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【28Hse】啟德新盤創跑道區新高成交 地價卻...

一手市場有價有市，2023年剛開始即連錄高價成交。由華潤置地(海外)及保利置業集團合作發展、位於啟德承富里2號的澐璟連沽兩伙海景單位，涉額逾1.87億元。當中有一伙為1座10樓A室，實用面積2,088平方呎，4房連3套房間隔，附連私人升降機大堂，成交價9,419.95萬元，呎價約45,115元，創項目及創跑道區新盤新高，而另一宗成交為1座12樓A室，戶型及面積相同，成交價9,323.6萬元，呎價約44,653元。新盤位於近日備受關注的啟德地區，高價成交反映啟德住宅地成交價較市場估值低，並沒有影響買家對後市的信心。究竟啟德住宅地低價成交是怎樣的一回事？在2022年12月，地政總署公布，啟德第2A區4號、5（B）號及10號住宅地由長實以$87.03億奪得。有關地皮佔地21.4萬平方呎，料可提供約1,750伙，以項目最高可建樓面約141.8萬方呎計算，每平方呎樓面地價僅為6,138元。<h2><img loading="lazy" class="alignnone wp-image-99218 size-full" src="https://res-cms.midland.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2023/01/0111-edm-banner-fb.jpg" alt="【28Hse】啟德新盤創跑道區新高成交 地價卻..." width="1280" height="720" /></h2>綜合之前的市場預測，項目估值介乎113億至146億元，即每平方呎樓面地價約8,000元至1.03萬元。換言之，是次地價較市場估值的下限價低約兩成，更重返8年前水平，消息引起市場嘩然，擔心樓價因而會跌。參考啟德區目前屋苑二手成交呎價普遍高於2萬元，而坊間以中標呎價6,138元去計算，連同建築成本，料項目落成後實用呎價約1.7 萬元，與市價有差距，擔心會影響市場。<h2>地價樓價沒有必然關係</h2>事實上，「麵粉價」（地價）與「麵包價」（樓價）是沒有必然關係的。高價投地不等於高價賣樓；低價買地，也不是會低價賣樓，這視乎樓市的情況，以及發展商的銷售策略。隨著經濟復常及通關在即，相信可刺激樓市氣氛，發展商以高價賣樓機會較大。為什麼地皮會出現低價中標的情況？相信是因為發展具困難，所需發展成本及時間亦不少。根據賣地條款，中標的發展商須興建一條建築面積不少於1.1萬平方呎的地下購物街，連接至啟德港鐵站、區內公營房屋及另一幅商業地；以及須興建2所安老院舍暨長者日間護理單位等社福設施。踏入新一年，樓市氣氛進一步向好，如無意外，新盤仍然是市場焦點，啟德的新盤當中包括嘉華發展的承豐道15號涉2,138伙，以及恒地旗下的承豐道19號涉1,590伙等，值得留意發展商的佈署及銷情。<a href="https://www.28hse.com/news/blog" target="_blank" rel="noopener noreferrer">更多28hse地產資訊教學</a>

【28Hse】啟德新盤創跑道區新高成交 地價卻…

兩房 招標

為配合不同的經濟環境及市况轉變，發展商不時會改變銷售新盤的策略，有的新盤由常見的公開發售，轉為以招標形式出售。近日就有新盤全數單位招標發售，引起市場爭議。以往招標出售的一手物業，多為豪宅或新盤特色戶。相信不少人對新盤招標比較陌生，若然發展商選擇以招標方式去銷售一手新盤，有關單位不需標明價錢，而且毋須提供價單的，有意的買家需提交投標文件及擬定出價，價高者得，或者發展商可以選擇不賣。<h2>地建會:招標單位須為753平方呎以上</h2>既然招標不是新鮮的事，那為什麼該新盤招標會引起討論？有關新盤為啟德澐璟，首推118伙，全數單位招標發售，當中包括11伙實用面積564至567平方呎的兩房戶，未有跟隨地建會的指引。根據地建會就新盤招標發出的指引，規定了只有部份單位才容許招標出售，招標單位須為實用面積70平方米(753平方呎)以上的三房戶型，而獨立屋、洋房、複式戶、頂層連天台等單位亦可招標出售。就著未有跟隨會方的指引，發展商之一的保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀回應指，集團並非地建會會員，而且有關措施僅屬指引，而且項目屬一線貴重物業，認為招標較為合適。事實上，政府立法規管一手樓銷售，目的為提升發展商售樓透明度，然而發展商濫用招標方式賣樓，會影響一手市場買賣透明度，準買家掌握資訊非常有限，置業預算及風險管理難度因而大增，所以這種銷售方式向來備受爭議。<h2><img loading="lazy" class="size-full wp-image-97775" src="https://res-cms.midland.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/11/399_without_logo.jpg" alt="兩房 招標" width="800" height="593" /></h2>那如果真係要入標，買家有什麼需要注意呢？首先，標書合約主要有要約(Offer)及邀約(Invitation to treat)兩種，兩者的意思截然不同的，隨時會撻訂離場 ，所以入標前必須留意清楚。在入標競投單位的過程中，提出「要約」指合約一方向另一方列出的交易條件，在另一方無條件地接受它後，便可構成為具約束力的合約；而「邀約」只屬要約邀請，並不構成具約束力合約。簡單去理解的話，如果準買家提出的是「要約」，而又中標的話，而買家付上的本票亦將成為繳付訂金的一部份，以支付樓價的部份款項，有關訂金不可以退還的。而價錢方面，由於招標是以暗標形式進行的，既無價單亦無底價，準買家只能比較發展項目鄰近的一手住宅物業的呎價，或者諮詢專業人士的意見，以衡量入標價錢，但有機會出高了。此外，所有付款辦法、折扣、回贈及優惠等均詳列於招標文件當中，買家中標後可以選用發展商提供的按揭計劃，但要注意發展商的審核準則，例如壓力測試的要求，所需證明文件等，以免撻訂收場。