預算案出爐  樓市成贏家?

新一份《財政預算案》出爐,重點穩經濟、紓民困,儘管如此,預算案提出股票印花稅增加3成至0.13%,消息一出嚇怕散戶,港股急插蒸發大量熱錢。反觀樓市,預算案一如市場預期,沒有為住宅物業市場加減辣招,房屋及土地政策則以長遠發展為主,相信短期內供應難以大幅增加,換言之供不應求的情況仍然持續,對整體樓價有支持作用,因此本行亦上調對樓價的預測,預期今年樓價升至少10%。

 

從本行進行的「財政預算案後置業意向」調查中可見,是次受惠政策的受訪者比例不多,而財案對市民的置業信心亦未有巨大影響。在成功收回的452份有效問卷當中,有不足一半(49.3%)受訪者認為有受惠於財案相關政策,比例較去年的65.5%顯著下跌,跌幅為16.2個百分點。調查亦顯示,有超過半數(51.8%)受訪者表示沒有影響其置業的信心,比例按年增加5.8%個百分點;其次認為信心有所增加的亦佔26.3%,只有21.9%受訪者認為置業信心因而減少。

 

預算案亦提到,政府計劃將東九龍區五幅商業用地改劃作住宅用途,初步估計共可提供約5,800個私人房屋單位,相信有助增加市區私人住宅供應,進一步鞏固東九龍新地標之地位,對整體樓價有支持作用。事實上,政府覓地一向困難,財政預算案提及房屋及土地供應方面,21/22財政年度賣地計劃共有15幅住宅用地,將提供約6,000伙,加上鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目,預計全年潛在土地供應可供興建約16,500個單位,較本財政年度的潛在土地供應約15,730個單位僅微升。

 

若連同19/20財政年度潛在土地供應可供興建約15,540個單位及20/21財政年度潛在土地供應可供興建約15,730個單位計算,即19/20至21/22的3個財政年度潛在土地供應估計可供興建的平均單位數目約15,900個,較16/17至18/19的3個財政年度潛在土地供應平均約28,600個單位少近4成半。潛在土地供應減少,發展商實際吸納土地作興建的私人住宅供應亦相應減少;本財政年度實際可建約12,870個單位,較同期潛在土地供應約15,730個單位少近2成,預期新財年實際可建的單位數目亦會較潛在土地供應可供興建單位為少。

 

政府雖有意增加房屋供應,但受制於香港土地不足,選擇十分有限,住宅供應已經遠水難救近火,即使供應增加,相信未來私人住宅供應的比例仍然較低,而隨着疫情日漸明朗化,中國內地及香港有機會恢復通關,市場憧憬「北水」重臨進一步分薄私人住宅供應,樓價勢易升難跌,甚至有力挑戰歷史高位成大贏家,故此本行上調對樓價預測,預期今年樓價升至少10%。

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