標準及管理模式引入大灣區
  樓市啟示： 有利香港工程、測量、建築及項目管理企業拓展跨境業務，並加強兩地工程標準銜接。

• 加大採用國家先進建築技術及新物料
  樓市啟示： 新建築技術及物料可提升施工效率與建造質素，有助加快北都房屋和公共設施供應。

十、跨境數據及電子身份

• 健全跨境數據管理機制
  樓市啟示： 跨境數據流通制度完善，可便利北都及大灣區企業營運，增強創科、金融科技和跨境服務業對辦公及人才住宅嘅需求。

• 推動跨境數據治理協作及便利化
  樓市啟示： 有助企業更有效處理跨境業務資料，提升香港作為大灣區數據與專業服務樞紐嘅競爭力。

• 促進金融科技及電商數據安全共享
  樓市啟示： 可支持金融科技、跨境電商及數字貿易發展，帶動相關辦公室、物流設施和人才住屋需求。

• 推動醫療電子健康紀錄跨境流動及使用
  樓市啟示： 有助跨境居民獲得連貫醫療服務，提升北都及口岸附近地區作為跨境生活圈嘅吸引力。

• 深化大灣區資訊基建互聯互通及標準化
  樓市啟示： 統一資訊基建標準有助智慧城市、創科園區及數字政府服務落地，提升新發展區嘅綜合配套水平。

• 探索粵港澳電子身份互認
  樓市啟示： 若落實，可簡化跨境居民辦理公共及商業服務嘅程序，進一步便利跨境工作、居住及消費。

• 探索數字政府服務銜接
  樓市啟示： 政務服務跨境銜接可降低居民及企業行政成本，支持大灣區形成更緊密嘅工作與生活網絡。

十一、地區康健及基層醫療

• 力爭五年內基本完成全港十八區地區康健中心建設
  樓市啟示： 基層醫療服務覆蓋全港，可改善各區生活配套，尤其有利長者及家庭住戶較集中嘅住宅社區。

• 服務範圍擴大至長者、婦女及初生嬰兒
  樓市啟示： 社區醫療服務更全面，可提升家庭型屋苑及人口老化地區嘅宜居程度。

• 連接基層、第二層及第三層醫療服務
  樓市啟示： 醫療網絡更完整，有助居民在社區內獲得持續照護，減少對大型醫院單一服務點嘅依賴。

• 加強社區心理及精神健康支援
  樓市啟示： 社區支援設施完善，可提升新舊住宅區嘅整體公共服務水平及生活質素。

• 提供慢性疾病及癌症篩查與健康指導
  樓市啟示： 預防性醫療下沉至社區，可提高長者、家庭及長期病患者對地區康健網絡嘅使用需求。

十二、醫院及數字健康基建

• 有序推展公立醫院發展計劃
  樓市啟示： 醫療設施擴建可提升周邊住宅配套，並帶動醫護、行政及相關服務人員嘅住屋需要。

• 全力完成第一個醫院發展計劃下嘅工程項目
  樓市啟示： 大型醫院工程可帶動建造、醫療及配套服務需求，亦有助改善相關地區嘅公共設施水平。

• 公立醫院病床數目於2031年增至約3.5萬張
  樓市啟示： 病床容量增加可強化全港醫療承載力，對人口增長較快嘅新發展區尤其重要。

• 公立醫院手術室增至約360間
  樓市啟示： 醫療服務量及專科能力提升，有助增加專業醫療職位及相關住宿需求。

• 推行「醫健通+」計劃
  樓市啟示： 數字醫療服務普及可提升居民跨區就醫及健康管理便利，減低醫療服務受地域限制嘅程度。

• 建設覆蓋全港並聯通大灣區嘅數字健康網絡
  樓市啟示： 跨境醫療紀錄及服務互通，有助北都及口岸地區發展成更成熟嘅跨境生活圈。

• 整合政府資助醫療計劃至醫健通系統
  樓市啟示： 醫療服務入口統一，可提升長者及家庭住戶使用公共醫療資源嘅便利程度。

十三、劏房及「簡樸房」制度

• 目標於2030年內基本解決住宅大廈劣質劏房問題
  樓市啟示： 劣質劏房供應將逐步退出市場，相關住戶對公營房屋、過渡性房屋及符合標準平價租盤嘅需求或增加。

• 全力落實「簡樸房」制度
