• 未落成物業；或發展商首次推出發售的樓盤，可由一間律師樓代表買賣雙方

• 滿意紙 (Certificate of Compliance ,俗稱 CC / Letter of Compliance ,俗稱LC)適用於官批土地，符合政府批地條件後由地政署發出，作用是將土地之 「衡平法權益」 (Equitable Interest) 轉為「實益權益」(Legal Estate)

• 入伙紙 (Occupation Permit , 俗稱OP ) ,樓宇建築完成，經屋宇署驗樓，符合結構安全等規定，便發出入伙紙

6.1 「官契」土地樓盤

• 一般是舊樓重建
• 入伙前需有由屋宇署發出的入伙紙
  註：官契 (Government Lease) 不需要滿意紙

6.2 「官批」土地樓盤

即 conditions (包括賣地、換地及批地官批等)
• 一般是全新地皮 (如填海區、鐵路上蓋等)
• 入伙前需有由屋宇署發出的入伙紙及地政署發出的滿意紙
• 若發展項目龐大，政府將發出臨時入伙紙及售樓同意書 (Consent to Assign)或分期滿意紙 (Phased CC)，待整個項目完成後才發正式入伙紙及滿意紙
• 一些物業雖入伙多年，仍未有滿意紙，業權仍然是「衡平法」權益，買賣時須於臨約訂明，以免日後爭抝

• 如未付清樓價，會構成毀約，一般發展商給予21日寬限期，但會罰息 ( 約P+2%)，之後發展商會隨時出信殺訂並保留追討差價權利，如已付清樓價只欠雜 費，亦屬毀約，但發展商一般很包容。已做即供買家可趁此時摸出。

12.1. 買籌

情況：賣方已中籤，未揀樓，找到買家買籌，有賺價

12.1.1 買籌程序

• 雙方簽署買賣 (籌) 合約
• 買方將籌價以現金或本票交地產代理保管
• 於指定日期買賣雙方到售樓處揀樓
• 揀樓不成功，籌價由賣方沒收，作為賠償損失
• 揀樓成功，賣方與發展商簽署臨時合約，而買賣雙方亦同時簽署轉名合約，其後代理將籌價全數交給賣方
• 儘快到發展商處辦理轉名手續
• 於指定日期到發展商律師行簽取消合約及新買賣合約
• 賣方取回入籤時所付訂金，買方付釐印、訂金及律師費等

12.1.2 買籌風險

• 賣方不出現揀樓，或已將籌賣給他人
• 賣方不出席發展商做轉名或拒簽轉名文件
• 買方揀樓後，不出席發展商做轉名

12.1.3 注意事項

• 必須提醒雙方買籌之風險及需聽取獨立法律意見
• 如雙方同意，在簽署樓花 (轉 名) 合約之同時交保証金予代理保管

12.2. 轉名 ( 俗稱做 「Cancellation」)

12.2.1 程 序

• 代理只需安排簽一次合約，即物業 (樓花) 出售與購買 (轉名)合約 。

12.2.2 訂金

• 「買籌」及「轉名」中買方所付之訂金，全部由代理以中間人保管，以保障買方。
• 為防買方「彈票」，收訂指定要買方用現金、本票或信用咭支付，支票不可接受。

12.2.3 轉名的特點

優點：

• 直接與發展商交易，低風險
• 一手樓花較二手樓花容易上會

缺點：

• 賺價、釐印及轉名費須即時支付，資金要充足
• 轉名後發展商可能取消優惠
• 如賣方蝕讓仍用原價購入，買方會多付釐印，應選擇做轉售
• 如樓價上升仍用原價購入，未能省卻釐印因發展商以新價計算
• 付款方式要跟發展商原有規定，欠缺彈性

12.3. 轉售 (Sub-Sale)

12.3.1 程序及特性

• 買家甲與發展商簽署主合約 (Principal Agreement)
• 買家甲將主合約權益轉售予買家乙，簽署轉售合約 (Sub-Sale Agreement)
• 買家乙可將權益售予買家丙，簽 (Sub-Sub-Sale Agreement)
• 如此類推，轉售次數不限
• 如買家丙並無再轉售，入伙做契便成為第一手業主，買家甲與乙在樓契中角色為確認人 (Confirmor)，確認業權由發展商轉到最終買家手中

例：轉售兩次，買賣契結構如下

上述例子的買賣涉及三張買賣合約，須繳付三次釐印做樓契時四方均須簽署，缺一不可，為保障業權轉移順利可要求賣方做「不可撤銷售權書」。如甲給乙、乙給丙，丙可代甲乙簽署買賣契，甲乙不出現亦不影響成交 (除非樓款不足，如甲或乙是蝕讓 )

成交必須是同一日，成交時間每次轉售最少推前三小時，如此類推
送尾數成交時間：

(註：因時間性為合約主要要素，遲到一分鐘可被「殺訂」)

12.3.2 不可撤銷授權書 (Irrevocable Power of Attorney)

• 任何情況都不會被撤銷或失效 ( 除非簽名或內容有錯 )
• 每次轉售合約時一併簽署，個人或公司均可
• 授權書必須具有可將授權 「下放」(Delegate) 之條文
• 一般由賣方律師草擬，買方律師批核，最終視乎雙方協議，最理想在臨約訂明，以免爭抝。
• 律師費一般各自負擔
• 最理想由家保管

12.3.3 包供與續供的處理

發生情況

• 確認人 (賣方) 已經上會做衡平法按揭 (EM)，每月要供會，而買方不上會，入伙時才付尾數

包供

• 賣方每月按時供樓，直至入伙贖回按揭，以無負債情況轉手，在臨時約中無須加上特別條文

續供

• 買家在簽正式合約後開始代賣方供會。
• 須小心賣方收下買方供款但不供樓
• 雙方應事先協議解決下列問題，每一細節必須清楚，避免發生爭抝
• 只供利息？抑或本息？
• 供款交誰？賣方？銀行？律師行？
• 第一次於何時供款？簽約同日或該月之供款日？
• 利率改變怎辦？
• 如供會以月息計算，最後一期怎辦？
• 如有罰息期，期內入伙，誰付罰息？

12.3.4 續供問題

• 一切視乎雙方協議，每一細節必須清楚避免爭拗

12.3.5 續供要注要事項

因樓花轉售已無甚限制，用二手臨約加附件 (即「樓花臨時買賣合約附件」)已足夠，且較簡便。

賣方為第幾手 confirmor 用以計算成交時間
• 賣方是否有上一手給予之「不可撤銷授權書」，以決定是否可再做授權書，如無的話，可考慮不買
• 賣方或再上一手有否上會以決定是否儲訂或續供等安排
• 入伙通知是否已出或將會短期內出，以決定成交日期

12.4 轉售的特點

好處
• 適合資金少之買家
• 按揭可高達當時之七成或以上
• 付款方式較有彈性

壞處
• 風險較高
• 二至三手衡平法按揭 (EM) 較難上會