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地產代理資格考試內容綱要 營業員資格考試內容綱要


地產代理資格考試內容綱要

< 第一部份>簡介香港地產代理業(2小時)
  1. 香港地產的發展情況、不同的發展階段和與整體社會經濟發展的關係
  2. 香港地產代理業的發展,包括由個人代理發展到公司代理,以至大型連鎖集團。地產代理業與其他專業及界別的關係,包括與政府部門、法律界、銀行界、發展商、建造業、物業管理業等的關係
  3. 房 屋 和 土 地 政 策
    3.1
      影響物業價格和波動循環的房屋政策和土地政策及其他主要因素(政治、經濟轉型、移民)
    3.2   影響物業價格的技術性因素:利率、經濟指數、季節性變動、按揭政策
  4. 物業市場供應量和需求量的每年統計數字
  5. 物業市場中地產代理的角色和職能:促銷人、分銷人
  6. 缺乏特定條例監管地產代理業而起的問題,與及頒布《地產代理條例》的來由
  7. 市民對地產代理專業的期望
    7.1
      消費者從本身權益出發看地產代理業
    7.2   地產代理業務中的專業水平

< 第二部份 >《地產代理條例》及地產代理實務(30小時)
  1. 地產代理業的法定規管組織
    1.1
1.2
  地產代理監管局的主要職能和一般權力
地產代理監管局的組織架構
  2. 遵守監管局的發牌條件
    2.1
2.2
2.3
  執業前先申領牌照
發牌條件
營業資料
  3. 地產代理的法定職責與《地產代理條例》
    3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
  地產代理的的定義
營業員的定義
牌照申請
牌照續期
暫時吊銷或撤銷牌照
地產代理的職責
地產代理協議
標準表格
罪行
上訴
在佣金方面的裁定
4. 操守守則
    4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
  符合法律規定
充份明瞭有關法例及規定
專業知識及能力
執業時的操守及道德標準及對客戶的責任
應盡一切應盡的努力
盡量減少利益衝突的情況
代理之間的關係及執業時必須遵守的操守標準
  5. 執業規例
    5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10
5.11
5.12
5.13
  地產代理的一般責任
放盤及尋找委托
地產代理協議的使用
廣告宣傳
提供物業資料及應盡一切應盡的努力
視察及參觀物業
進行談判
處理客戶款項及保存帳目記錄
臨時買賣合約
佣金
交易後服務
有效管理辦事處
合夥經營須符合規定
6. 遵守與地產代理業有關的指引
    6.1
6.2
  同意方案下售賣樓花的指引
內部認購的指引


< 第三部份> 規管地產代理實務和物業轉易程序的法例(12小時)
  1. 普通法的基本概念
    1.1
1.2
  普通法的定義
司法判例制度
  2. 衡平法的基本概念
  3. 成文法
4. 代理法的原則
    4.1
4.2
4.3
  委任形式
代理的職責
終止委任形式
  5. 合約法原則
    5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
  合約定義
合約的形成
物業合約
合約的詮釋
違反合約和補償方法
失實陳述
受委托人違反合約訂明的職責及所須負的法律責任
6. 疏忽
6.1
6.2
6.3
6.4
疏忽的定義
疏忽的要素
疏忽聲明
受委托人違反小心的責任及所須負的法律責任
7. 與地產代理實務有關的其他條例
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
《物業轉易及財產條例》
《土地註冊條例》
《房屋條例》
《個人資料(私隱)條例》
《不合情理合約條例》
《防止賄賂條例》
《失實陳述條例》
8. 物業轉易實務和程序:從訂立臨時買賣合約至完成交易的實務和程序
9. 按揭
9.1
9.2
9.3
9.4
不同形式的按揭
按揭的主要條款及常見的變奏
浮動息口及定息按揭
申請程序及批核按揭的一般考慮
10. 物業相關稅項的簡介
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
印花稅
物業稅
地租
差餉
利得稅