  樓市啟示： 分間單位市場將進一步規範化，不符合要求嘅單位需要改善或停止出租，合規單位嘅改裝成本或上升。

• 分間單位須符合安全、消防及衞生等法定標準
  樓市啟示： 業主可能需要投入資金改善單位，部分成本或反映於租金，但實際影響取決於供應及執法安排。

• 以增建公營房屋承接基層住戶需要
  樓市啟示： 公營房屋係取締劣質劏房嘅主要承接渠道，政策成效取決於建屋進度及住戶安置能力。

十四、「簡約公屋」供應

• 完成興建約3萬個「簡約公屋」單位
  樓市啟示： 可為輪候公屋及居住環境欠佳嘅家庭提供過渡選擇，紓緩部分低價私人租盤需求。

• 2027年度完成餘下小量「簡約公屋」單位
  樓市啟示： 「簡約公屋」供應將於短期內大致到位，協助部分家庭較早離開不適切居所。

• 大規模採用「組裝合成」建築法
  樓市啟示： 組裝合成技術可縮短工程時間，並為其他公營房屋及公共設施項目提供提速經驗。

• 透過改裝校舍增加供應
  樓市啟示： 活化空置或閒置公共設施可較快釋放過渡房屋空間，但需要兼顧交通及社區配套。

• 租金低於傳統公屋
  樓市啟示： 有助減輕基層家庭住屋開支，並降低對劏房及其他不適切居所嘅依賴。

十五、公營房屋建屋量及輪候時間

• 2026至27年度至2030至31年度，總體公營房屋建屋量約19.6萬伙
  樓市啟示： 公營房屋供應規模擴大，有助承接基層及中低收入家庭住屋需求，並紓緩公屋輪候壓力。
  編輯注意： 約19.6萬伙數字包括「簡約公屋」，不宜全部表述為傳統永久公營房屋。

• 公屋綜合輪候時間於2026至27年度降至4.5年
  樓市啟示： 輪候時間縮短可減少部分家庭在私人租務市場或不適切居所停留嘅時間。

• 2030至31年度公屋綜合輪候時間進一步降至4年以下
  樓市啟示： 若目標達成，可改善基層家庭住屋穩定性，亦會逐步改變低價私人租務市場需求結構。

十六、全港熟地供應

• 2027至28年度至2036至37年度，熟地產量預計約2,500公頃
  樓市啟示： 十年土地供應規模增加，有助建立住宅、經濟及公共設施用地儲備，降低長期土地短缺風險。

• 當中約1,400公頃預計於2027至28年度至2031至32年度產出
  樓市啟示： 較多熟地將集中於前五年產出，為其後住宅及產業項目提供發展基礎。

• 持續造地並建立土地儲備
  樓市啟示： 政府由按需要覓地轉向建立較穩定嘅土地儲備，有助提高房屋供應規劃嘅可預測性。

十七、古洞北文化設施

• 籌劃在古洞北設立國家發展成就博物館
  樓市啟示： 大型文化設施可增加古洞北人流、旅遊及社區活動，提升區內公共設施完整度及地區知名度。

• 博物館將展示國家科技、體育及文化發展成就
  樓市啟示： 若博物館發展成具規模嘅文化旅遊地標，可帶動周邊餐飲、零售、酒店及其他服務業需求。

• 康文署正與中國國家博物館等機構對接
  樓市啟示： 項目已進入籌劃及協調階段，但實際市場影響仍視乎選址、規模、工程時間及交通配套。

十八、AI公營房屋規劃

• 房委會將提升AI+「智築目」項目管理平台
  樓市啟示： AI可協助優化公營房屋規劃及項目管理，提高土地使用、建屋設計和工程部署效率。

• 以AI分析地形、山勢、景觀、風向及日照
  樓市啟示： 新公營房屋項目可因應環境條件自動調整布局，有助改善採光、通風、景觀及整體居住質素。

• 2027至28年度起應用於所有新項目規劃
  樓市啟示： AI規劃將由個別試驗擴展至房委會所有新項目，長遠可提高公營房屋設計標準及規劃效率。
  編輯注意： 措施指應用於所有「新項目規劃」，不代表相關項目會在2027至28年度全部動工或落成。

