内容目录
按保放租政策｜3类情况可申请出租自住物业
按保物业并非一律不可出租，但业主必须先确认是否符合指定情况，并经承造按揭的银行及香港按证保险有限公司按个案审批。获准放租后，业主仍要遵守按揭契约及相关限制，并申报租金收入及处理物业税。本文整理按揭保险出租申请、获批后要求，以及双租族常见的物业税和按揭利息扣除问题。
按保物业可以放租吗？
可以申请，但不代表所有按保业主均可自由放租。香港按证保险有限公司自2024年8月起，就指定家庭、就业或其他特别需要，个别考虑豁免原有自住规定。业主应在签署租约或交付物业予租客前，先透过承造按揭的银行提出申请，并取得书面批准。
这项安排只涉及按揭保险计划的自住要求，并不等同银行会自动同意任何租约，也不会豁免业主的税务责任。申请前可先查阅香港金融管理局公布的按揭保险计划新安排，再向承造按揭银行确认最新申请要求。
3类可获考虑的按揭保险出租申请
按证保险公司可就以下情况个别考虑出租申请：
- 家庭将有新生婴儿或领养儿童：家庭成员增加，令原有自住物业未能配合新的居住需要。
- 业主失业：业主因失业而需要调整住屋或财务安排，例如搬往租金较低的单位，并将原有物业出租。
- 业主有其他特别需要：业主一般须已在相关物业自住最少12个月，并就出租需要提供合理解释及证明。
符合其中一类情况不等于申请必然获批。银行及按证保险公司会按个案考虑申请原因、证明文件、业权及按揭资料等因素。
申请按保放租需要什么资料？
业主一般须透过承造按揭贷款的银行申请，并按银行及按证保险公司的要求提交资料，包括：
- 已签署的声明书；
- 申请豁免自住规定的原因说明；
- 相关证明文件，例如出生或领养资料、失业证明或其他特殊情况证明；
- 银行或按证保险公司要求补交的文件。
业主不应在未取得批准前先出租物业。未经同意出租，可能违反按揭贷款文件及按揭保险计划中的自住声明。
拥有其他住宅物业会影响申请吗？
如果业主除按保计划下的物业外，还拥有其他香港住宅物业，申请一般不会获接纳。这项限制旨在确保放宽措施主要协助因家庭、就业或其他特殊需要而必须调整居住安排的业主，而不是作一般投资或套取较高按揭成数之用。
获批放租后仍要遵守哪些规定？
申请获批后，业主仍须遵守按证保险公司及承造按揭银行订明的条件。常见要求包括：
- 在豁免自住规定期间，继续以香港作为主要居住地；
- 业主不得在香港购入其他住宅物业；
- 与业主同为按揭债务人的配偶或同居伴侣，一般亦不得在香港购入其他住宅物业；
- 如家庭、就业、业权、出租情况或居住安排有重大改变，应通知承造按揭银行；
- 出租安排须符合按揭契约、保险条款、大厦公契及香港法例。
获准出租按保物业，不代表银行会自动接受所有租约条款。签订租约前，业主应确认银行是否要求出租同意书、租约副本或其他指定条款。
双租族放租后要缴交物业税吗？
要。双租族通常是指业主把自己持有的物业出租，同时另租一个单位居住。即使按保放租申请获批，租金收入仍须按香港税例申报，并按税务局的评税结果缴交物业税及可能涉及的暂缴物业税。
业主可参阅香港税务局物业税资料，并按个别租约、收款及支出情况保留相关纪录。
物业税如何计算？
物业税并非简单以全年租金收入直接乘以15%。一般计算步骤如下：
- 计算租金及其他应课税收入；
- 扣除由业主支付的差饷；
- 扣除符合税务局条件而不能追回的租金；
- 再扣除相等于余额20%的法定修葺及支出免税额；
- 按适用的物业税标准税率计算税款。
一般管理费、代理佣金、装修费及实际维修费，通常不能在物业税下逐项扣除，因为税例已提供划一的20%法定修葺及支出免税额。实际处理仍要视乎收入性质及税务局的最新规定。
2024/25课税年度起的两级物业税标准税率
| 物业每年净值 | 适用税率 |
|---|---|
| 首500万港元 | 15% |
| 超过500万港元的部分 | 16% |
大部分一般住宅出租个案的物业每年净值不超过500万港元，通常仍按15%计算；但业主应以税务局实际评税结果为准。
物业税计算例子
以下为说明计算方法的假设例子：陈先生把物业出租12个月，每月租金为30,000港元，全年租金为360,000港元，并由业主支付全年差饷12,000港元；假设没有不能追回的租金。
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 全年租金收入 | 30,000元 × 12 | 360,000元 |
| 扣除业主支付的差饷 | 360,000元 − 12,000元 | 348,000元 |