<a href="https://www.28hse.com/news/wed-focus" target="_blank" rel="noopener noreferrer">更多28hse地產資訊教學</a>延伸閱讀:焦點新盤<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e6%96%b0%e7%9b%a42022%e3%80%91%e4%b8%80%e6%96%87%e4%ba%86%e8%a7%a3%e5%b8%82%e5%8d%80%e6%96%b0%e7%95%8c%e4%b8%80%e6%89%8b%e6%a8%93%e8%b3%87%e8%a8%8a/">新盤2022</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e7%bd%ae%e6%a5%ad%e8%b2%bc%e5%a3%ab/%e3%80%90%e4%b8%80%e6%89%8b%e7%9f%a5%e8%ad%98%e3%80%91%e6%83%b3%e8%b2%b7%e6%96%b0%e7%9b%a4%ef%bc%9f9%e5%80%8bfaq%e7%ad%94%e4%bd%a0%ef%bc%81/"> 買新樓流程</a> |<a 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【28Hse】兩房可以招標？有什麼需要注意？

啟德 承富里2號 維港 新盤

市區新樓供應重鎮的<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7-D-20090006" target="_blank" rel="noopener noreferrer">啟德區</a>，2022年年底前，再有<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7-D-20090006" target="_blank" rel="noopener noreferrer">新盤</a>推出，位於啟德跑道區的<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/new-property/%E4%B9%9D%E9%BE%8D-%E6%BE%90%E7%92%9F-E000019050" target="_blank" rel="noopener noreferrer">承富里2號項目</a>，最大賣點是位於跑道區前排，無建築物遮擋，景觀甚為開揚，可享維港一帶海景。項目由兩大內房龍頭企業合資發展，全盤提供582伙，包括576伙分層戶及6伙臨海大宅，項目主打兩房至三房單位，當中約有九成單位可望維港景。由於享有一線海景的優勢，定價會參考同區項目、<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E4%B9%9D%E9%BE%8D%E5%A1%98-%E7%AD%86%E6%9E%B6%E5%B1%B1-D-20090002" target="_blank" rel="noopener noreferrer">九龍塘</a>、<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/estate/%E4%B9%9D%E9%BE%8D%E7%AB%99-D-20050001" target="_blank" rel="noopener noreferrer">九龍站</a>、<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-44cf7ea6#price-asc" target="_blank" rel="noopener noreferrer">南區</a>物業等。<h2>涵蓋一至四房  九成望維港</h2>戶型分布方面，<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/new-property/%E4%B9%9D%E9%BE%8D-%E6%BE%90%E7%92%9F-E000019050" target="_blank" rel="noopener noreferrer">承富里2號項目</a>涵蓋一至四房單位，實用面積由371平方呎至2,088平方呎，另設平台及頂層特色戶。至於臨海大宅實用面積則由4,294平方呎至4,850平方呎。預計關鍵日期為2024年12月31日，另提供373個車位，住客及車位比例大約1比0.64。交通方面，項目鄰近港鐵屯馬綫<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7%E7%AB%99-M-95" target="_blank" rel="noopener noreferrer">啟德站</a>。屯馬綫餘下路段已全綫通車，沙中綫紅磡至金鐘段亦已於2022年年中通車，從<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7%E7%AB%99-M-95" target="_blank" rel="noopener noreferrer">啟德站</a>到金鐘站只須6站車程，約12分鐘車程即由一大商業區連接另一商業區。另一方面，由中九龍幹線及東南九龍T2主幹路組成的「6號幹線」，連接九龍的東西部，屆時由啟德往返西九龍只須約6分鐘。另於啟晴邨一旁之沐虹街、承啟道及宏天廣場一帶，提供多條巴士或專線小巴路線，穿梭港九新界等多處地方都不成問題。