十九、自動駕駛及交通接駁

• 運輸署已發出九個自動車先導牌照
  樓市啟示： 自動駕駛技術逐步擴大應用，有助改善新發展區、交通樞紐及大型屋苑嘅短途接駁。

• 超過60輛自動車已在多區測試
  樓市啟示： 自動車測試規模擴大，可為新區「最後一公里」交通接駁累積實際營運經驗。

• 今年內接受個別項目商業化營運申請
  樓市啟示： 自動車由測試邁向商業營運，可增加鐵路站、機場及新發展區嘅交通選擇。

• 推動「航天走廊」自動駕駛運輸系統商業營運
  樓市啟示： 若成為香港首個商業營運項目，可提升相關發展區嘅創科形象及交通效率。

• 西九龍站至機場快線九龍站自動車預計2027年第二季啟用
  樓市啟示： 可改善兩個交通樞紐之間嘅轉乘體驗，利好西九龍商業、酒店、旅遊及交通樞紐物業。

• 試行跨境自動車經港珠澳大橋行駛
  樓市啟示： 跨境及高速公路自動駕駛若成功落實，可提升機場、港珠澳大橋及大灣區西部城市之間嘅連接。

二十、三大創科園區布局

• 香港三大創科園區形成「北、中、南」布局
  樓市啟示： 創科職位與人才住屋需求將分布於北都、白石角及港島薄扶林，支持相關地區住宅及辦公空間需求。

• 北部以河套香港園區為創科核心
  樓市啟示： 河套、新田、牛潭尾及古洞北可受惠於生命健康、AI、數據科學及先進製造產業集聚。

• 河套香港園區已於2025年年底開園
  樓市啟示： 園區由建設階段逐步進入營運階段，科研人員、企業及配套服務人口有望陸續增加。

• 中部科學園集聚約1.6萬名科研人才及約1,800間企業
  樓市啟示： 白石角、大埔及沙田一帶具現成創科就業人口，可為周邊住宅租售需求提供支撐。

• 科學園聯動大埔、元朗及將軍澳創新園
  樓市啟示： 新型工業化可為相關地區增加企業及技術職位，帶動產業樓面和住宅需求。

• 南部數碼港定位為數碼科技樞紐及AI加速器
  樓市啟示： 薄扶林及港島南區可繼續受惠於AI、金融科技、數據科學及網絡安全人才集聚。

• 香港約有20家獨角獸企業及約5,200家初創企業
  樓市啟示： 初創企業生態擴張可增加共享辦公室、實驗室、人才公寓及中小型住宅租務需求。

二十一、新田大學城新增項目

• 新田大學城校園區涵蓋未來新田站及牛潭尾站附近土地
  樓市啟示： 兩個鐵路站周邊有望形成教育、醫療、科研及住宅綜合發展節點。

• 河套香港園區國際臨床試驗所已投入運作
  樓市啟示： 臨床試驗及醫療創新活動可吸引科研、醫療及生物科技人才，增加新田及河套一帶住屋需求。

• 試驗所設有生物樣本庫
  樓市啟示： 專業科研設施增加，有利河套形成生命健康科技產業集群，支持實驗室及人才住宿需求。

• 「河套學研壹號」預計今年年底落成
  樓市啟示： 大樓投入使用後可較快引入大學、研發平台及科研機構，為新田大學城建立早期人流與就業基礎。

• 「河套學研壹號」定位為大學城起動旗艦
  樓市啟示： 新田大學城將透過河套現有園區率先啟動產學研活動，較單純等待完整校園落成更具時間優勢。

• 馬會慈善信託基金撥備30億元興建綜合教學科研大樓
  樓市啟示： 非政府資金參與可擴大教育與科研設施規模，並加快新田大學城形成實際校園功能。

