樓市波動自然銀主盤會有所增加，所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務。由於銀主盤通常售價較市價便宜，所以受不少買家捧場。不過新手買家要小心承造銀主盤按揭比一般物業複雜，有幾點按揭事項需要留意。
Q：銀主盤可以承造按揭嗎？
A：購買物業如果要承造按揭，財務機構會把物業作為抵押品，當貸款人無法還款時，銀行或財務公司便會根據協議收回單位，以銀主身份出售物業，以支付無法償還貸款的損失。銀行或財務公司會透過地產代理或拍賣行出售有關物業。坊間有傳言銀主盤無法承造按揭，但事實上不論從按揭息率或年期來說，銀主盤與普通私樓並無分別。
Q：銀主盤可以承造幾成按揭？
A：有人認為銀主盤按揭成數偏低，但其實沒有規定銀主盤不能承造較高成數的按揭，只是由於一般私人物業可以選擇較長時間的成交期（例如居屋及村屋要補地價後才出售），或者要承造的按揭保險申請時間已達3個星期，導致成交期可達兩個月。但銀主盤的成交期一般只有1個月，在未必夠時間承造按揭保險的情況下，最高按揭成數只有6成，故出現銀主盤按揭成數偏低的情況。
買入銀主盤4大貼士：
（一）即時簽署正約及「必買必賣」條款
在進行買賣銀主盤的交易時，要即時簽署正式買賣合約及繳付一成訂金，並要簽署「必買必賣」條款。必買必賣是雙方附加簽訂的條款，規範雙方必須完成交易，若之後任意一方反悔不出售或買入，對方則可通過法律途徑追討財務損失。
（二）查清楚物業財務現況
銀主盤樓價雖然比市價稍低，但需要查清楚物業的財務情況，例如上手業主是否已還清債務，物業住址是否屬於財務機構登記的地址，以免買入後被財務公司滋擾。另外，當完成買賣後，由於賣方沒有責任主動公佈數字及提供收據，買方需自行查核地租、地稅、管理費、水費、燃料費、電話費、差餉等是否存在欠款，否則會有機會承擔有關財務責任。
（三）留意物業是否僭建
如果物業涉及僭建或有任何違反建築物條例的情況，買家需要背負物業的所有責任。所以買入單位前，需要查冊了解物業有否出現相關狀況才決定入市。另外，從單位被收回至拍賣，時間會持續半年至1年，單位內部有可能出現滲水及天花剝落等失修情況，裝修開支亦較高。
（四）查清業權樓契
不少銀主盤在拍賣時業權較混亂，例如只賣出三分一業權，這樣的情況則無法承造按揭。另外要小心樓契問題，有銀主盤拍賣時未能提供樓契，當中涉及不少原因，買家須委託律師查問清楚。如果樓契遺失，業主需要找律師宣誓遺失樓契及說明原因，部份銀行仍會承造按揭，但條款相對嚴謹。
銀主盤買入的注意事項較為複雜，每個情況各有不同，買入時需謹慎。
延伸閱讀:
入市備忘
按揭資訊
高成數按揭 | 林鄭Plan 2.0 |
最新動態
賣樓錦囊