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法 律 常 識


專業知識
 
法 律 常 識
1. 業 主 與 買 家 權 益
2. 樓 花 買 賣
3. 大 廈 管 理



1. 業 主 與 買 家 權 益

1. 分析臨時買賣合約條文
 

1.1 臨時買賣合約的法律約束力源自四個基本原素,缺一不可:

  • 要約(Offer)
  • 受約(Acceptance)
  • 代價 / 約因(Consideration)
  • 受法律約束的意圖(Intention to Create Legal Relationship)

1.2 臨時買賣合約是一份三方面的合約,牽涉:

  • 賣方
  • 買方
  • 物業代理

1.3 臨時買賣合約日期

  • 與成交日不得少於一個月
  • 用以計算印花稅期限
  • 如成交時限短,須將臨時買賣登記於土地註冊處以取得優先權
  • 如於臨時買賣合約上漏填日期,可根據實際簽妥日期補填。合約日期不可以事後追溯Date Back,以免日後一方想悔約時以此作爭拗。如代理與買家於昨天訂立一份臨時買賣合約,但業主今天才落實簽署,代理有需要將合約日期改為今天

1.4 買賣雙方資料須紀錄於臨時買賣合約上:

  • 姓名
  • 地址
  • 身證號碼
  • 買賣雙方資料用作釐印及訴訟
  • 買賣雙方資料如通訊地址等,必須填寫,不可遺漏。有個案顯示,有買家與業主訂立臨時買賣合約後不知所蹤,業主擬追究買家悔約但無法送遞法律文件,最後業主追究代理疏忽

1.5 以查冊為準

  • 如查冊上並無滿意紙登記,必須加上只轉售衡平法權益的附加條文

1.6 主要條款

  • 必須清楚明確,否則可令合約失效
  • 主要條款包括:
    「樓價
    「付款期限及方式」
    「成交日期,避免假期」
    「是否交吉交易」

1.7 正式合約引發的問題

  • 買賣雙方不能就正式合約達成協議時,很多時會就是否須如期加付訂金方面有不同見解。實際上須視乎臨時買賣合約所載的條款而定。坊間一些臨時買賣合約會註明:「......於正式買賣合約時加付訂金......」,此條款列明只於簽正式合約時才付訂金,如無正式合約便不須加付;另有一些臨時買賣合約則註明:「.......於某年某月某日簽署正式合約。於某年某日加付訂金」,則可看成無論是否簽訂正式合約亦須於指定日期加付訂金
  • 簽正式合約當天如遇黑色暴雨或掛八號風球,買方應按臨時合約所訂明的日子如期簽署正式合約

1.8 儲訂條款

  • 條款必須明確指明買方律師於何時放訂予業主
  • 刪除條款對買家購成一定風險,因為律師在無可選擇的情況下將要放訂給業主

1.9「提名人」或「轉售人」

  • 如無特別聲明,業主無權反對買家加「提名人」或「轉售人」
  • 至於加「提名人」是否需加付釐印則視乎「提名人」是否受豁免,如屬父母、子女、配偶無需加付釐印

1.10 免除債項條款

  • 按揭
  • 押記
  • 維修令 - 業主如儲備一筆足夠款項於律師樓,買家不能以此作悔約的理由
  • 未完成的合約等

1.11 現狀交收

  • 現狀指現在存有的一切狀況,包括可見或不可見的。
  • 隱藏性或看不見的損壞 - 業主不知情不須負責
  • 業主知情則須負責

1.12 連約物業

  • 業主須出示租約正本(已打釐印)
  • 須註明下列安排於連租約出售之物業:
    「連傢俬出售,否則原業主於租約期滿可向新業主追討傢俬,引發不必要的問題」;
    「成交當日租金誰屬」;
    「按金怎樣處理」。

1.13 悔約

  • 悔約不一定要簽取消合約
  • 如業主悔約必須於第一時間表態(一般要24小時通知)
  • 釐印可以申請豁免或退回

1.14 簽署臨時買賣合約後買賣雙方可自由轉換律師行

1.15 買賣雙方支付的佣金,代理須如實填報

1.16 釐印費

  • 一九九九年四月一日起,可申請延期至成交日30天內繳付,延期手續費為伍佰圓
  • 車位與住宅如分開買賣,一經發現,仍須支付十足釐印費
  • 購買了低於市值樓宇,政府仍可跟據市值徵收釐印

1.17 傢俬清單

  • 以現狀交收
  • 列明牌子及型號
  • 入牆傢俬無須特別列明

1.18 附頁備註

  • 正式合約會令臨時合約連附頁條文一起被取消,最穩妥做法是買賣雙方簽署正式合約後,再於附頁條文上加簽,從新確認附頁條文。常見附頁條文如下:
    「未經授權的改建樓宇私人附加條款」;
    「維修令額外條款」;
    「售後租回條款」;
    「買方提早借樓裝修條款」。

1.19 簽名

  • 一般公司用膠印即可,無須動用鋼印 (鋼印於簽樓契時使用),但如簽臨時合約時並無任何印鑑,手書For and on Behalf of
    亦可
    私人名義一般不能代他人簽署,除非持有有效授權書

1.20 授權書的種類

  • 全權
  • 只可出租
  • 只可出售
  • 可代簽收樓價,但支票抬頭為業主。
  • 外國授權書引發很多問題,為避免如格式不符等問題,最理想是於香港議訂後送到外國簽署
  • 注意授權書的有效期
   
2. 業權質詢
 

2.1 買方就樓契內容或物業之狀況向賣方提出問題,由律師行提出

2.2 業主需証明良好業權及完滿解答買方之合理質詢,否則買方有權要求取消
合約、退訂甚至要求賠償

2.3 提出時限

  • 正式合約內有規定,一般收到樓契後七個工作天內以書面提出明顯之問題,如僭建物必須第一時間提出

2.4 完滿解答時限

  • 成交前合理時間,最少一個工作天
  • 即使業權沒有問題,業主亦有責任就業權提問作出完滿解答

2.5 常見業權質詢問題

  • 欠契
  • 簽名走樣
  • 公司簽契之授權
  • 授權書效力
  • 用途
  • 僭建及改建
  • 樓宇單位數目與入伙紙不符

2.6 一般解決方法

  • 延期交易
  • 傳訊令狀 - 留待法庭判決
  • 簽取消合約
  • 爭取時間找答案
  • 業主堅持業權完整,沒收訂金,準備訴訟
   
3. 銀主盤
 

3.1 當業主有違反按揭契之規定,銀主就可行使其權力,收樓及賣出物業

3.2 銀主權力

  • 由《物業轉易及財產條例》及按揭契賦予
  • 一般銀主在成交之時已登記按揭契文件,有絕對優先權
  • 其他登記債項,一概不用理會

3.3 銀主合約的特別條文

  • 不得轉名或轉售
  • 不會撤銷其他已登記的押記或債項
  • 不清理現存雜物,不交管理費、差餉
  • 不得提出有關公司簽名之業權質詢
  • 一經簽署合約就需要接受業權
  • 不提供不足夠之業權文件或正本
  • 其他條文:維修令 違約出售

3.4 針對特別條文之處理方法,視乎個別情況在簽臨時合約前

  • 安排律師查契
  • 安排測量師視察物業
  • 詢問管理處有沒有欠管理費、管理按金、赤字分攤及維修等
  • 查冊內有沒有公司曾經參予買賣,查公司之簽署方式

3.5 銀主盤在法律上的優點:

  • 不會欺詐
  • 不用儲訂
  • 不用擔心其他押記
  • 一定不是負資產物業