• 邀請港深創科園公司及新田科技城公司參與大學城建設
  樓市啟示： 園區發展機構直接參與，可加強校園、產業及基建協調，推動項目更快落地。

二十二、洪水橋及打鼓嶺大學城更新

• 政府今年內邀請專上院校申請在洪水橋建設校舍
  樓市啟示： 洪水橋大學城由土地規劃進一步進入院校申請及項目配置階段，提高中期落地確定性。

• 洪水橋聯動產業園、流浮山數碼科技樞紐及元朗創新園
  樓市啟示： 教育與產業設施協同，可帶動學生、科研人員、技術僱員及專業服務人口嘅住宿需求。

• 洪水橋聯動微電子研發院等研發設施
  樓市啟示： 微電子及智能製造產業發展可增加高技術職位，支持洪水橋、厦村及元朗一帶住宅需求。

• 打鼓嶺大學城融入藝術及藍綠發展元素
  樓市啟示： 打鼓嶺將兼具教育、產業、文化及休閒生態功能，長遠有利建立完整新市鎮生活環境。

• 打鼓嶺預留戰略發展空間
  樓市啟示： 區內具長期擴展潛力，但物業市場效應較依賴往後土地產出、院校落戶及交通基建進度。

二十三、大學城科研及院校擴容

• 「大學城籌劃及建設組」提升為「大學城建設及發展委員會」
  樓市啟示： 提升統籌層級有助協調院校、產業、土地及基建安排，提高北都大學城執行效率。

• 委員會將加入專家非官方委員
  樓市啟示： 引入教育、科研、產業及市場專業意見，有助大學城項目兼顧院校需要與產業發展。

• 研究提供技術轉移資金及引入加速器、孵化器
  樓市啟示： 大學城除提供教學功能，亦會發展科研成果商品化，增加企業辦公、實驗室及人才住宅需求。

• 引導資本投入院校科研成果轉化
  樓市啟示： 私人資本參與可推動科研項目形成企業及實際產業，為北都建立較持久嘅就業和住屋需求。

• 教資會資助研究院研究課程學額增加約30%
  樓市啟示： 研究生人口擴大將增加校內外宿位需求，亦支持私人學生宿舍及合規租務市場發展。

• 研究課程學額由約7,200個增至2030至31學年9,600個
  樓市啟示： 增加約2,400個研究課程學額，可形成持續多年嘅住宿需求，但實際地區分布視乎院校收生及宿舍安排。

• 博士研究生獎學金名額增至2029至30學年550個
  樓市啟示： 有助吸引更多本地及非本地博士生，進一步增加院校周邊及北都大學城住宿需要。

• 2027至28學年起每年額外提供2,000萬元支持知識共享
  樓市啟示： 可加速科研成果轉化及跨院校合作，增加科研設施和創科企業空間需求。

• 2029至30學年起「科教創新基金」每年提供4,000萬元
  樓市啟示： 高等教育界應用AI及新興科技，可加快科研設備、實驗空間及產業合作需求增長。

二十四、學生宿舍供應

• 「城中學舍計劃」已有41宗申請獲確認資格
  樓市啟示： 商廈改裝或重建學生宿舍嘅市場參與度增加，有助活化部分空置或使用率偏低嘅商業樓宇。

• 合資格項目合共提供約10,800個宿位
  樓市啟示： 新增宿位可承接非本地學生需求，亦可減輕部分大學周邊私人住宅租務壓力。
  編輯注意： 約10,800個宿位屬獲確認資格申請涉及嘅預計供應，不等於全部已落成或已投入營運。