< 第四部份 > 土地註冊制度、查冊及與物業有關的資料系統的介紹( 8 小時)
  1. 土地查冊所涉技術性名詞和要點
    1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
  物業詳情:批租條件、開始批租期、批租限制、註冊摘要、法庭命令
業主詳情:業主名字、代價
業權負擔:入伙紙、文書日期、大廈公契
產權類別:唯一擁有人,聯權共有人/ 分權共有人,信託人
送贈物業
  2. 土地查冊
    2.1
2.2

2.3
  轉讓歷史與現時業權的查冊分別
查冊的各種方法:綜合註冊資訊系統;透過第三者查冊;政府收費
如何分析查冊文件
  3. 可供公眾查閱的統計資料(K)
  3.1

3.2
3.3
與地產業有關的基本統計數字:人口、年齡、住戶數目、薪金/收入、用於房屋的開支
房屋資料
交易資料(土地註冊處)
4. 查閱其他土地/ 物業資料系統 (K)
  4.1
4.2
物業資料的商業供應者
互聯網:政府部門網頁、 供公眾查閱的物業代理網頁


< 第五部份> 簡介與建築物有關的知識、物業分類及物業管理( 8 小 時 )
  1. 政府批地條件
  1.1
1.2
1.3
1.4
地段詳情
一般條件
特別條件
特別類別
  2. 《城市規劃條例》
  2.1
2.2
土地用途分區
規劃許可
  3. 《建築物條例》
  3.1
3.2
3.3
3.4
定義
所涉各方和各自的責任
建築物標準和安全
用語
4. 影響現有樓宇的問題
  4.1
4.2
4.3
主要資料
改動和增建
改變用途
  5. 影響新樓地盤或重建樓宇地盤的問題
  5.1
5.2
發展潛質
建築工程
6. 物業管理
  6.1
6.2
6.3
大廈公契
物業管理的要素
《建築物管理條例》


< 第六部份 > 物業估價的原則和實務(4小時)
1. 物業價值定義
2. 地產物業的需求和供應
2.1
2.2
影響供應的因素和機制
影響需求的因素
3. 地產物業可有的不同價值
3.1
3.2
3.3
市價
強迫售價
投保價
4. 估價方法
4.1
4.2
4.3
4.4
直接比較法
投資計算法
利潤計算法
重置成本計算法
5. 地盤估價方法
5.1
5.2
5.3
比較法
餘值法
現金流轉折現法
6. 物業市場
6.1
6.2
市場趨勢及指標
銷售方法
7. 估價報告


< 第七部份 > 批租和租務事宜(8小時)
1. 租約種類
1.1
1.2
住宅
商業樓宇
2. 租約的印花稅
3. 租客權益
3.1
3.2
獨有管有
管有而不受干擾
4. 租客責任
4.1
4.2
支付租金
在租務關係終止時交還物業管有權
5. 業主權益
5.1
5.2
收取租金
於住客違約時,或根據法定理由收回管有權
6. 業主責任
6.1
結構與外牆的維修
7. 終止租務關係
7.1
7.2
7.3
租約期滿
雙方協議
合約中的提早終止條文
8. 續租程序
8.1
8.2
協議續約
其他方法
9. CR 表格
9.1
CR109


< 第八部份 > 有效管理地產代理業務及監督營業員,確保符合規定( 8 小時)
1. 因他人作為而負上的法律責任
1.1
1.2
1.3
1.4
僱主與僱員的關係
明示和暗示的權限
「在受僱工作期間」的意義
應用在地產代理業中
2. 為地產代理和營業員設計有效的管理系統和標準工作程序,確保符合《地產代理條例》的規定,以及設立監察機制
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
保證地產代理和營業員均有領牌,並向監管局呈報其受聘及聘用終止
披露利益
應盡一切應盡的努力
依足法定程序及提交訂明的物業資料
保密客戶個人資料、並提供予客戶取用
保存客戶帳目
直接促銷
3. 遵守其他法例
3.1
《公司條例》,《合夥條例》,《僱傭條例》與平等機會有關的條例(如適用)
4. 物業資料的管理
4.1
4.2
4.3
如何收集、更新及核證資料
如何保護資料
發放資料
5. 處理投訴與佣金糾紛