近日有新聞報導指出，有業主在出售單位後，因於內地涉及債務問題，被債權人根據新例來港申請破產，結果令新買家難以申請按揭，甚至可能蒙受損失。這類隱藏的財務陷阱，在坊間常被稱為「空中釘」。

究竟什麼是「空中釘」？作為準買家，又可以如何避免遇上這類風險？香港置業為你詳細拆解「空中釘」的運作原理，並傳授兩種必學的買家自保方法！

什麼是「空中釘」？

所謂「空中釘」（Mortgage Pending Registration），其實是指一種**「暫緩在土地註冊處登記」**的物業貸款。

一般情況下，物業按揭都會在土地註冊處（田土廳）登記。但「空中釘」的操作是，當借貸人（業主）與財務公司簽署借貸文件後，雙方協議暫時不將按揭契送交土地註冊處辦理登記。

借貸人便可利用這個「空檔期」，製造物業沒有新增按揭的假象，再一次將同一物業作抵押品，向其他財務機構借貸。由於有關貸款資料並未正式登記在案，因此當其他準買家或銀行對該單位進行查冊時，都不會發現該單位曾被用作這類抵押。

業主為何要借「空中釘」？有什麼風險？

既然有正規按揭，為什麼還會有「空中釘」的存在？這背後主要牽涉到業主的資金周轉問題。

對業主的好處：

• 快速套現： 業主可以較快取得現金作周轉之用。

• 隱藏債務： 「空中釘」能為業主隱藏這筆物業貸款，避免被第一按揭銀行發現業主將物業作二按或三按，從而觸發銀行要求即時清還全數貸款（Call Loan）的危機。

隱藏的極大風險：

• 息率極高： 由於這類貸款對財務公司而言風險極高，息率通常十分高昂，年息往往超過 20 厘，並可能伴隨高額逾期罰款及行政費。

• 隨時被「釘」： 當借用「空中釘」時，財務公司通常會保留一項權利——在特定情況下（如借款人拖欠還款，或物業價值大幅下跌時），財務公司可隨時將相關貸款文件送交土地註冊處正式登記，以保障自身債權。一旦正式「釘」上註冊處，一按銀行便會發現借款人隱瞞加借，除了可能重新審視貸款，更有極大機會要求借款人提早還款。

買家防禦術：必學兩種自保方法

買樓最怕遇上這類「空中釘」。即使買家在入市前已經做足功課，為物業進行詳盡查冊，但由於這類貸款屬「隱藏性質」，查冊也未必能即時察覺風險。那麼，準買家可以怎樣做才能減低「中伏」機會？香港置業專家建議買家採取以下兩種自保策略：

自保方法一：將訂金及尾數交由律師樓託管 (Stakeholding)

這是目前較為穩陣的做法。買方可以要求將所有買樓訂金（包括細訂、大訂）以及樓價尾數，交由律師樓進行託管，直至成交日確認產權清晰並正式放款為止。

• 優點： 確保一旦交易最終因為產權問題或「空中釘」浮現而未能完成時，買家的資金仍有較大機會安全退回買家手中，避免「財樓兩空」。

• 注意事項： 這種安排對賣方而言保障相對較少，因為若買家最終無故取消交易，業主未必能即時取得賠償。因此，並非每一位業主都願意接受這種條款，需要買賣雙方協商。

自保方法二：在買賣合約中加入保障條款

如果賣方不同意將全數資金交由律師託管，買家亦應與代表律師商討，在買賣合約中加入更具針對性的保障條款。

• 具體做法： 例如在合約中訂明：「如物業於成交前牽涉任何第三方索償、債務糾紛，或其他足以影響業權及成交的法律問題，買家有權取消交易，並向賣方追討因此而蒙受的一切損失。」

• 優點： 白紙黑字列明權責，一旦日後不幸遇上「空中釘」等突發風險，買家有明確的法律依據進行退訂及索償，大大減低承受風險的機會。

香港置業溫馨提示

買樓是人生大事，面對市場上隱藏的業權風險，選擇一間信譽良好、專業可靠的地產代理尤為重要。

香港置業的專業代理團隊不僅為你搜羅全港優質筍盤，更會協助你緊密跟進整個交易流程，助你避開「空中釘」等置業陷阱，安心買到心水靚樓！

👉 想了解更多二手買賣流程及精選盤源？請即聯絡香港置業專業代理！

#香港置業 #置業攻略 #買樓陷阱 #空中釘 #物業按揭 #買樓自保 #按揭貸款 #二手樓買賣