• 本財政年度推售首幅學生宿舍用地
  樓市啟示： 學生宿舍首次以專用地形式交由市場競投，為發展商及宿舍營運商增加新型土地投資選項。

• 鼓勵市場以自資及私營方式發展學生宿舍
  樓市啟示： 私營學生住宿市場將由改裝商廈進一步擴展至新建項目，形成較具規模嘅教育地產市場。

• 制訂學生住宿設施營運實務守則
  樓市啟示： 統一住宿、衞生、安全及舍監標準，可提高行業規範，但亦可能增加改裝及營運成本。

二十五、北都國際學校及直資學校

• 政府計劃明年批出北都或其他地區用地發展國際學校
  樓市啟示： 國際學校可提升北都對外來人才及跨境家庭嘅吸引力，利好附近家庭型住宅需求。

• 「直資擴容」計劃已有48所直資學校參與
  樓市啟示： 海外學生增加可帶動寄宿、監護家庭、私人租盤及教育配套需求。

• 直資學校由今年9月起陸續錄取新海外學生
  樓市啟示： 非本地中小學生住宿需求有望較快出現，但市場發展須配合未成年學生住宿及監管標準。

• 制訂學生住宿設施營運標準
  樓市啟示： 住宿設施、衞生、安全及舍監安排規範化，有助發展較成熟嘅非本地學生住宿市場。

二十六、人才政策與住宅需求

• 研究在人才清單加入更多AI應用人才類別
  樓市啟示： AI及創科人才增加，可支持河套、新田、白石角、數碼港等創科區周邊住宅租務需求。

• 放寬指定初創科企人才嘅高才通續簽要求
  樓市啟示： 有助初創企業經營者留港發展，延長其居住及租住需求嘅持續時間。

• 指定初創科企經營者可獲豁免部分公司收入證明要求
  樓市啟示： 減低初創人才續簽不確定性，有助穩定創科人才及其家庭嘅中期住屋需求。

• 新增短期培訓簽證類別
  樓市啟示： 香港發展為區域培訓中心，可增加短期住宿、服務式住宅及學生住宿需求。

• 擴大「特邀人士入境便利計劃」至中亞及中東
  樓市啟示： 經貿及人才交流增加，有利酒店、服務式住宅及核心商業區辦公空間需求。

二十七、演藝學院及文化地產

• 香港演藝學院在柴灣擴充臨時校舍
  樓市啟示： 可增加柴灣學生及教職員人流，帶動區內租務、餐飲及生活服務需求。

• 香港演藝學院長遠在北都興建第二校舍
  樓市啟示： 演藝學院進駐可為北都大學城增加藝術及文化教育功能，並帶來學生宿舍與創意產業空間需求。

• 西九演藝中心預計明年啟用
  樓市啟示： 新文化設施可增加西九人流及國際節目活動，支持附近酒店、零售、餐飲及商業物業。

• 研究深化香港高端藝術品交易樞紐
  樓市啟示： 藝術品拍賣、保管及交易服務擴張，可帶動高規格倉儲、展覽場地和專業辦公空間需求。

• 首間內地藝術品拍賣行將於今年進駐西九
  樓市啟示： 拍賣及藝術交易機構進駐，可增加西九文化商業活動及高端客群人流。

二十八、樓宇大維修及物業管理

• 研究由獨立專業機構「代辦」樓宇大維修
  樓市啟示： 統一統籌招標、承辦商資格審核及工程監工，可降低業主立案法團處理大型維修嘅技術及行政壓力。

• 專責機構擬統籌招標、審核資格及工程監工
  樓市啟示： 若落實，可提高舊樓大維修透明度，減少圍標、工程延誤及質素爭議。

• 業主仍須支付相應審批及工程費用
  樓市啟示： 制度可改善工程管理，但業主仍須承擔相關開支，舊樓成交及按揭估值仍可能受大維修成本影響。

• 目標堵塞貪腐及過度收費漏洞
  樓市啟示： 若制度有效執行，可減少工程費爭議，提升舊樓維修質素及買家對樓宇狀況嘅信心。

• 加強突發事件及市民投訴系統化管理
  樓市啟示： 社區及樓宇問題處理效率改善，有助提升舊區環境與物業管理水平。

二十九、北都熟地產出進度

• 截至2025至26年度，北都累計產出約120公頃熟地
  樓市啟示： 北都已由長期規劃逐步進入實際供地及建設階段，為住宅、產業及公共設施項目提供發展基礎。

• 2026至27及2027至28年度合共致力產出不少於200公頃熟地
  樓市啟示： 未來兩個年度熟地供應有望提速，增加北都房屋、商業、創科及公共設施項目落地嘅條件。