<img loading="lazy" class="size-full wp-image-68688" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062.jpg" alt="啟德 承富里2號 維港 新盤" width="1254" height="836" srcset="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062.jpg 1254w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062-300x200.jpg 300w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062-1024x683.jpg 1024w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062-768x512.jpg 768w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062-165x109.jpg 165w" sizes="(max-width: 1254px) 100vw, 1254px" />同時，<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7%E7%AB%99-M-95" target="_blank" rel="noopener noreferrer">啟德</a>社區相當適合家庭居住，其中，位於前啟德機場跑道尾的跑道公園，草地廣闊又綿密，是休憩的好地方，更可欣賞到360度維港景。另外整條跑道區，設有環迴跑步徑。再者，稅務大樓、工業貿易大樓、兒童醫院，還有國際級體育場地設施等進駐，當中包括斥資約300億元打造的啟德體育園，主場館多達5萬個座位，為紅磡體育館4倍，可作為體育及演唱會等活動之用，落成後將成為全港最大的體育場地。<h2>區內工作人士增 住屋需求</h2>至於區內另一地標啟德城中心，擬建多個地標商廈，包括雙子塔式商廈，當中逾100萬平方呎、預計2023年開幕的崇光百貨（SOGO）為一大焦點。此外，市建局計劃打造地下購物街，橫跨整個啟德，將成為香港未來大型地下購物地標。令<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7-D-20090006" target="_blank" rel="noopener noreferrer">啟德的新盤</a>項目具備高尚住宅的條件。區內將有7,500萬平方呎寫字樓供應，料進一步提升整體商業動力。包括已經啟用的南豐重磅商業地標AIRSIDE，提供逾30層樓面達120萬平方呎之甲級寫字樓；而未來啟德站一帶亦將成為商業、餐飲、零售店及酒店集中地。再有稅務大樓、工業貿易大樓、兒童醫院，還有國際級體育場地、高級住宅、零售百貨、酒店及郵輪設施等，相信區內工作人士將持續提升，其中更有部分人士會考慮搬遷至區內居住，令住宅買賣或租值之潛力都值得看好。<img loading="lazy" class="size-full wp-image-68686" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080.jpg" alt="啟德 承富里2號 維港 新盤" width="1254" height="836" srcset="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080.jpg 1254w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080-300x200.jpg 300w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080-1024x683.jpg 1024w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080-768x512.jpg 768w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080-165x109.jpg 165w" sizes="(max-width: 1254px) 100vw, 1254px" />由於太子道東以南至郵輪碼頭的範圍皆屬傳統<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E6%A0%A1%E7%B6%B2-34-S-34" target="_blank" rel="noopener noreferrer">34名校網</a>內，<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/new-property/%E4%B9%9D%E9%BE%8D-%E6%BE%90%E7%92%9F-E000019050" target="_blank" rel="noopener noreferrer">承富里2號項目</a>亦包括在內，對於家長客而言極具吸引力。網內受歡迎的學校包括合一堂學校、聖公會牧愛小學、聖公會聖十架小學、保良局何壽南小學、馬頭涌官立小學、陳瑞祺(喇沙)小學、聖羅撒學校及協恩中學附屬小學等，都是於自行分配學位階段已用盡學額的。中學方面，區內共有16間BAND1中學，包括拔萃男書院、喇沙書院、瑪利諾修院學校、華英中學等多間需「爭崩頭」的傳統名校。延伸閱讀:焦點新盤<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e6%96%b0%e7%9b%a42022%e3%80%91%e4%b8%80%e6%96%87%e4%ba%86%e8%a7%a3%e5%b8%82%e5%8d%80%e6%96%b0%e7%95%8c%e4%b8%80%e6%89%8b%e6%a8%93%e8%b3%87%e8%a8%8a/">新盤2022</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e7%bd%ae%e6%a5%ad%e8%b2%bc%e5%a3%ab/%e3%80%90%e4%b8%80%e6%89%8b%e7%9f%a5%e8%ad%98%e3%80%91%e6%83%b3%e8%b2%b7%e6%96%b0%e7%9b%a4%ef%bc%9f9%e5%80%8bfaq%e7%ad%94%e4%bd%a0%ef%bc%81/"> 買新樓流程</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%9c%80%e6%96%b0/%e3%80%90%e9%90%b5%e8%b7%af%e9%a0%85%e7%9b%ae%e3%80%91%e6%b8%af%e5%b3%b6%e5%8d%97%e5%b2%b8%e6%99%89%e8%ba%ab%e8%b1%aa%e5%ae%85%e5%8d%80-%e9%ab%98%e7%ab%af%e7%94%9f%e6%b4%bb%e5%9c%88%e6%88%90%e5%9e%8b/"> 