| 扣除20%法定免税额 | 348,000元 × 20% | 69,600元 |
| 物业每年净值 | 348,000元 − 69,600元 | 278,400元 |
| 应缴物业税 | 278,400元 × 15% | 41,760元 |
在未计算税务宽减、暂缴税或其他调整前，上述假设例子的物业税为41,760港元。首次收到出租物业的税单时，应缴总额可能同时包括暂缴物业税，因此或会高于单一课税年度的最终税款；暂缴税一般会在下一年度评税时抵扣。
出租后按揭利息可以扣税吗？
出租后的按揭利息处理要分开居所贷款利息扣除及个人入息课税下的利息扣除，不能一概而论。
居所贷款利息扣除
- 物业在整个课税年度均用作出租，相关按揭利息一般不能申请居所贷款利息扣除；
- 物业在课税年度内先自住、其后出租，利息扣除可能要按合资格自住期间计算；
- 业主另行租住的单位并非其拥有的物业，为该租住单位支付的租金不能当作居所贷款利息扣除。
个人入息课税下的利息扣除
纯粹按物业税评税时，按揭利息一般不能直接从租金收入中扣除。不过，如果业主选择以个人入息课税评税，用于购买出租物业的贷款利息可能获准扣除，惟须符合税务条件及扣除上限。
因此，“出租后完全不能扣按揭利息”并不够准确。较完整的理解是：出租期间一般不能申请居所贷款利息扣除，但合资格的出租物业贷款利息，可能在个人入息课税下获得扣除。哪一种评税方式较合适，会视乎租金、按揭利息、薪金收入、免税额及其他扣除项目而定。
正式出租前的实用检查清单
业主可按以下次序处理按保放租申请：
- 向承造按揭银行查询是否符合申请资格；
- 提交声明书、原因说明及证明文件；
- 取得书面批准后才签订租约；
- 确认租约是否需要银行审阅或加入指定条款；
- 保存租约、租金纪录、差饷单及按揭利息结单；
- 按要求向差饷物业估价署处理租赁资料；
- 在报税表申报租金收入；
- 比较物业税与个人入息课税的税务结果；
- 预留现金应付物业税及暂缴物业税。
给业主的下一步
若已确认银行批准及税务安排，业主可使用香港置业免费自助放盘服务了解放租流程；如希望先比较市场上的租盘及租金水平，可浏览香港置业网上租屋平台。
参考资料
重要提示：本文内容只供一般资讯及教育用途，不构成按揭、法律或个别税务意见。按保出租申请、银行批准条件、租约要求、物业税、暂缴物业税及利息扣除安排，均可能因个案及政策更新而有所不同。业主在出租前应向承造按揭银行、香港按证保险有限公司、香港税务局或合资格专业人士核实最新要求。
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h3″ question-0=”所有按保业主都可以申请放租吗？” answer-0=”不可以。按证保险出租安排只会就指定情况作个别考虑，包括家庭将有新生婴儿或领养儿童、业主失业，以及自住最少12个月后出现其他特别需要。业主须提交原因及证明文件，最终是否批准由银行及按证保险公司按个案决定。” image-0=”” headline-1=”h3″ question-1=”可以先出租，再补办按保放租申请吗？” answer-1=”不建议。业主应在签署租约及把物业交予租客前，先向承造按揭银行申请并取得批准。未经同意出租，可能违反按揭契约及按揭保险计划的自住声明。” image-1=”” headline-2=”h3″ question-2=”如果我拥有多于一个香港住宅物业，还能申请按保放租吗？” answer-2=”一般不会获接纳。如果业主除按保物业外还持有其他香港住宅物业，通常不符合这项特别安排的政策目的；实际资格仍应向承造按揭银行及相关机构核实。” image-2=”” headline-3=”h3″ question-3=”获准按保放租后，可以再买香港住宅物业吗？” answer-3=”一般不可以。在豁免自住规定期间，业主及与其同为按揭债务人的配偶或同居伴侣，一般不得在香港购入其他住宅物业。具体限制以获批文件及最新规定为准。” image-3=”” headline-4=”h3″ question-4=”双租族出租自住物业后，按揭利息可以扣税吗？” answer-4=”出租期间一般不能申请居所贷款利息扣除，但购买出租物业所涉及的合资格贷款利息，可能在个人入息课税下获准扣除，并须符合税务条件及扣除上限。业主应按个人收入及扣除项目比较两种评税方式。” image-4=”” count=”5″ html=”true” css_class=””]