• 北都九個新發展區將全數啟動
  樓市啟示： 北都發展範圍將由現時已動工區域擴展至牛潭尾、流浮山、打鼓嶺、凹頭及馬草壟，住宅與產業供應將形成多區並行格局。

• 北都已進入全速建設階段
  樓市啟示： 市場焦點將由規劃概念轉向熟地產出、基建動工、土地批出、企業進駐及人口導入等實際執行指標。

三十、首四個已動工新發展區

• 古洞北／粉嶺北新發展區已開始動工
  樓市啟示： 古洞北、粉嶺北及上水一帶將較早迎來新增人口、房屋與公共設施，支持區內住宅及社區商業需求。

• 洪水橋／厦村新發展區已開始動工
  樓市啟示： 配合洪水橋大學城、產業園及新鐵路站，區內有望較早形成教育、產業與住宅協同發展。

• 元朗南新發展區已開始動工
  樓市啟示： 元朗南可承接元朗市中心及洪水橋發展外溢，增加房屋、產業及社區配套供應。

• 新田科技城及河套相關發展已開始動工
  樓市啟示： 新田、河套及牛潭尾一帶將成為生命健康、人工智能、微電子及高等教育發展嘅核心區域。

• 四個已動工新發展區涉及約800公頃土地
  樓市啟示： 首批已進入施工階段嘅發展區規模龐大，可為北都中期住宅及經濟樓面供應提供主要來源。

三十一、牛潭尾新發展區時間表

• 牛潭尾成為第五個啟動工程嘅新發展區
  樓市啟示： 牛潭尾將由規劃階段轉入實際建設，並與新田大學城、科大醫學院及綜合醫教研醫院形成協同效應。

• 土地平整及基礎設施工程於明年上半年啟動
  樓市啟示： 工程時間表進一步明確，有助市場評估牛潭尾住宅、教育及醫療項目嘅落地進度。

• 牛潭尾由2028年年底起陸續產出熟地
  樓市啟示： 2028年年底將成為區內供地嘅重要節點，但熟地產出不等同住宅或醫療設施即時落成。

• 牛潭尾聯動未來北環線牛潭尾站
  樓市啟示： 若鐵路、醫院及大學城按規劃推進，牛潭尾站周邊可望形成教育、醫療、創科及住宅綜合節點。

三十二、其餘四個新發展區

• 今年啟動流浮山新發展區法定規劃及相關程序
  樓市啟示： 流浮山將由產業及數碼科技樞紐概念進入法定規劃階段，有利洪水橋大學城與新界西北產業帶向西延伸。

• 明年為打鼓嶺超過200公頃優先發展地帶啟動法定程序
  樓市啟示： 打鼓嶺發展範圍及先後次序逐步明確，為大學城、產業及生活社區預留土地發展基礎。

• 打鼓嶺優先發展地帶包括部分大學城用地
  樓市啟示： 大學城用地納入首階段法定規劃，可提高教育與產業項目同步推進嘅可能性。

• 明年啟動凹頭新發展區法定規劃及相關程序
  樓市啟示： 凹頭可聯動元朗、新田及北環線沿線發展，長遠增加住宅、就業及交通樞紐功能。

• 明年為部分馬草壟新發展區啟動法定規劃及相關程序
  樓市啟示： 馬草壟鄰近古洞北及河套，長遠可承接創科、跨境及新市鎮發展帶來嘅土地需求。

• 其餘四個新發展區現階段主要啟動法定規劃程序
  樓市啟示： 相關地區仍屬較前期發展階段，短期樓市影響主要來自規劃預期，實際供應仍視乎收地、平整、基建及批地時間。