港島南岸</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e7%99%bd%e7%9f%b3%e8%a7%92%e6%96%b0%e7%9b%a4%e3%80%91%e5%8d%b3%e7%9d%87%e5%a4%a7%e5%9f%94%e5%84%aa%e6%99%af%e9%87%8c%e9%a0%85%e7%9b%ae%e8%b3%87%e6%96%99/"> 白石角項目</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e5%89%8d%e6%99%af%e7%84%a1%e9%99%90%e3%80%91%e5%8c%97%e9%83%a8%e9%83%bd%e6%9c%83%e5%8d%80%e9%a0%ad%e7%82%ae%e9%90%b5%e8%b7%af%e7%9b%a4-%e5%85%83%e6%9c%97%e7%ab%99%e5%8b%a2%e6%88%90%e5%b8%82/"> </a><a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e5%89%8d%e6%99%af%e7%84%a1%e9%99%90%e3%80%91%e5%8c%97%e9%83%a8%e9%83%bd%e6%9c%83%e5%8d%80%e9%a0%ad%e7%82%ae%e9%90%b5%e8%b7%af%e7%9b%a4-%e5%85%83%e6%9c%97%e7%ab%99%e5%8b%a2%e6%88%90%e5%b8%82/">元朗站項目</a> | <a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e9%80%9a%e8%bb%8a%e6%a6%82%e5%bf%b5%e7%9b%a4%e3%80%91%e7%b4%85%e7%a3%a1%e9%bb%83%e5%9f%94%e5%9b%9b%e8%a1%97%e9%a0%85%e7%9b%ae%e6%87%b6%e4%ba%ba%e5%8c%85/">紅磡黃埔四街項目</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%E6%96%B0%E7%9B%A4/%E3%80%90%E9%90%B5%E8%B7%AF%E4%B8%8A%E8%93%8B%E3%80%91%E4%B8%80%E6%96%87%E7%9B%A1%E8%A6%BD%E9%8C%A6%E4%B8%8A%E8%B7%AF%E7%AB%99%E9%A0%85%E7%9B%AE%E8%B3%87%E8%A8%8A/"> 錦上路站項目</a> |<a href="https://www.midland.com.hk/property-news/app%e8%b3%87%e8%a8%8a%e4%b8%bb%e9%a0%81/%e3%80%90%e6%96%b0%e5%b1%85%e5%b1%8b2022%e3%80%91%e8%bf%919000%e5%80%8b%e6%a9%9f%e6%9c%83%e4%be%86%e4%ba%86-%e5%8c%97%e8%a7%92%e5%95%9f%e5%be%b7%e6%90%b6%e4%bd%8f%e8%a6%81/"> </a><a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e8%a5%bf%e5%8c%97%e6%96%b0%e5%9c%b0%e6%a8%99%e3%80%91%e5%b1%af%e9%96%80%e5%85%86%e5%ba%b754%e5%8d%80%e6%96%b0%e7%9b%a4%e9%a0%85%e7%9b%ae%e6%87%b6%e4%ba%ba%e5%8c%85/">屯門兆康項目</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e7%bd%ae%e6%a5%ad%e8%b2%bc%e5%a3%ab/%e3%80%90%e6%a9%9f%e6%9c%83%e4%be%86%e4%ba%86%e3%80%912022%e6%96%b0%e5%b1%85%e5%b1%8b%e8%bf%919000%e4%bc%99%e4%be%9b%e6%87%89-%e5%8c%97%e8%a7%92%e3%80%81%e5%95%9f%e5%be%b7%e6%9c%80%e6%90%b6%e6%89%8b/"> 新居屋2022</a>按揭資訊<a href="https://www.hkp.com.hk/property-news/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%8C%87%E5%8D%97/%E3%80%90%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%8B%86%E5%B1%80%E3%80%91%E7%94%B3%E8%AB%8B%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B8%E6%8C%89%E6%8F%AD4%E5%A4%A7%E6%A2%9D%E4%BB%B6-%E4%BD%A0%E5%85%B7%E5%82%99%E5%97%8E%EF%BC%9F/">高成數按揭</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/%e3%80%90%e6%9e%97%e9%84%adplan-2-0%e3%80%91%e6%94%be%e5%af%ac%e6%8c%89%e6%8f%ad%e4%b8%8d%e5%8f%af%e4%b8%8d%e7%9f%a5%e7%9a%84%e7%b4%b0%e7%af%80/"> 林鄭Plan 2.0</a> |<a 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