【聯名買樓】業權稅務問題大拆解!

近年不少夫婦或情侶會選擇以聯名方式買樓,一來雙方可以有共築愛巢的美好目標,二來亦可以減輕單一方的經濟壓力,為雙方帶去一定保障。然而要留意的是,聯名買樓仍然有不少風險,包括權益、稅務等因素,因此在共同置業前應充分評估,並提前考慮好萬全之策。

情景一:與外籍人士聯名買樓

非英文母語人士-按揭批核時間延長

非法定婚姻關係-要交15%BSD(買家印花稅)

香港作為國際化城市,聚集了各國各地的人,也增加了本地人士和外籍人士陷入愛河的機會。拍拖或者結婚後,自然要考慮置業,但由於銀行對外籍人士身份較為敏感,會被要求提供大量資料,尤其如果資料為非英語語言,便需要額外耗費時間翻譯,變相延長按揭批核時間。

另外要留意的是,如果兩人在非法定婚姻關係的情況下買入物業,會被要求支付15%的買家印花稅(BSD),而萬一供樓期間外國人士離港,銀行便會向仍在香港的人追數。

因此,如果唔想額外支付BSD,又希望更有保障,不妨考慮在兩人結婚之後再買入物業,另外,亦需要預留足夠多的按揭申請時間。

情景二:感情生變業權點分配?

一齊來睇個案例:一對情侶3年前以聯名買入一個300萬單位,承造8成按揭,60萬首期由男方全數支付,供款則由男女平均負擔,業權各佔一半。現時物業已升值至400萬,近日2人和平分手後決定賣樓,女方基於業權各佔一半,希望取得賣樓所得金額的50%即200萬,但男方則覺得唔公平,明明首期60萬由自己承擔。

想要應對以上尷尬情況的出現,就應該在買樓前做好準備,例如當初決定買樓,雙方要考慮清楚以業權還是投入的金額計算賣樓利潤分配,如果有需要,雙方可以透過開設有限公司,在公司章程及股東協議訂立清楚條款,釋除雙方疑慮。

情景三:聯名買樓唔適合投資

唔少夫妻鐘意投資物業,但要留意如果之前已經聯名買佐一層樓,現在諗住買多層收租就要面對15%的DSD(非首置印花稅)。除此之外,「供款與入息比率上限」亦需下調,第一個物業只需60%,但第2個物業則要下降至50%,此種情況下,通過壓測的難度大增。

想要拆解上述問題亦有辦法,其一是盡量避開聯名買入,其二則是在買入第二層樓之前甩名,例如妻子將業權轉讓予妻子,丈夫便能回復首置身份買樓,從而避開繳付雙倍印花稅及降低供款與入息比率上限。要留意的是,稅務局一旦見到低於市價的物業買賣記錄可能會提出要重新評估稅率,因此以市價出售會比較穩陣。

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