三十三、片區開發及多元土地發展

• 洪水橋／厦村首個「片區開發」項目已於今年8月批出
  樓市啟示： 片區開發由政策構思進入實際批地階段，可透過私人資本同步推進土地平整、基建、住宅及產業設施。

• 最早於今年年底在粉嶺北推出第二個片區開發試點
  樓市啟示： 粉嶺北有望成為下一個綜合開發重點，帶動住宅、商業及公共設施一體化建設。

• 有序落實「按實補價」先導計劃
  樓市啟示： 按實際發展內容計算補地價，可降低部分項目前期不確定性，提升私人業權人參與北都發展嘅誘因。

• 靈活批撥北都土地
  樓市啟示： 政府可按產業及項目需要採用不同批地方式，加快企業、院校及公共設施落戶。

• 容許業權人主動交回土地抵銷應繳地價
  樓市啟示： 有助處理分散業權及補地價問題，降低大型綜合發展項目整合土地嘅難度。

• 推動創新及多元開發模式
  樓市啟示： 北都發展將不再只依賴傳統賣地，而會結合片區開發、公私營合作、靈活批地及產業導向模式。

三十四、規劃及工程審批提速

• 由財政司副司長領導「規劃及發展工作組」協調審批
  樓市啟示： 高層跨部門統籌可減少規劃、工程及土地程序之間嘅行政阻滯，提高項目執行效率。

• 利用數碼平台縮短工務工程審批時間三至六個月
  樓市啟示： 公共基建及配套設施可望更快進入施工階段，降低住宅先入伙但配套滯後嘅風險。

• 新鐵路項目建築圖則首次審批時間減半至30日
  樓市啟示： 鐵路項目圖則審批提速，有助北環線及其他新鐵路工程縮短前期程序，但不等同整體落成時間同步減半。

• 為私人發展項目設審批時限及上呈機制
  樓市啟示： 審批時間更具可預測性，可降低發展商持有土地及融資成本，提升私人項目推進意欲。

• 採用「框架採購模式」提升成本效益
  樓市啟示： 統一或批量採購可減少重複招標程序，提升大型基建及房屋工程嘅採購效率。

• 引入「承建商早期參與」機制
  樓市啟示： 承建商提早參與設計及施工部署，可及早識別工程風險，減少後期修改及延誤。

三十五、公營房屋建築成本優化

• 提高地基設計所採用嘅岩層承載力
  樓市啟示： 經技術驗證後調整設計參數，可減少不必要嘅地基工程量，提高北都公營房屋建造效益。

• 預計為北都公營房屋項目節省約14億元建造成本
  樓市啟示： 建築成本下降可釋放公共資源，用於更多房屋、交通及社區配套項目。

• 透過設計及技術標準改革降低工程成本
  樓市啟示： 政府由單純壓縮造價轉向優化工程設計，有助在維持安全標準下提升公營房屋供應效率。

• 成本節省不等同削減房屋面積或質素
  樓市啟示： 有關措施主要涉及地基設計參數，應與北都提高公私營住宅居住面積標準分開理解。

三十六、環評程序提速

• 擴大應用「香港環境數據庫」
  樓市啟示： 集中使用既有環境資料，可減少項目重複收集數據，加快住宅、鐵路及產業項目前期研究。

• 數據庫整合超過200項環境數據
  樓市啟示： 更完整嘅環境基線資料有助提早識別生態、噪音、空氣及水質限制，降低項目後期修改風險。

• 透過AI優化環境規劃及評估
  樓市啟示： AI可協助分析不同發展方案嘅環境影響，提高土地布局及工程設計效率。

• 一般環評程序由約36至48個月縮短至約15至24個月
  樓市啟示： 若目標實現，可明顯縮短大型發展項目前期時間，促進土地及房屋更快進入施工階段。

• 北都相關項目環評目標需時約15至20個月
  樓市啟示： 北都項目可獲較明確嘅環評時間目標，有助提高基建、房屋及產業項目進度嘅可預測性。

三十七、《北部都會區發展條例》

• 政府爭取年內通過《北部都會區發展條例草案》
  樓市啟示： 北都專屬法律框架可統一處理規劃、收地、工程及產業營運程序，提升整體發展效率。

• 條例通過後提交首批五條附屬法例
  樓市啟示： 北都發展將由原則性主體法例進一步落實至具體操作規則，市場可更清楚掌握審批及發展要求。

• 附屬法例涵蓋城市規劃
  樓市啟示： 專屬規劃制度有望精簡土地用途及規劃修改程序，加快住宅與產業項目落地。

• 附屬法例涵蓋收地補償
  樓市啟示： 收地及補償安排更清晰，有助降低土地交付延誤，但實際影響仍視乎法例內容及執行情況。

• 附屬法例涵蓋建築工程審批
  樓市啟示： 專屬審批安排可縮短工程前期程序，提高發展商、承建商及投資者對項目時間表嘅可預測性。

• 附屬法例涵蓋噪音管制
  樓市啟示： 若能在保障居民生活環境與工程效率之間取得平衡，可增加施工彈性並減少項目延誤。

• 附屬法例涵蓋跨境人員流動
  樓市啟示： 可便利企業、科研機構及工程人員跨境工作，支持河套、新田科技城及北都產業園區營運。

2026《施政報告》及五年規劃的政策方向

政府新聞網指出，香港首個五年規劃會以國家「十五五」規劃為重要指引，涵蓋經濟、產業、空間規劃、基建、綠色轉型，以及醫療、教育、房屋、福利和安老等民生範疇。公眾諮詢呈現的是一套跨範疇的發展框架，而非單一房屋刺激措施。

政府方向與各界建議：如何清晰區分？

行政長官在2026年8月2日的地區諮詢會指出，五年規劃與《施政報告》一脈相承：前者負責宏觀戰略指引，後者則按年度匯報具體落實細節。各界團體提交的方案屬政策倡議，並不等於政府最終拍板的落實措施。

房屋建議：租置、先租後買及「100萬買公屋」剖析

公屋聯會於2026年8月6日提出重設督導委員會檢視供求、重啟公屋「三年上樓」目標、豐富出租房屋類別、研究先租後買，並在公營房屋儲備充裕後檢視租售比例與重推公屋出售。同時建議增加資助出售房屋的大單位比例並推動智慧管理。

民建聯則建議出售樓齡20至30年的公屋單位，並倡議以北都為試點提高人均編配面積、規劃多代共居住宅與無障礙設施。

注意：坊間媒體提及的「100萬買公屋」僅屬概念性口號，絕非現行普遍定價。未來即便落實相關政策，仍須依據官方公布的適用屋邨名單、定價公式、轉讓限制、維修基金分擔及按揭安排逐一核實。

