什麼是按揭計算機?

按揭計算機是一種工具，讓準買家快速估算每月按揭供款額、所需收入，以及其他財務資訊。
它根據買家輸入的樓價、按揭成數、利率和還款期等數據，計算出每月供款額。
通過調整輸入資料，這個工具也可作為居屋按揭計算機及供樓利息計算機使用。

使用按揭計算機所需資料

使用按揭計算機時，需要準備以下資料：

• 物業價格
• 預期按揭成數
• 按揭利率
• 按揭年期
• 月收入（用於計算供款佔入息比率）

按揭計算公式

借款人每月償還貸款，利息相應遞減。每月供款額的計算公式如下：

M = P [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1]

其中：

• M = 每月供款額
• P = 按揭本金
• i = 月利率 (年利率 ÷ 12)
• n = 總供款月數 (年期 × 12)

按揭計算分析示例

假設您購買價值500萬港元物業，按揭成數為70%，年利率3.875%，還款期25年。

按揭本金 (P) = 500萬 × 70% = 350萬港元
月利率 (i) = 3.875% ÷ 12 = 0.323%
總供款月數 (n) = 25 × 12 = 300個月

將資料輸入按揭計算機計算，得出每月供款額約為18,209.57港元。

按揭成數與貸款額度

按揭成數直接影響您的申請按揭額度。根據最新規定：

• 樓價1,000萬或以下：最高可申請90成按揭
• 樓價1,000萬以上至1,125萬：最高可申請80成 - 90成按揭
• 樓價1,125萬以上至1,500萬：最高可申請80成按揭
• 樓價1,500萬以上至1,715萬：最高可申請7成 - 80成按揭
• 樓價1,715萬以上至3,000萬：最高可申請7成按揭
• 樓價3,000萬以上至3,500萬：最高可申請7成按揭
• 樓價3,500萬以上：最高可申請7成按揭

注意：實際可申請的按揭成數可能因個人情況而異，建議諮詢專業按揭顧問以獲得更準確的評估。

供款佔入息比率(DSR)

DSR是銀行評估您償還能力的重要指標：

DSR = (每月總債務供款 ÷ 每月收入) × 100%

一般來說，DSR不應超過50%。
例如，月入45,000港元，每月按揭供款13,000港元，則DSR為28.89%。

特殊情況下的按揭

自僱人士

最高可獲70%按揭，通過按揭保險可達80%。

出租物業

最高按揭成數為70%，租金收入可按70%計入收入。

供樓利息計算

買家需要輸入以下資料：

• 物業價格
• 預期按揭成數
• 按揭利率
• 按揭年期

計算結果將包括：

• 每月供款額
• 總利息支出
• 按年度細分的利息和本金還款情況

這有助買家了解在整個按揭期間將支付的總利息金額。

居屋按揭計算

買家需要按居屋情況修改首期資料：

未補地價居屋

• 綠表申請人： 最高可承造九成半按揭
• 白表申請人： 最高可承造九成按揭

已補地價居屋

可於自由市場買賣，按揭成數與私樓無異。

按揭還款年期計算

按揭還款年期直接影響每月供款額和總利息支出。

最長供款年期

根據香港金融管理局(HKMA)的規定，按揭最長供款年期上限為30年。
然而，實際批核的年期通常會更短，取決於申請人年齡和物業年齡。

按申請人年齡計算還款年期

銀行一般採用以下方式計算最長供款年期：

• 常見做法：75 - 申請人年齡
• 部分銀行：80 - 申請人年齡

例如：如果申請人50歲，最長供款期為：75 - 50 = 25年（或 80 - 50 = 30年，視乎銀行政策）

按物業年齡計算

除了申請人年齡，銀行還會考慮物業年齡：

六成或以下按揭：

• 大型屋苑：75 - 樓齡
• 舊區單幢式舊樓：低於70 - 樓齡
• 村屋：65 - 樓齡

超過六成按揭：

銀行可能採用更保守的計算方式。