租客欠租点算好？美联物业为你解析追租收楼完整流程！从法律程序、执达吏收楼到CR109申报，掌握7大关键步骤与5大常见错误，立即保障您的物业权益！
一7大法律程序全解析
1. 保存证据：建立完整追租记录
- 必备文件清单：
已打厘印的正式租约
租客签收的租金收据
WhatsApp/短信催租纪录
银行过数记录（现金交租需附租单） - 法律效力：根据《证据条例》，连续3个月欠租记录即可作为法庭呈堂证据。
2. 发出法定催租通知书
- 标准格式：需列明欠租金额、宽限期（通常7-15日）、法律后果。
- 送达方式：挂号信寄至租约地址，并保留邮政收据。
3. 选择法律途径
欠租金额 | 适用法院 | 处理时间 | 费用 |
≤7.5万港元 | 小额钱债审裁处 | 2-3个月 | 申索费$120 |
7.5万～300万港元 | 区域法院 | 6-12个月 | 律师费约$3万起 |
无上限 | 高等法院原讼庭 | 1年以上 | 律师费$10万起 |
4. 同步申请收楼令
- 关键条款：于入禀状注明“同时申请终止租约及收回物业”。
- 执行流程：
- 法庭颁布收楼令
- 委任执达吏上门收楼
- 需预缴执达吏费用（约HK$5,000）
5. CR109补交与厘印补救
- 逾期处理：
- 签约后1个月内未交CR109：罚款$310
- 未打厘印租约：最高罚10倍厘印费＋法庭可拒审案件
- 实务技巧：透过差估署电子系统即时补交，缩短处理时间。
6. 执达吏收楼实务
- 4大注意事项：
- 业主不得自行清空租客物品
- 需申请“扣押财产令状”拍卖抵债
- 执达吏需看守物品至少8天
- 租客可于7日内提出反对
7. 防止租客反扑
- 刑事防护：
- 禁止恐吓、张贴街招、致电雇主（违反《刑事罪行条例》第24条）
- 全程由律师或地产代理协调沟通
业主5大致命错误与解决方案（H2）
错误1：拖延法律程序
- 风险：欠租超过6个月，租客可能申请破产逃避债务。
- 解决：宽限期结束后72小时内启动法律程序。
错误2：未区分追租与收楼
- 后果：法庭判决欠租不代表自动收回物业。
- 解决：填写“收楼令申请表”（表格编号：LTPC 10）
错误3：私下换锁或断水电
- 法律责任：触犯《业主与租客（综合）条例》第119条，最高罚款$500,000。
- 过往沙田新城市广场某业主因租客欠租2个月，自行更换门锁并丢弃租客物品，遭法庭判处赔偿
- 合法替代方案：向法庭申请“中期收管令”暂时接管物业。
错误4：忽略租客反申索
- 常见指控：单位漏水、设备未维修。
- 反制策略：提供维修记录，引用《普通法》“租金与维修责任分离”原则。
错误5：未购买业主保险
- 建议方案：投保“租金损失险”，涵盖欠租损失与法律费用。
追租收楼实务QA
租客失联可直接换锁吗？
绝对不可！ 必须经法庭颁布收楼令，否则触犯《刑事罪行条例》第23条“非法禁锢”罪。
租客以漏水拒交租怎办？
法律立场：根据《房屋条例》，租客需照常交租并另循民事索偿。立即发出“租金催缴通知书”保留法律追讨权。
有限公司租客如何追讨？
- 要求股东签署“个人担保条款”
- 申请冻结公司银行账户（区域法院命令第49章）
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