最新官方回應與市場倡議更新

截至2026年9月中旬，星島頭條引述行政長官表示，社會對重推租置意見不一，政府正認真研究利弊，並交由房屋局深入探討。這意味著官方持開放態度，但尚未公布落實時間表或具體屋邨名單。

此外，包括東張+及U Lifestyle在內的多間媒體，整理了政界就白表青年按揭提高至95%（首期降至5%）、先租後買試點及各類民生津貼的倡議。買家需留意，民生津貼影響的是家庭整體開支預算，按揭成數放寬與否則須以香港金融管理局及銀行的正式公告為準。

北部都會區住宅市場：發展方向及配套建議

北部都會區官方網站劃定四大區域定位：高端專業服務和物流樞紐、創新科技地帶、口岸商貿及產業區，以及藍綠康樂旅遊生態圈。涵蓋洪水橋／厦村、新田科技城及北環線支線等重大規劃，彰顯北都是產業、交通與生活配套並重的整體工程。

政策未公布前：準買家按揭與財務部署

在政策塵埃落定前，準買家應以「自身財務穩健」為核心，切忌押注未落實的放寬措施：

• 多厘率供款壓力測試：善用美聯物業按揭計算機，以不同利率水平測試每月供款承受力。

• 周全估算前期資金：除首期外，必須計入印花稅、律師費、管理費、裝修儲備及額外交通雜費。

• 預先向銀行諮詢估價：在簽署臨時買賣合約前，向多間銀行查詢物業估價，避免估價不足導致首期預算失準。

• 回歸自身居住需求：按通勤動線、家庭規模、實用面積與交樓日期建立選樓清單，保持財務彈性。

實用工具與追蹤：即時瀏覽北部都會區物業資料，利用按揭計算機估算預算，並持續追蹤美聯物業施政報告樓市最新資訊。

風險提示：本文整理截至2026年9月中旬可核實之官方文件、團體倡議及媒體報導，不構成任何樓價、租金、投資回報、按揭批核或政策落實時間的保證。涉及校網或學位安排者，請以教育局最新公布為準。實際置業與財務決定應以最新官方政策及個人經濟能力為依歸。

參考資料

• 香港五年規劃公眾諮詢｜香港特別行政區政府

• 香港五年規劃公眾諮詢展開｜香港政府新聞網

• 李家超出席地區諮詢會聽取意見｜香港政府新聞網

• 對政府制定香港首份五年規劃土地和房屋政策的建議｜公屋聯會

• 民建聯提交2026年《施政報告》期望及五年規劃意見

• RICS：北部都會區及區域產業發展建議

• 香港工業總會：提交2026年《施政報告》建議

• 香港中華總商會：Hong Kong’s First Five-Year Plan

• 北部都會區官方網站

• 施政報告2026懶人包｜星島頭條

• 施政報告2026懶人包｜U Lifestyle

[sc_fs_multi_faq headline-0=”h3″ question-0=”2026年《施政報告》及五年規劃預計何時公布？” answer-0=”根據官方資訊，行政長官預計於2026年9月16日先公布香港五年規劃，隨後發表年度《施政報告》，具體以政府最新日程為準。” image-0=”” headline-1=”h3″ question-1=”租置計劃及「100萬買公屋」倡議會否衝擊私樓市場？” answer-1=”相關構想主要影響資助房屋流轉與市場預期，並不代表私樓價格會必然波動。實際影響須取決於最終是否落實、定價標準、補地價限制及整體樓市承接力。” image-1=”” headline-2=”h3″ question-2=”公屋聯會及民建聯的核心房屋倡議是甚麼？” answer-2=”涵蓋重推租置計劃、試行先租後買、檢討公營房屋租售比例、提升大單位供應及改善無障礙長幼共居設計。這些均屬政策倡議，尚未成為定案。” image-2=”” headline-3=”h3″ question-3=”北部都會區置業應重點看甚麼指標？” answer-3=”除住宅規劃外，應聚焦鐵路與幹道完工期、產業引入速度與生活社區配套，並按個別項目的樓書及落成時間評估，避免單憑宏觀藍圖做決策。” image-3=”” headline-4=”h3″ question-4=”政策正式落地前，準買家應如何做按揭規劃？” answer-4=”應主動進行多重利率壓力測試，預留足夠首期與各項印花稅、律師費等衍生開支，並在簽約前向銀行取得客觀估價，切忌將未定案的放寬倡議納入預算。” image-4=”” count=”5″ html=”true” css_class=””]